本报记者 陈植 上海报道

　　用一周时间，W1 Developments董事总经理Christopher Murray接连前往新加坡、香港、上海，向亚洲富豪们推荐投资自己参与开发的伦敦摩天地标豪宅项目Principal Tower。

　　据称，Principal Tower是一幢高50层的豪华住宅楼盘，位于伦敦市中心地段金融城，邻近新兴时尚据点肖迪奇区。此次面向亚洲富豪出售的，是该楼盘200多套一居、两居、三居公寓，面积50-250平米不等，最低售价为70万英镑（按50平方米一居房测算，折14万元人民币/平方米）。

　　“目前，投资者需支付10%房款作为预订款。”Murray说，这个楼盘属于“期房”，明年1月开始建造，预计两年后峻工。

　　然而，伦敦豪宅期房的投资风险不容忽视。一方面是施工周期延误甚至无法竣工的风险；另一方面，英国政府正酝酿从2015年4月起，向外国投资者征收购房资本利得税(Capital Gaintax)，某种程度将压低期房投资回报率。

　　一位海外房产投资咨询机构人士坦言，考虑到公平因素，按照英国本地人购房需缴18%-28%资本利得税测算，外国投资者英国购房所征收的资本利得税也将接近这个区间，这意味着伦敦豪宅大幅上涨势头将得到遏制。不少伦敦当地房产中介预计未来一年伦敦豪宅涨幅可能从8%降至4%。

　　过去五年间，随着海外富豪投资者涌入，伦敦市中心豪宅房价涨幅超过72%。

　　Murray坦言，随着外国投资者征收资本利得税措施出台，伦敦房产投资将出现分化，某些稀缺性的豪宅抵御这项政策冲击的能力更强，投资保值增值能力更高。

　　然而，要淘到具有稀缺性的伦敦豪宅，国内富豪投资者需要慧眼识珠。毕竟，潜在的税务、物业费用、伦敦不同地段房产的跌价风险，都可能令投资者铩羽而归。

　　分期付款玄机

　　为迎合亚洲富豪的伦敦豪宅投资需求，Murray称在Principal Tower住宅楼盘设计初期费了不少功夫，包括尽可能减少住宅高楼公用面积，以此将物业费用降至70英镑/平米；将原先安排在地下一层的健身会所移至地上第二层。

　　但他深知，Principal Tower最大的投资卖点，仍是其房产升值潜力。

　　他提供的数据显示，去年伦敦中心地区房价整体上涨12.1%,Principal Tower所在的区域房价涨幅则达到15.3%。

　　“如果这个楼盘周边的肖迪奇区全面振兴计划实施，会出现更多零售与商用设施，都将给Principal Tower带来可观的租金回报，进而推动房价上涨。”他表示。

　　初次接触Principal Tower房产项目的国内富豪们更关心期房施工问题。

　　一位曾在伦敦购房的国内企业家称，基于历史建筑的保护，伦敦金融城很多年都没有允许建设高层住宅楼盘，一旦Principal Tower在施工建设过程稍有破坏周边历史建筑、打扰周边居民生活起居的行为，仅这些官司诉讼就可能令竣工时间大幅延后，受损的将是投资者。

　　Murray则解释，Principal Tower从楼盘设计、到买地审批、再到施工方案获批，历时整整8年，基本已经涵盖施工建设期间所有意外事件的风险防范。

　　为了打消国内富豪的购房顾虑，Principal Tower楼盘将采取分期付款方式购房，即国内富豪在选定房子后的21个工作日内，先支付10%房款作为预订款，12个月后再付10%，直到楼盘竣工时完成剩余80%房款支付。

　　作为降低购房成本的具体措施，W1 Developments将协助国内富豪获得相当于房价70%的房贷。

　　海外房产投资咨询机构人士直言，这些机构之所以安排国内投资者贷款买房，原因之一是购买伦敦豪宅的其他费用相当高。比如去年起，个人购买200万英镑以上的英国房产将被征收7%印花税(Purchase Stamp Duty)，若个人以公司名义购买这类英国豪宅，印花税甚至达到15%，但在房产出售时减免资本利得税。

　　记者多方了解到，基于避免征收印花税，多数国内富豪会选择在马恩岛、泽西岛设立离岸公司，用于购买伦敦豪宅。

　　“事实上，他们也是未雨绸缪。”这位海外房产投资咨询机构人士直言，基于英国政府酝酿明年向外国投资者征收英国置业资本利得税，他们希望离岸公司架构能帮他们避免征收这部分税收。不过，离岸公司是否被纳入资本利得税征收范围，目前尚无定论。

　　租金回报“风险考量”

　　负责为该项目寻找国内富豪投资者的“中介”为仲量联行，该机构一位人士坦言，目前对Principal Tower房产项目感兴趣的国内富豪，主要是看中这个楼盘的地段优势，还有相应的房产升值潜力与可观租金回报。

　　他分析说，伦敦金融城坐落500多家银行，令Principal Tower有机会吸引银行高管等高租金支付者。按仲量联行内部测算，这个楼盘的预期年化租金回报最高能达到5%，高于伦敦其他地区3%-4%平均租金收益。

　　不过，要兑现预期租金回报率，并非易事。

　　究其原因，仲量联行将收取租房费用的12%，其中8%作为租房佣金，4%则是物业管理费；其次是伦敦中心地段部分豪宅房价涨幅大幅跑赢租金，无形间拖累租金回报率。

　　“考虑到伦敦房价已经有了大幅上涨与即将面世的资本利得税，一些国内富豪已对伦敦豪宅投资持观望态度。”上述海外房产投资咨询机构人士直言。

　　Murray表示，由于英国政府允许投资移民者拿出30%资金用于购买当地房产，这些有投资移民意愿的富豪更需要购买保值能力强的伦敦房产，避免因资产贬值被要求追加资金，进而影响投资移民流程审核通过。

　　作者：陈植