楼市退潮期 为何又现地王？

　　7月9日上午，上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地竞拍，香港上市公司丽丰控股旗下东方动力有限公司以5.77亿元的价格竞得，溢价62.54%。成交楼板价59859元，剔除保障房后楼板价达85810元/㎡。一举打破融创去年在北京创下的单价73099元/㎡记录，成为全国“地王”。

　　就在前一日，曾宣称“不拿地王”的万科地产以每平方米近2万元的楼面地价，夺得广州荔湾区一地块，溢价96.4%。同日，保利置业以每平方米4531元的楼面地价拍得广州花都区一地块，溢价45%，纷纷刷新同区域地王记录。

　　上一轮令人印象深刻的“地王潮”已是半年之前的事了，2013年底以来，全国楼市步入下行通道，土地市场成交惨淡，房地产商手忙脚乱地降价去库存，政府救市举措纷至沓来……这种背景下，为何却诞生了单价破纪录的“全国地王”？

　　首先，地王竞得地块多位于一线城市中心区，仍存利润空间。尽管始于三四线城市的降价潮有向一线城市扩散之势，但一线城市房价并未现实质性松动，仍是大型房企布局的重点，尤其是市中心区的稀缺地段，更是僧多粥少。同策咨询研究部提供的数据显示，2009年至2014年6月，上海黄浦区（含卢湾）土地市场仅仅成交了9幅地块，累计成交规划建筑面积只有93万平方米，供应量之少，可谓寸土寸金。而一线城市高端住宅受宏观房地产形势影响较小，需求较为稳定，且成交价呈现上升趋势，仍是大型房企的重要利润来源。

　　其次，地方政府土地依赖度高，财税压力迫使其高价卖地。数据显示，45个楼市限购城市中有13个土地财政依赖度超80%，宏观经济综合实力较强的一线城市，土地依赖度也在50%~60%之间。而上半年，在楼市成交量下滑的影响下，多地频现土地流拍、底价成交现象，土地出让金均价和总量锐减。6月，北上广深四个一线城市土地出让总收入为55.85亿元，较5月下滑79%，较去年同期大幅下挫84%。再加上楼市低迷带来的涉房税收大幅下滑，两大“财源”双降及地方债偿付压力，迫使政府高价出让核心地块，“面粉”的价格抬起来，才能从“面包”价格的疯涨受益。

　　再次，一线楼市松绑豪宅限价令，给开发商打了兴奋剂。始于今年5月的试探性放松限购如今已在呼和浩特、济南等多地成了事实，据媒体报道，预计今年松绑限购的城市将达到30个。尽管一线城市不在此之列，但北京、上海相继松绑豪宅限购令，也让地产商嗅到了政策放松的气息。去年11月，北京曾规定单价高于4万元楼盘不批预售许可证，而今年6月获得预售许可证的项目中，有7个楼盘的拟售单价超过4万元。此外，上海也出现了定价高于10万元/㎡的新项目。豪宅入市禁令松绑，解除了开发商的后顾之忧，刺激了其竞标昂贵土地的意愿，此外，政府托市的举措也给地产商对后市的预期注入乐观情绪。

　　此外，不排除地产商战略性拿地可能。对于资金雄厚的大型房企来说，在核心城市的核心区域拿下标志性地块，往往是其远期战略目标的一部分。因此，即使冒着零利润的风险也要高价拿地。

　　并非回暖信号 难改土地市场低迷趋势

　　楼市狂热时期，层出不穷的地王往往拉动一个区域甚至整个城市的地价上涨，并成为房价飙升的催化剂。而在楼市降温传导至土地市场之际，个别地王的出现恐难改变土地市场低迷的大势。

　　受楼市成交量急剧萎缩的影响，房企拿地意愿降低，近期多地频现流拍现象，济南、杭州等地近两月甚至出现土地零成交，而上海计划推出的两幅地块因无人竞拍而延期出让。土地底价出让成为主流，据中原监测的全国重点40个城市成交金额前100的宅地和商用地块显示，100幅地块中溢价率在5%以上的地块去年6月有36幅，而今年仅有13幅，底价成交率今年6月高达63%，而去年同期为34%。

　　一线城市土地市场降温趋势同样明显，6月，北京、上海、广州、深圳等四地合计土地出让21宗，土地总成交额仅55.85亿元。平均溢价率也降到历史最低点，仅5.43%，相比之前30%左右的平均溢价率明显下调。

　　业内人士分析，通过土地成交量的减少，基本上可以确定土地市场正式随房产市场转冷进入了下行时期，下半年观望情绪仍将持续，短时间内很难再现异常火爆的情形。从表面上看，“地王”出现和楼面价上升，将会对相关区域的房价形成一定支撑，但这种支撑能否有效，实际上仍取决于房地产市场整体发展。目前看来，逆市拿地的地王们不仅不会改变我国楼市触顶回落的大格局，反而将蕴含潜在的、较大的风险。

　　自古地王多磨难 新地王们警惕“黑天鹅”

　　2009年以来，“地王大战”曾多次席卷全国，总价及单价记录不断被刷新。据统计，仅2013全年全国就诞生了总价及单价地王共计67个。彼时，土地竞拍长如同战场，参与厮杀的既包括绿地、恒大这种民营大鳄，也包括中海、方兴、中华企业等国企巨头，惊心动魄程度不亚于国际大片。楼市几经沉浮，昔日风光无限的地王们，如今过得怎么样？

　　据媒体报道，在2009年、2012年、2013年疯狂拿地的“地王”们，多数沦落到骑虎难下的境地。如2013年6月，恒大地产经历142轮厮杀，拿下了杭州萧山区的一处地王项目。如今，萧山存量房源的去化周期高达21个月，恒大无奈推出首付6%的优惠，以价换量。同样在杭州，有的地王推迟开盘，以挺过楼市低迷期。如2012年，中海地产历经4小时厮杀，以总价近55.9亿元购得杭州钱江新城附近一处地块，建成商品房后的成本价在4万元/㎡左右，远高于同地段楼盘均价，到目前为止，该项目还捂着没有开盘。

　　在武汉，2010年以高达8063元的开盘价竞得的“地王”项目——月湖九龙仓项目，近日却以1.1万元的超低价开盘，令人惊讶不已。同样经历了割肉之痛的还有中冶置业，2010年和2012年，其分两次以总价256亿元拿下南京下关区滨江的3幅地块，成为总价最高的全国“地王”，然而，由于资金紧张，2号地被收回，1号和3号地迟迟未动工，面临被转让的境地。

　　在广州，昔日由富力、雅居乐、碧桂园三家组团拿下的亚运村“超级大盘”降价更是高达三成。上海，以高达400%的溢价率拿下地王项目的锦绣投资也面临着盈利难度，而北京万柳地块、西局、崇文门等“地王”也正在煎熬之中……放眼全国，或降价开盘、或迟迟不动工，甚至直接将土地拱手让人的“地王”们不甚枚举。

　　昔日地王的惨景，引发市场对新地王的担忧。首先，热点城市高房价已非普通人群企及，楼市需求理性回归将明显影响到房地产市场终端需求。再者，从土地购置到形成住宅销售，存在一年到一年半的间隔，期间宏观经济形势、调控及信贷政策的变化都将影响到终端的住宅销售，存在很大不确定性。另外，保障性住房的放量供应将有力缓解住宅供求矛盾；房产税开征预期以及不动产统一登记在全国铺开，也将抑制投资性够房热情，减少房价上涨预期。再加上热点城市对宏观经济增长放缓存在滞后反应，不排除未来一线城市房地产市场出现供过于求的可能，值得高度警惕。