每日经济新闻记者 杨羚强 发自上海

　　过去两天，在物业管理界最轰动的新闻莫过于花样年旗下的彩生活拟在香港拆分上市。吸引人们关注的不仅是彩生活可能成为内地第一家独立上市的物管企业，更因为招股说明书公布的部分物业管理业务毛利率奇高。根据公布的数据，彩生活旗下的一种名为 “酬金制物业管理”的业务，过去三年的毛利率分别是100%、100%、98.2%。

　　彩生活公布的物业管理业务利润数据，让业界大跌眼镜，因为业内普遍认为，物业管理是一个微利行业。此前，兰德咨询总裁宋延庆调研发现，绝大多数的物业管理公司是亏损的。龙湖地产有关人士告诉《每日经济新闻》记者，如果不是提供增值服务，物业管理的净利率可能是个位数，甚至有亏损的风险。

　　针对外界的几个疑问，《每日经济新闻》记者通过花样年品牌部门相关负责人试图采访彩生活，并发去了采访提纲，但截至发稿，尚未收到回复。

　　部分物业管理业务毛利达100%/

　　根据彩生活公布的数据，2013年如果撇除上市开支的影响，公司的纯利润率达29.5%；2011年和2012年，纯利润率分别为16%和22.8%，远超房地产开发的纯利润率。

　　在物业管理行业，这样高的利润水平也很少见。万科2012年和2013年的年报显示，其物业管理业务的营业利润率分别为4.71%和12.19%。在房地产业界，万科、绿城和龙湖被认为是物业管理缴费率最高、服务质量最高的几家物业管理公司。彩生活的招股说明书显示，根据中国指数研究院的相关统计，全国百强物业管理公司2011年和2012年的平均纯利水平只有7.4%和8%。

　　彩生活招股说明书显示，导致公司纯利较高的原因之一，是它采用了一种名为“酬金制物业管理”的管理模式，在过去的三个年度，这种物业管理制度的毛利率分别达到100%、100%、98.2%。在彩生活主管的物业管理小区中，“酬金制物业管理”在过去三年中一直有比较高的比重。在2011和2012年，一度达到了物业管理小区95.6%和94.5%，只是在去年才降低至68.4%。

　　导致比重下滑的原因，是彩生活向新拓展管理的小区提供一种名为“顾问服务”的物业管理方式，这种方式的毛利率同样是100%。

　　这两种业务，为彩生活的整体高利润率做出了很大的贡献。根据财报，上述两类物业管理业务占彩生活整个物业管理业务收入的47.5%，而物业管理又占到了公司去年总收入的58.7%，这意味着彩生活28.77%的业务收入来源都是这两种高毛利的项目。

　　100%毛利率如何实现？/

　　稍有会计知识的人都知道，毛利率=（收入-成本）/收入，100%毛利率意味着这一业务完全没有任何成本，或者成本由其他人承担。

　　彩生活的招股说明书称，根据酬金制，物业管理服务的有关成本由业主承担，酬金制物业管理因此一般不会产生直接成本。

　　资料显示，酬金制，顾名思义是物业服务企业与业主双方按照约定的比例或金额，将物业服务合同费用分为成本和酬金两部分。酬金为物业服务企业的全部利润，成本则全部用于物业服务，物业服务企业只承担按合同约定范围提供服务的责任，不需承担合同执行过程中盈利与亏损的风险，物业成本的结余和不足，由业主享有或补充。一般情况下，酬金式物业管理提取的酬金比例是10%~20%，花样年的酬金比重则是物业管理收费的10%。

　　但上述方式，并不代表物业管理公司可以完全不用开支任何成本。由于业主支付物业费时，物业服务企业均需开具发票，所收费用全部按照收入上缴营业税，增加了物业管理成本。

　　一家房企相关人士在说及花样年的酬金制物业管理时表示，这其实是和业主商讨物业管理收费的一种方法，实质上和包干制并无太大区别，业主对自己承担的费用都是能够接受的。言下之意，采用酬金制物业管理和包干制物业管理带给企业的利润总额并无太大差异。只不过在计算毛利率方面，两种方式有所不同而已。

