此次交易价格与华丰建设2011年拿地时9461万元的总价相比，项目价格在短时间内翻了四倍有余，无疑是享受到了自贸区挂牌的红利。然而目前自贸区内高档次的办公物业还非常稀少，要培养起和自贸区关注度相匹配的商业办公氛围，在短时间内还很难做到。
总价三年翻四倍有余
近日，远洋地产的月度营运数据公告中显示，以4.84亿元的总价收购外高桥(行情,问诊)保税区G2-01项目的交易已正式完成。公告中提到的外高桥保税区G2-01地块，于2011年首次出现在土地市场。当时的出让资料显示，地块东至台南东路，南至台中南路，西至台南西路，北至港澳路，总转让面积为18922平方米，容积率为2.3，土地用途为商业金融业用地。2011年5月，地块通过挂牌进行转让，起始价为9461万元。最终，来自浙江的华丰建设以起始价格拿得地块。
在经过三年以后，远洋地产最终以4.84亿元的总价从华丰建设手中收购了G2-01地块。而此时的地块已经完成了打桩基的过程，整个项目已经是一个在建的商业办公项目，而成交的总价也已经上涨了四倍有余。华丰建设拿下地块时的楼板价约为2174元/平方米，就算扣除建设的成本和几年来的各种税费，华丰建设在这个项目上的净利润依然至少翻番。
外高桥保税区G2-01地块之所以能在短短的时间内迅速升值，无疑是享受到了自贸区挂牌带来的红利。高纬环球的研究报告显示，尽管自贸区板块在过去发展平稳，但区域内企业对于高品质物业的租赁需求较低。因此，区域的写字楼的空置率相对较高，过去5年的租金平均增幅仅保持在3%的水平。
自从自贸区挂牌以后，很多分析师预测上海自贸区将会对区域内和区域附近的房地产市场产生显著影响。目前，由于板块内高质量的商业楼宇供应非常有限，而区域内企业注册量的激增又刺激对商业地产的大量需求，所以写字楼租金和地价快速上涨。
高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰表示，自从2013年7月宣布要建立自贸区开始，到2014年6月，根据不同的写字楼规模和用途，上海外高桥的写字楼租金已升至4-8元/平方米/天，平均租金为5.5元左右。而对于低于100平方米的“注册办公室”来说，租金可上升至8元/平方米/天。相比宣布成立自贸区前的2至3元来说，这意味着租金几乎已经翻倍增长。根据目前主要的供应状况，预计商业楼宇的租金将会在中期持续攀升，虽然开发商正在加快现有未开发地段的建设速度，购买土地并加快开发新写字楼，同时改造现有建筑以满足需求。
商务氛围成熟仍需时日
2014年第二季度，自贸区写字楼的平均租金报价环比下降4.5%，达到4.2元/平方米/天，市场进一步回归理性，而自贸区工业物业租金则在第二季度保持平稳。虽然这一租金水平相较于自贸区挂牌以前依然有大幅度增长，但比起自贸区刚挂牌时的暴涨，现在的租金反映出企业在选择是否入驻自贸区、以何种方式入驻自贸区时已有了更多的考虑。
业内人士普遍表示，自贸区潜在的金融改革是最激动人心的地方，然而时至今日，金融改革的执行依然较缓慢且难以预料。虽然理论上政府出台了一系列革新的金融政策，但是大部分企业仍在等待更加细化的规定。
高纬环球上海企业租赁顾问团队董事兼联席主管孙琦也表示，现在外高桥写字楼租赁的激增主要并不是由于实际办公需求的增多，而是由投机热潮所带动。对于很多企业来说，现在的租赁只是抢占商机的一个策略。在上海自贸区的政策细则尚未落地前，这些企业更倾向对入驻自贸区经营进行可行性调研并保持观望态度。在上海自贸区挂牌后，那些在区内设立办公室的企业的办公面积通常较小，一般在300平方米左右或者更小。这些企业多数只是为了在上海自贸区占一席位，而不是立刻将上海的业务全部迁至自贸区进行运营。
和企业“占位以待”相对应的，是目前板块内的新增办公物业面积极其稀少，目前租赁较活跃的办公物业，例如外高桥大厦、交能国际大厦，甚至目前可以代表板块内写字楼最高水平的汤臣国际贸易大厦，都是已经有些年头的写字楼，自贸区挂牌以后的新增供应基本没有，高品质的写字楼依然少见。外高桥保税区G2-01项目之所以能高价成交，有很大一部分原因也是因为外高桥地区的商用地块非常稀少，项目建成以后会成为板块内罕见的较高质量的商用物业。但G2-01项目的“物依稀为贵”也从另一个方面也说明了，板块内想形成高端的商务氛围还仍需时日。
自贸区内另一个可能出现的问题是零售物业和经营性的紧缺。记者从德融地产市场部了解到，目前自贸区板块内基本上没有商铺等零售商用物业的交易，据他们了解在办公物业内也没有经营性的项目。作为成熟商务区的必备配套，零售物业和经营性物业的缺乏反映了目前自贸区还欠缺人气，而如果等自贸区的商务氛围成熟以后再弥补零售物业配套，又显得晚了一步。
工业用地流转将影响地块价值
影响自贸区板块内商用物业及商办用地价值的另一个因素是工业用地的流转问题。目前在上海自贸区现有范围内，80%的土地为工业用地。相关部门曾表示，2014年将在自贸区内探索工业、商业、办公等综合用地的土地利用政策，完善存量土地循环利用机制。
近日，上海市规土局和上海自贸区管委会联合印发了《关于中国上海 自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》。《意见》中指出，上海自贸区将鼓励地块用途兼容，用地类型实现两种或两种以上用途混合；且上海自贸区管委会将按相关规定，组织实施存量建设用地盘活，存量用地可以通过补缴土地价款的方式转型为具有工业用地、商业用地与办公用地三种属性的综合用地。
这一文件的出台，使得工业用地转性入市也有了政策依据。而对于区内拥有工业土地或相关项目的企业而言，意味着这些企业在一定时间内迎来增值。实际上，自贸区内的某些项目已经开始进行土地性质的流转。德融地产市场部经理钱宁罗谈到，例如自贸区内的交能大厦，其土地性质原本就是工业用地。但在实际的物业买卖过程中，买房现在已经可以通过补缴一定的费用，将物业的工业用地性质改为商业用地性质。另外甚至包括某些国有企业的宿舍，也在进行土地性质的转变。总之目前自贸区板块内的用地性质比较复杂，工业用地转型的进程也在慢慢进行中。
此前已经提到过，外高桥保税区G2-01项目之所以高价成交，一个重要的因素是自贸区板块内纯商业用地非常少，所以商用物业将来可能会较稀缺。然而如果板块内的工业用地逐渐转性为综合用地，无疑将增加办公、商业物业的供应量，这样纯商业地块可能会不如现在这么紧俏。