新业务链开启

　　中国证券报：中信证券今年推出中信启航专项资产管理计划，这被认为是市场上首单REITs产品，仅这一只产品上半年就为中信证券贡献超过10亿元的利润，中信证券在这一业务领域还有哪些布局？

　　周芊：早在2007年，中信证券就开始为推出REITs产品做相关市场研究，2012年正式启动这一计划。当时，国务院提出要“盘活存量、用好增量”，REITs产品正好符合这一趋势，监管部门负责人来中信证券调研时也提出研究不动产金融的课题。后来我们递交的研究方案便建议从REITs入手，在不动产金融领域做一些尝试突破，经过一年多的准备，最后成功地推出了中国首单REITs产品。中信证券的房地产金融团队也是目前市场上唯一自成立以来一直持续致力于REITs等房地产金融业务的团队。

　　从单只产品来看，这只产品确实带来了一大笔收入。但REITs产品推出最大的意义不在于赚了多少钱，而是开启了一个新的业务链条。

　　研究数据表明，花旗银行、摩根斯坦利的收入之中，房地产金融所占比重很大。花旗银行的房地产金融业务有相当大的一部分比例是围绕REITs展开的。

　　事实上，REITs不仅是一个产品，也是一个产业链，更是一个市场：首先是土地整理基金，其次是开发基金，为项目早期提供资金支持，随后在房地产项目开发之后，还会有孵化基金跟进，将一个持有型物业培育成具有稳定租金收入的成熟资产，之后才是设计成REITs，根据资产的状况和投资人的需求，还会有更加复杂的基于REITs的衍生产品，可以说，REITs是用一个产品整合了一个链条，进而形成一个巨大的蓝海市场。

　　目前，我们的不动产金融团队围绕REITs进行的房地产金融创新已经涉足了四个板块：一是房地产私募融资。从2007年开始操作，北京市朝阳区第一单土地证券化的项目就是中信证券操刀的，这一类业务市场需求大，但并非标准化项目，非常考验团队的产品设计能力。目前，该类业务每年都有大约五六十亿元的规模。

　　二是房地产开发基金。2010年，中信证券和保利地产(行情,问诊)合作推出名为“信保基金”的房地产开发基金，目前已经是市场上规模最大的房地产基金，共管理40余只开发基金，投资规模超过300亿元。和房地产信托不同，开发基金是主动管理的股权投资产品，投资人同股同权，共担风险，共享收益。目前，信保基金已经形成了全面的业务布局，并组建了一支专业的管理团队。

　　三是REITs产品。银行间市场和交易所市场的第一支REITs产品都是中信证券推出的，引起了巨大的市场反响，我们在REITs及房地产金融领域的领先地位得到了市场的一致认可。

　　四是我们判断未来十年，度假地产、养老地产、文化地产可能是房地产行业的重点开发领域，也就是说下一阶段的热点将是主题地产，我们这两年一直在探索这一领域的业务模式，很快会有产品推出。

　　总的来看，在这个领域，证券公司除了可以赚到传统的财务顾问费和承销费收入，同时通过专业的资产管理能力，提升资产价值将带来持续稳定的增值收益。另外，从国外成熟市场的经验看来，在资产的并购投资中也会有大量的业务机会。目前，我们同时有超过几十个项目正在推进之中，从这个角度来看，不能只看到REITs产品的推出让中信证券赚到了一笔大额收入，更重要的是用这个产品开启了一个新的业务链条。

　　战略布局打造核心竞争力

　　中国证券报：既然预计REITs产品的收益良好，是否有其他证券公司也在筹备这一业务？不动产金融的布局是否具有可复制性？今年以来房地产市场特别是住宅市场走弱，很多声音在讨论楼市拐点，这是否会影响不动产金融布局？

　　周芊：我们推出这样的新产品，就是为了解决国内市场上大量存置资产需要被盘活的诉求，产品的推出一定会引发业内的关注和效仿，但坦率地说，REITs被誉为房地产金融塔尖上的明珠，其复杂性使之具有更高的技术门槛，以我们的首支REITs产品为例，就是将CMBS与Pre-REITs及看涨期权结合的复合产品，结构设计中使用了金融优化等多处创新设计，市场理解需要一个过程。

　　至于楼市拐点的问题，我们的看法是，经过多年的发展，中国的房地产市场会进入一个更加规范化发展的阶段，产品能力将是房地产企业的核心竞争力，好的产品就能够获得市场的认可。房地产行业是强周期的行业，顺周期做产品，逆周期做布局，单纯地讨论拐点就没有那么重要。对于不动产金融和REITs这个大市场而言，首单股权类REITs还仅仅是个开始，未来要做的事还有很多，从战略上建立管理不同资产的募、投、管、控、退系统，建设复合型的技术管理团队，才是打造核心竞争力的必由之路。