　　《每日经济新闻》调查发现，酬金制物业管理在实际操作中，物业管理公司通常需要和业主签订一定的合同，如果最终的成本开支超过了当时的预算，那么物业公司要承担多出的开支。

　　彩生活的招股说明书显示，截至去年底，只占花样年管理面积0.4%的包干制物业管理贡献的毛利达到1224万元，而占68.7%管理面积的酬金制物业管理贡献的毛利却只有6330万元。

　　这反映出包干制物业管理其实比酬金制物业管理更赚钱，酬金制物业管理所谓的100%毛利水平又是如何实现的？

　　自动设备真能提高毛利吗？/

　　既然包干制物业管理带来业务利润比酬金制更高，为什么公司要选用利润不高的酬金制物业管理？

　　2011年，彩生活包干制物业管理的毛利润率只达到了4.1%的水平；2013年彩生活包干制物业管理35.2%的毛利，对于物管行业平均毛利率来说，也同样是一个天文数字。

　　彩生活是如何做到的？彩生活给出的答案是—通过标准化、集约化、自动化策略，减少人工成本上升带来的影响，以提升纯利水平。公司公布的数据称，截至2013年底彩生活每百万平方米管理建面的雇员数是121人，而中国指数研究院公布的数据，2012年百强物业管理公司每百万平方米管理建面的雇员数是242人。

　　根据资料，彩生活采用停车场保安系统、远程监控摄录机等设施降低员工数量，以降低成本。彩生活的包干制物业管理毛利润率因此由2011年的4%左右飙升至2013年的35%。

　　然而，这种方法是否真的能让彩生活的物业管理利润水平有大幅度提高，却是一个疑问。绿城一位负责园区管理的人士说，事实上每家物业管理公司都在用自动化代替人工，但是要用自动设备替代一半以上的员工，却是一件不太可能完成的事。特别是在设备使用初期，公司需要花费一大笔的安装费用，后期也需要为使用和维护这些设备支付费用，算下来节省成本的幅度不会太大。

　　事实上，持类似看法的行业人士不在少数。他们都认同自动化设备可以替代部分人工，但对替代人工的数量和因此节省的费用持保留看法。

　　根据彩生活公布的资料，公司是从2012年下半年才开始大规模地升级其自动化设备，截至去年底共在全国79个小区安装了自动化设施，上述使用自动化设备的小区只占到彩生活管理436个小区的不足20%。

　　在这样的背景下，彩生活又是如何实现包干制物业高毛利的？《每日经济新闻》记者通过其控股股东花样年集团向彩生活发出有关采访提纲，但截至截稿，后者未作回应。

　　终止物业服务的小区增加/

　　不过，对彩生活来说，大量使用自动设备，在降低人工成本占费用比重的同时，似乎也影响到了用户的服务体验。

　　家住成都某花样年管理小区的一位业主对《每日经济新闻》记者表示，由于使用了自动设备，小区的保安数量明显减少，但随之而来的是安全风险增加。她不时听到小区有业主被偷盗的传闻。

　　上海杜跃平律师事务所律师杜跃平说，根据有关法律法规，当业主大会上有2/3的业主要求更换物业管理公司时，物业管理公司就可以被更换。

　　招股说明书显示，2011年花样年有6个管理的小区终止了其物业管理服务，2012年是9个，2013年达到22个，占到其管理的小区总数的5%以上。根据花样年公布的数据，其大部分管理的小区将在2014年和2015年到期。

　　对彩生活来说，新的管理方式能否赢得服务的小区业主支持，进而能够继续管理小区非常关键。如果大量的小区最终和公司解除管理合同，那么公司未来的发展前景显然将受到影响。知情人士透露，彩生活大量兼并物业管理公司甚至以并不高的收费增加管理小区的目的，就是为了获取更多的业主资源，去发展包括电商在内的增值服务。这一块收入成长空间很高，也正是资本市场最为看重的。

　　绿城集团负责物业管理公司的有关人士也认为，提升物业管理的利润，靠降低成本来实现无异于杀鸡取卵，要让物业服务的增值服务获得更高的收益，提高质量是一项不可缺少的前提。

