阿拉善SEE生态协会理事长任志强近日在参加某活动时表示，人口流动带动了财富和资金，未来吸引人口的城市才是投资风口。比如深圳，一大批有文化、创意、能力的人向深圳聚拢，所以深圳房价增速最快；而东三省由于人口迅速转移，财富也被带走。所以在未来发展过程中，我们更多考虑的应是这个城市有没有吸引人口的潜力，如果没有，这个城市就不值得投资。房地产投资也是这个道理。

　　“6.9”不是底部
　　经济下行趋势仍将继续
　　先看世界经济，全球经济运行情况不太好。不管是同比还是环比，全界的几个经济组织，比如世界银行、货币基金组织等等，预测的都是经济继续下行。欧洲复苏的情况也比较差。石油价格比较高的时候，俄罗斯还行，但后来石油价格下降以后俄罗斯经济开始迅速下滑。全球经济复苏对于中国来说有非常重要的影响，因为我们对外依存度还是很高。

　　8月份全世界各国进出口经济贸易值全是负的，除了中国。9月份中国也会变成负，不但进口负，出口也负。进口负情有可原，因为除了货币贬值，大宗商品价格也下降了，有一些产品我们进口的量并没有减少，但额度减少。出口则很难用这个理由解释。我们预计就进出口来说，今年对GDP的影响是负的。这种情况短期之内扭转不了，所以不要指望进出口能够像过去十年一样有巨大拉动作用。

　　再看GDP，今年一季度、二季度GDP已经变成两个7，三季度是6.9。很多人指望三季度是底部，但目前大部分经济学家分析明年6月份是底部，截至目前下行趋势将继续。一、二季度之所以能够保7，是因为第三产业发展迅速，其中金融业增长17.4%，第三产业尤其是金融业上半年的活跃导致增加了1~1.3个点的GDP。二、三季度GDP下行压力，大部分来自于CPI，这里头和我们密切相关的是物价。中国消费物价已经在持续下降，虽然8月份因为猪肉价格上涨，消费物价涨到了2，但全年平均下来还是一点几。国际上认为消费物价1以下就进入通缩，一到二之间就是通缩的边缘，中国已经基本进入一个通缩的经济状况。还有一个是工业市场价格，在中国的历史上还没有出现过连续43个月PPI是负增长，而且越来越严重，没有任何回升趋势，这说明工业生产需求也很低迷。

　　再来看投资。民间投资占固定资产投资65%。政府投资只占35%。最近民间投资迅速下滑，政府投资即使上升也抵不住民间投资的快速下滑。把时间拉长一点，2009年初四万亿强刺激的情况下，政府批准的项目数量和计划投资额都很巨大。但今年没有强刺激的情况下，批准的项目数量变少，计划投资额的部分更低。因此靠政府的钱拉动GDP几乎不太可能。

　　如果想投资增长的话得有钱，钱不到位基本上没什么意义。

　　中国人不是没有钱，但不在境内花钱。去年中国人境外消费大概一万八千多亿。大家认为这是一个逐渐把消费变成主导地位的一个重要条件。美国GDP当中消费占比70%左右，中国只有30%~40%，与政府投资相关的消费额占50%左右，和国际大部分国家比还是低水平。

　　房地产开发投资陷颓势
　　增速自1984年以来最低
　　房地产投资和固定资产投资。通常当房地产投资增速高于固定资产投资增速的时候。这个多少年来已经成为重大的规律，所以从建国以来，中国的房地产都是国家调控宏观经济增速的重要工具之一。增速过高过热的时候就压，增速过低或者过冷的时候就刺激。通常是用这个来平衡和拉动。今年我们房地产开发投资增速已经降到3.5，自1984年以来最低。

　　今年新开工面积持续下降。2014年的1季度土地购置开始出现负增长，一直持续到2013年。为什么2013年出现房价暴涨，因为前两年土地负增长让新开工率急剧下降，2013年出现供应短缺，价格上涨后土地供应开始上涨，但到2014年再一次出现土地购置负增长，我们估计这次负增长趋势可能会持续到明年的三季度。

　　目前没地也没钱
　　短期内不可能靠政策刺激扭转楼市颓势
　　预测房地产未来的时候，通常第一个指标就是土地，土地供应量。如果土地购置率为负，想投资增长简直不可能。要想让投资上去，先得有地。下锅没有米，土地相当于房地产的米。但是我们看到的一线土地价格略有上升，为此上海最近停止了一些土地的供应。房价一高就停止土地供应，这不是让房价更高吗。所以今年土地价格在一线城市是暴涨的，因为供应量少。而三四线城市实际上卖地不如开发用地市场。很多地方政府宁愿不卖地，因为越卖越赔。中央政府要的是名声，地方政府要实惠。

　　再看销售，销售速度增长很快。两者之间差什么？价格。我们的销售面积8月份已经变成正7.2的增长。销售额是15.3的增长。虽然销售面积增长，但还是没有办法消化全部的库存。为什么2008年楼市刺激政策实施后迅速增长，就因为在那时候楼市没有太多库存。但是今天有将近6亿多库存，所以很难在短期之内用几万亿的投资拉动让房地产迅速扭转颓势。

　　除了没有地以外也没有钱。前面看到销售额增长已经达到15%的增速，但为什么到位资金增长才只有百分之零点几。原因在于销售款大部分都用来还账，所以今年销售虽然好转但投资不会增长，因为主要的资金链用于还贷，自有资金的增长比例非常非常低。

　　未来楼市生产供给会越来越低
　　全国现在约有220亿平方米左右的住存量宅。如果按2030年70%的城镇化率计算，我们住宅总量约需要440亿左右，就是在现有基础翻一番，按照十年计算，每年竣工量大概14亿，也就是说大概有七到八年的时间基本可以满足新增两百多亿的工程总量。

