每经记者 杜冉乐 发自成都

　　谈到卓尔，大家首先想到的可能就是代表武汉的足球队，撑起这支球队的正是当地鼎鼎有名的武汉卓尔，但背后真正运作这个“商贸物流帝国”的又是号称“湖北首富”的神秘掌舵人闫志。

　　前不久，卓尔发展（2098，HK）公告称，公司已与云南当地签约打造一个3000亩的卓尔亚洲博览城项目，物流仓储与商业配套面积比为2:1。不过，这仅仅是卓尔发展全国版图扩张的一部分。按照战略规划，该公司拟向全国快速复制“新汉口北”模式。

　　在物流地产成为当前业内热议的焦点之际，尽管卓尔发展高管一再撇清自己不属于物流地产开发商，而强调是物流“大平台”运营商，但以打造物流综合体之名大体量拿地，在行业人士看来，企业往往会打“擦边球”，以低成本的工业用地开发配套产业。

　　按照上述思路，这种模式在为企业获取较高收益之余，更需要企业维系好政府关系。然而，一旦政策变动或规划调整，势必会引起企业大笔资金沉淀，甚至可能引发资金链危机。截至去年底，卓尔发展净负债率接近70%，同比增幅几乎翻倍。

　　云南“圈地”三千亩

　　按照公告内容，今年6月8日卓尔发展与云南省滇中产业新区管委会签署战略合作协议，拟投资建设位于官渡区大板桥镇的“卓尔亚洲博览城”项目，这是一个大型综合物流与贸易中心项目，占地3000亩，其中物流仓储用地2000亩，商业配套用地1000亩，物流仓储与商业配套面积比为2:1。

　　“物流地产本身会有一些配套，比如会配备一些写字楼，不过面积比重很小，但如果开发商与当地政府关系不错，其就会打一些 ‘擦边球。’相对来说，这些土地成本很低，商铺或办公楼的租金回报率会比较高。”莱坊国际中国区董事杨松向《每日经济新闻(微博)》记者表示。

　　当记者就物流地产相关问题采访卓尔发展新闻发言人、营销办公室主任黄萱时，她解释说卓尔发展并不是一家物流地产开发商，而是一家物流“大平台”开发商及运营商。

　　去年10月，某知名机构颁给卓尔的奖项正是中国地产企业某某奖，而一同获得这一荣誉的还有万科、保利等知名房企。卓尔发展招股书亦透露了公司多年来曾获得诸多地产殊荣。也就是说，卓尔发展实质上还是一家地产开发商，只不过专注于物流开发领域。

　　卓尔发展这艘隐形物流巨舰的商业轨迹值得关注，掌舵此艘巨舰的正是““湖北首富”闫志。

　　卓尔发展的招股书透露，闫志夫妇早在16年前成立了一家主要做广告传媒的小公司，到2005年首次介入消费品物流的地产开发项目，一炮走红。随后几年，第一企业社区、汉口北国际商贸交易中心成为闫志发迹的标志性地产项目。在此期间，闫志夫妇将卓尔发展推至香港成功上市。

　　不过，随着闫志及其卓尔商业帝国的声名鹊起，业界也传出非议之声。

　　《中国房地产报》此前曾援引武汉本地人士的话指出，闫志将武汉价格低廉的工业用地，拿到国际市场上以商业物业的估值从海外投资者手中套现，并使其财产迅速膨胀。这是变现廉价土地资源的固定资产投资和资本运作模式。《21世纪经济报道》去年4月亦曾报道称，卓尔发展以工业用地操盘商业地产，直指汉口北项目。

　　“大平台”展销模式

　　卓尔发展虽然屡遭非议，但其从一家小公司迅速崛起成为物流业的商业巨擘，其引领行业的创新之处却是无法绕开的一页。

　　黄萱解释说，“卓尔发展要打造的是一个大平台，发挥产业链的聚合作用，物流地产只是公司物流产业链的很小一部分，这与普洛斯、嘉民还没法比。”

　　按照卓尔发展招股书的介绍，这种所谓的“大平台”商业模式，一个很重要的方面在于公司须配合地方政府的发展规划。在项目进入前期，要深入研究分析政府的政策、地区经济增长潜力、交通基础设施及大型批发商场的市场需求，在项目规划阶段与当地政府紧密合作，确保发展项目符合政府规划。

　　《每日经济新闻》记者注意到，卓尔发展发力“大平台”模式更为重要的内涵在于这是一个 “展销”平台，按照其公司内部人士的话说，那就是 “我们专门发展及经营批发商场，作为客户展示及销售消费品给予国内零售商及终端消费者的综合平台，而不是及时变现发展收入。”

　　在曾经服务卓尔发展赴港上市的第三方国际咨询机构，第一太平戴维斯华西区高级助理董事罗元均看来，未来的物流巨头只会有几家，多数是基于自身对产业链的整合程度去做细分业务，卓尔深挖客户需求所打造的大平台模式，在这方面已占了先机。

　　今年1月中旬，在华南城集团结盟腾讯并发力电商物流之际，卓尔发展也在加速业务布局，拟以武汉为中心，布局天津、沈阳、重庆、西安和昆明等六大商品交易中心的二级分销网络，打造中国最大的商贸物流交易平台。

　　不过，这种“大平台”商业模式其实并非卓尔发展一家独尊，包括华南城集团、五洲国际等物流巨头均在发力平台模式。华南城除了布局重庆进一步扩张空间，还在延展交易、电商、仓储、货运、金融及娱乐等功能，与卓尔发展商业模式旗下的业务内容趋同。

　　负债率“飙升”隐忧

　　卓尔发展上市以来的急剧扩张，已加重了负债率指标。

　　《每日经济新闻》记者从卓尔发展2013年年报中发现，截至去年底，公司净负债比率高达69.8%，同比增幅32.2个百分点。具体来看，该公司长短期借款总额约50.9亿元，同比增长约21.3亿元。此外，卓尔发展为了获取银行贷款，将公司旗下价值约56.2亿元的资产做了抵押融资。

　　与此同时，卓尔发展去年毛利率急剧下滑。据了解，该公司去年实现毛利润大约6.6亿元，比2012年10.8亿元减少了38.6%，与之对应，公司毛利率由2012年的72.7%下滑至去年的42%。

　　对此，卓尔发展解释称，原因在于报告期内交付物业组合变化所致，具体是2012年逾99%的物业销售收益来自于汉口北项目，其中批发商场单位毛利率超过70%，但去年仅有35.9%的物业销售收益来自汉口北项目，其余收益来自卓尔第一企业社区武汉总部基地等项目，其毛利率远低于汉口北项目。

　　有市场人士指出，当前地产业持续低迷，如果卓尔发展前述抵押项目出现跌价，抵押融资供给方必然要求其追加担保，这样可能会加重其资金链压力。

　　去年7月初，卓尔发展将旗下武汉卓尔中心投资公司100%股权转让于关联方卓尔控股，套现超过3000万元。值得注意的是，标的公司旗下主要为一块土地使用权及多栋办公楼使用权，但卓尔发展认为此项交易将用于补充公司一般营运资金。

　　如何解决扩张中的融资瓶颈？《每日经济新闻》记者向卓尔发展发去了采访提纲，但截至发稿一直未收到其回复。

　　（实习生丁舟洋对本文亦有贡献）