　　来自香港媒体的报道称，目前香港市场还是比较看好彩生活的盈利前景。按招股价3.30～4.60港元，彩生活2013年市盈率59.74～83.28倍，市账率3.59～3.71倍，这些指标均远远超过大部分内房股。

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　　前5个月仅完成销售目标9% 花样年150亿计划承压

　　每日经济新闻记者 尚希 发自北京

　　对彩生活的控股母公司花样年来说，彩生活的拆分可以让公司在一定程度上减轻财务上的压力。

　　根据花样年控股集团有限公司（以下简称花样年）此前公布的信息，2014年前5个月，本公司及附属公司（本集团）的销售额约为13.57亿元（人民币，下同），相应已售建筑面积为22.09万平方米，平均售价约6144元/平方米。

　　从目前已经公布了前五月销售业绩的三十多家房企来看，花样年的业绩并不亮丽，而且从完成全年销售目标这一指标来看，花样年的完成速度应该算最慢的。根据花样年年初公布的150亿元销售目标计算，前五月仅实现了9%。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进对《每日经济新闻》记者说道，分拆上市的做法会耗费其主业经营的精力。加上今年整个行业不景气，出现这样的销售业绩并不意外。

　　销售目标承压

　　对于去年刚刚晋级百亿军团的花样年来说，今年的市场充满了更大的挑战。

　　花样年2013年年报显示，期内公司实现合同销售金额约101.74亿元，累计销售面积129.27万平方米，超额完成100亿元的年度销售目标，成功晋级全国百亿俱乐部。集团实现权益拥有人应占利润增长6.7%，达约12.15亿元。

　　在踏入百亿军团的队伍之后，花样年主席兼首席执行官潘军将今年的合同销售目标定为150亿元，相比去年增加47%。但从目前花样年交出的成绩单来看，并不乐观。

　　花样年5月单月销售额为4.13亿元，相应已售建筑面积为67365平方米，平均售价为6131元/平方米。2014年前五个月，累计销售额为13.57亿元，相应已售建筑面积为220850平方米，平均售价为6144元/平方米。

　　这一问题其实早在今年初的业绩发布会上，潘军就曾做过解释。当3月份提出150亿元的销售目标时，花样年前两个月合同销售仅有3.96亿元，对此潘军表示，按照计划，推盘活动主要集中于下半年，占全年销售额比重约70%。

　　《每日经济新闻》记者查询花样年2013年的销售业绩报告发现，2013年前9个月花样年几乎都是数亿元的销售额，第四季度突然增长至45.48亿元，是前三季度总额的一半。

　　对于今年能否完成销售目标，花样年高层的回答是，公司在去年下半年购买了大量土地，这对于销售会有很大的帮助，今年150亿的销售节奏安排也是三七比例，同时也将采取更灵活的方式推进商业物业去化。

　　“目前三四线城市的去化情况并不乐观，加之整个楼市趋冷，重点在下半年突击销售业绩的企业面临一定的压力。”一位房地产分析人士对《每日经济新闻》记者说道。

　　转型社区服务运营商

　　对于花样年来说，去年是最为关键的转型之年，伴随着今年彩生活拟拆分上市，如何在保持新平台运营的同时达成销售目标无疑是更大的挑战。

　　在年初的业绩会上，潘军曾多次呼吁，希望以后能冠以花样年社区服务运营商头衔，而非开发商。这样的转型与行业领头者万科不谋而合，伴随着彩生活社区服务平台的拆分上市，花样年的转型已经进入了实质性阶段。

　　“物业分拆上市，对于花样年来说，可以理解为第一个吃螃蟹的做法。传统房企做物业，基本上把物业归为副业。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对《每日经济新闻》记者说道，目前花样年做社区经营，本质上是需要探索的，因为没有模板可以借鉴。所以分拆上市的做法，会耗费其主业经营的精力。加上今年整个行业不景气，出现这样的销售业绩也是可以理解的。

　　严跃进进一步说道，目前做社区经营，在前期需要有比较大的资金、人力等投入，要对不同物业公司进行收购，同时需要有一个磨合期，这需要以一个稳健的财务能力为支撑。