　　但我们不可能一直保持增长到2030年，现有新开工量持续下滑。过去一年多可以新开将近二十亿平方米，今年只有六亿多。现在的14亿自有商品房住宅竣工量大约有九亿多，不到十亿，还有一部分是政府主持的保障性住房。再加上一些地方建设总量，14亿基本到头。未来生产供给会越来越低。

　　在建未完工面积还有很多，现在大概有60亿左右平方米，很高。但很多可能在停滞状态，存在基数但不具备竣工积极性。这几年我们连续完成大概105亿，未来发展也会持续，但要让它永远按照这样一条斜线增长不可能。所以我们认为到一定顶峰生产供给这条线会逐渐下滑。

　　人口结构对楼市影响巨大
　　老龄化不会削弱住房需求
　　人口结构对于住房影响巨大。2015年可能是购房适龄人口比例最高峰，以后开始出现下降趋势。25到35岁之间的人群购房总量大概占总购房量的34.7%，35到45岁之间占35.8%，光这两者的购房量就占到购房总量的70%。小于25岁大部分都是靠父母(买房)，大于45岁很多以旧房置换。购房适龄这类人群比例2015年以后呈现逐步下降的趋势，这对楼市影响比较大。

　　计划生育到现在为止已经进入婴儿低潮，网上最近讨论要不要全面放开二孩。如果再不放开，未来就业人口的比例将逐步下降。德国是世界老龄化程度最高的国家，德国1960年的人口结构和中国2010年的人口结构差不多。2010年德国五十岁以上人口占大多数，德国老龄化程度高但是他们有钱，人均GDP五万多美元，我们人均GDP才八千美元，所以大家都在研究中国人未老先富以后会怎么样。

　　很多人说我们年轻人不要买房子，以后可以继承爷爷奶奶外公外婆好几套房子，这个笑话一听就不可信，但很多人都信。为什么不可信，因为老一辈子去世你才有可能继承房子。以后医疗卫生条件越来越好，老人家活得很健康，平均年龄90岁以上，你上哪儿继承房子去。德国60年代的时候有7300万人口，家庭总数1900万，平均每个家庭3.76人。到2010年，德国总人口8100万，人口只增加了10%，但家庭数增加一倍多，四千多万。因为每个家庭人数变少了，从每户3.76人变成2.03人。老龄化生活不是说代表以后住房需求少了。正好相反，老人越来越多，年龄越来越长，单身老人增加了，家庭变小了，住房需求会增加。1985年时我国每户家庭平均3.76人，现在全国平均3.02，城市是2.8。北京上海为什么紧张了呢，北京的家庭人口数已经是2.6，上海2.63。现在叫老龄化和少子化，家庭人口结构越来越小，住房不是没有需求。

　　楼市区域分化加剧
　　一线投资回暖，二三线持续下滑
　　从今年来看，宏观经济下行压力仍然很大，还在继续加大。我不认为已经到底，GDP不会上升回暖。世界经济也是如此，美国吵吵很长时间也没敢加息，一旦加息就崩了。房地产调控动作防控了吗？没有，中央政策不明确：一方面想放开房地产相关限制政策，刺激房地产市场，但一旦房地产市场有增长他们就开始犹豫了，住建部出台政策把非限购城市30%的首付降到25%，原来是20%，也就是说现在执行的仍然是从严调控政策。我们认为投资持续低增长还会延续，以后能不能上升还得看宏观经济的变化。

　　有没有有利因素？有，货币宽松政策还在继续。稳定住房消费仍然是中央政府的主要目标，政府还是在想利用楼市来拉动GDP。住建部加大旧房、旧城改造，还在提供资金支持和加大力度。

　　到年终为止房价开始回升，新建商品房价格低但已经开始环比迅速上升，目前为止七十个大中城市，环比来说上涨速度还是很快的。

　　从今年往后看，一是区域分化越来越加剧，二是地区之间GDP的增长变化非常大，还有就是刺激政策还会持续，虽然距年底只剩三个月，但我们预计还会继续出台相关政策。目前我们认为是一个平稳过渡的过程，一线可能涨幅略高，但是二线和三线城市略有交叉，有涨有跌，所以价格总体平稳。明年库存量仍然居高，还是一个继续消化库存的周期。

　　前面说区域差别加剧，通过数据可以看出来一线城市房地产开发投资回暖，但二三四线城市是一个持续下滑期，非常明显。另外一线城市施工面积开始反弹，但二三线城市还是持续下降，而且幅度很大。

　　未来吸引人口的城市才是投资风口
　　未来投资很重要的一点就是城镇化。前期政府提出普遍城镇化，希望农民进城，但部分农民进城没有户口，人没有城镇化。城镇化、人口流动这是一个大趋势，会改变住房需求结构。老龄化加剧以后，年轻人住小房子，老年人住大房子，因为年轻人会回家，而老人通常不去年轻人家。人口流动带动了什么？带动了财富和资金。今年深圳的房价增长速度最高，为什么短期之内深圳房价能迅速回升，因为深圳今年互联网相关就业人口增长率百分之九十多，几乎翻倍，年轻，有文化，有创意，有能力的人正在向深圳聚拢。另外比如说东三省人口迅速转移，转移过程中把大量财富也带走。所以最终经济增长潜力决定城市差别，当哪个城市对城市人口有吸引力的时候，就是一个发展趋势和投资风口。

　　未来发展过程中，我们更多考虑的是这个城市有没有吸引人口的潜力，如果没有，这个城市就不值得投资。很多人都看房价，吸引人口的城市，房价就有继续增长的潜力。总体而言有一个地方房价上涨就有一个地方因为人口流出而房价下跌。（2.1.世.纪.经.济.报.道）