《红周刊》作者 刘晓旭

　　伴随着金融板块轮番演绎神话行情，房地产板块也耐不住寂寞，在2014年年末和2015新年伊始的首个交易日，地产板块再现集体狂飙的盛况。除蓝筹轮动因素外，深港通消息也起到一定的推动作用。数据统计显示，自去年11月降息以来，地产板块整体最大涨幅超过30%，其中龙头股招商地产、保利地产等个股股价更是有了翻倍的表现。

　　一季度或迎小阳春行情

　　目前,包括市场人士和多家大型券商分析师对房地产市场的看法，都由此前的含糊转变为坚定乐观地看好房地产市场转暖行情。一致认为，在投资和新开工没有实质好转之前，政府对行业的呵护态度不会变化，成交的复苏也会持续。其主要目的在于提振经济，通过房地产销售好转，再传导至行业的新开工和投资的改善，才能对实体经济产生实质影响。从销售的好转到带动新开工和投资的改善，至少会存在6至9个月的滞后期。其中，国金证券判断2015年房地产投资将增长12.3%,新开工同比增长8%，呈现前低后高的态势。

　　从广发证券监测的67城市一手房成交情况看,12月实现同比大幅增长22%（11月当月首次同比转正，同比微升1%），复苏趋势延续。其预计政策环境将在未来一段时间持续友好，不排除货币政策有进一步宽松的可能。未来，基本面的走强叠加房价环比下降，将构筑一个良好的基础环境，在国企改革及区域政策逐步落地的情况下，地产股具备多样性的投资机会，这一逻辑预计在二季度前都将有效。

　　而纵观历史，由于春季信贷宽松、春节的年终奖效应等因素，楼市一般都有小阳春行情。无论是在熊市还是牛市，历史上春季地产股跑赢大盘是大概率事件。在各地限购政策的放松和降息带来的楼市暖冬行情确立下，国信证券认为明年暖春及红五月行情可期；预计未来一年内，地产股板块将面临货币放水、政策放松、基本面持续改善的三面共振绝佳环境。

　　房地产公司积极寻求自救

　　不可否认的是，高库存依然是房地产行业的现状。在过去的2014年，开发商的存货压力普遍很大。数据显示，截至三季度末，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。其中，万保招金4家龙头房企存货环比微增3%；15家中型房企存货较年初上升了25%。

　　预计2015年消化库存仍是楼市主基调，房价仍存下行压力。而基于各地去化压力的差异，未来不同城市价格走势将继续呈现此前的分化格局。如一线城市和少数二线城市对政策反应敏感，潜在需求旺盛，但房价却面临一定的上涨压力，多数二线城市仍相对平稳;大多数三、四线城市因需求透支，库存压力大，未来房价将继续下行。中国社科院房地产绿皮书预测：因2015年一二线城市房价将继续下滑，限购政策有望全面退出。房地产市场的持续调整将在未来让一半以上的开发商转行或在市场中消失。

　　“房地产行业已进入深度调整期，行业集中度将会提高，今后是强者恒强时期。”地产分析师向记者表示，2015年大部分中小企业的现金都比较紧张，这种困难的局面将会在今年二、三季度达到顶端。未来行业的“马太效应”会更加明显，部分中小房企将被淘汰。但也正是这种迫在眉睫的危机刺激着体量小的地产公司的神经，转型成为2015年多家地产公司必修课。

　　楼市整体的持续不景气导致地产公司自救行为越来越多,自2014年以来，房地产行业未完成的并购案例已有177起，涉及金额1468亿元，位居行业并购前列。记者注意到，目前二级市场上有多家房地产公司公告重组,如寻求转型于天然气业务的莱茵置业、明确表示将医疗健康产业作为未来新的重点投资方向的华业地产、快步加码金融领域投资的中天城投、转型医疗信息的运盛实业、逐步转型为金融投资平台的亿城投资等，即便是近期涨幅明星招商地产也很早就处在转型期中。按照2013年4月招商地产调整的战略目标，除了未来5年“千亿销售、百亿利润”外，该公司还希冀旗下产业地产成为新兴的业务之一。

　　寻求自救的地产公司放量，表明房地产市场所面临的压力巨大，利润率的持续下滑将会导致部分企业严重亏损，被出局的概率正在增大。长期来看，以往房地产公司通过传统的简单复制扩张来提高业绩的做法开始失效，而模式上的创新或能为地产公司带来新的盈利点。

　　关注深市低估值地产蓝筹

　　相关房地产行业研究人士认为，今后房地产行业中个股或子行业的分化将表现得更为强烈。优质龙头公司的增长模式重构、集中度提升将获得市场认可，而进入验证期后中小型转型房企则会受到市场更审慎的态度。在二级市场上，虽然地产股经历降息以来的持续上涨，但总体看地产股整体估值仍处在历史低位，而随着降息、降准通道的打开，楼市去库存步伐将会明显加快，而这则有利于地产股业绩的释放。券商预测，随着地产股业绩提升，2015年地产板块整体市盈率将在10倍、龙头地产的平均市盈率在8倍左右。在估值得到重估的同时，深港通也将开通的消息对二级市场上龙头地产股股价有一定的刺激作用（市场中地产龙头股大都集中在深市），做为深市指数标的权重，沪港通带来的沪市权重股大涨效应很可能也会体现在深市那些低估值地产龙头股身上。

　　地产分析师2015年首推品种是蓝筹地产，原因在于：蓝筹地产股在融资便利性、资金成本、整合收购、销售弹性方面的优势都远远高于行业平均。从统计来看，在2014年，在规模门槛并未明显提高的情况下，排名前十的房企的行业集中度大幅上升了近3.5个百分点，而最新公布的12月份地产公司销售完成情况也是高于预期的，同比环比均有较好增速。“投资者要继续紧握地产蓝筹股。”中银国际证券建议首先要超配保利地产、招商地产、万科A、华侨城A等一线地产，其次是区域热点房企如华夏幸福、建发股份、世荣兆业和国企改革类房企天健集团、深振业A等。