媒体称至少10个城市不能放松限购 厦门等地在列
　　近日，有关住建部人士确认“北上广深外，住建部将允许地方对限购政策进行调整”的传闻，引起了社会各界关注。
　　该传闻尚未得到权威证实。住建部并未对此报道作出公开回应。
　　在多位接受采访的业内人士看来，把双向调控简单地用一线城市和二三线来划分，不符合楼市的实际和分类调控的要求。
　　昨日新华社发文称：“就在一年多以前，调控房地产的目标还是让房价回复到合理区间，然而当房价真的开始掉头向下之时，地方政府却无法‘淡定’面对。低价入市，快消库存，现在已经开始成为许多开发企业断臂求生的办法。在市场终于回归到它既定的轨道之时，对于涨跌变化，政策制定者应该保持一点基本的定力。”
　　至少10个城市不能放松
　　2010年开始实施限购政策以来，全国共有45个城市实施了楼市限购政策。在现有的楼市格局下，有哪些城市不能放松限购？
　　至少，在北上广深四个一线城市外，像厦门、南京等涨幅仍比较快的城市目前要谈松绑限购为时尚早。
　　“至少还有十个左右。”中原地产首席市场分析师张大伟告诉记者。
　　例如，国家统计局18日发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅中厦门和南京的涨幅最高，环比上涨0.4%。其中，厦门已经是今年以来连续第4个月领跑全国。按照中指院发布的4月百城房价指数，该市4月房价达19495元/平方米，仍高于一线城市的广州。
　　“现在厦门岛外也有一些楼盘搞促销活动，但没有像杭州那样有实质性降价。”厦门世联地产一位人士告诉记者，厦门的供应太少了，岛内已经基本没有土地，岛外也是地块一出来，大家就拼命抢，所以现在厦门的供应仍偏紧。
　　根据公开材料，2013年厦门土地供应计划是预计出让62幅地块。最后实际出让土地48宗，其中，住宅建筑面积仅136.16万平方米，不到原计划的1/3。从2014年的土地供应计划来看，拟出让26幅商住地块，总面积约为500万平方米。即便今年的土地供应计划全部付诸实施，再加上2013年可售一手房住宅面积，最多也只能满足一年的市场需求。
　　厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华告诉记者，厦门目前的楼市局面下，绝对没有必要对限购政策进行松绑，上层也不会允许厦门松绑。相反，厦门在继续严格实行限购调控的同时，还应该加大住宅土地供应，满足市场需求，才能让房价更加稳定。
　　他说，福建的另一大中心城市福州的房价也比较高，福州除了部分大户型出现滞销外，整体供求比没有太大问题，因此也没到救市的地步。
　　南京的情况也有些类似，今年3、4月，南京的环比涨幅与厦门一样，领先全国。
　　住建部副部长齐骥今年两会期间表示，今年我国将会对楼市继续分类调控，增加普通商品房特别是中小套型的供应。
　　李友华分析，今年国家提出来的双向调控、分类调控是因城施策。由于每个城市差别很大，调控是否放松，要关注短期、中期和长期风险。短期风险主要看供求比，中期风险主要看库存周期，长期风险主要看土地供应情况。有些城市这几个指标风险都比较高，就可以适当松绑。
　　对一线城市以及厦门、南京这样的二线城市，“如果全面放松，会继续高涨。”
　　部分地方绕道“松绑”
　　今年以来，一些库存比较高的城市“救市”的声音此起彼伏。中原地产研究部统计数据显示：截至日前，传闻救市的城市已经超过10个，其中明确落地政策的城市已达到6个。
　　后续在房地产市场继续降温的情况下，全国预计有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。
　　李友华说，此轮调整与两三年前明显不同。以前只要地方一松绑限购，就马上会被叫停。而此次像南宁的调整已不是微调，基本松绑了限购，这样的政策也没有被叫停。这也正符合本轮分类调控的指导方针。
　　中铁置业贵州公司副总经理王成平说，像贵阳，限购的范围主要在一环内，而一环内几乎没有楼盘，因此这样的限购放松对市场影响不会太大。
　　据中原集团研究中心统计，目前限购的40多个城市中，仅16个城市对全市域限购，大部分城市仅对中心城区或内环线限购。所以，限购范围的放松可以包括限购对象与限购商品的定向微调。在实际执行过程中限购范围的缩小，也将明显影响限购力度与效果，带动周边区域成交。
　　张大伟说，如果直接发文取消限购，会引起比较大的反弹。但对很多实施限购的二三线城市来说，限购本来就不严格。因此，在此轮松绑过程中，各地政府也没有必要明确发文直接取消限购，而是可以采取绕道松绑的方式。
　　例如，南宁的救市政策，以促进北部湾经济区同城化为由，将北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭视为南宁市户籍居民家庭，在南宁市购房。这样的理由和途径很容易为其他城市所模仿。(.第.一.财.经.日.报 .林.小.昭)

　　安徽救市第二枪：宣城公积金贷款额度上调至30万
　　继安徽铜陵市宣布首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降至20%，并给予契税补贴后，该省宣城市也紧随其后出台新政进行救市。
　　5月20日，宣城市住房公积金管理中心对外发文称，对宣城市的住房公积金最高贷款额度进行了调整，住房公积金最高贷款额度调整为30万元。此外，宣城市还宣布对购买房源的购房者，给予一定的契税补贴。
　　对于宣城出台的政策，房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者表示，宣城出台的政策与铜陵并无两样，目的同样是救市。
　　公积金最高贷款额度上调
　　实际上，早在2013年7月1日，宣城市住房公积金管理中心下调过一次住房公积金最高贷款额度，由原来的30万元下调至20万元。而经过近一年时间的运作，宣城市商品房2014年上半年成交量开始逐步下滑，为了更好地调节市场，宣城市将公积金贷款最高额度由原来的20万元上调至30万元，促使当地住房成交量上涨。
　　此外，在贷款条件方面也发生了改变，由正常缴存住房公积金1年以上调整为正常缴存住房公积金满6个月，这也就意味着，之前没有宣城户口的外来人口需要缴满一年的公积金才可以使用公积金贷款买房，如今降到半年就可以，这也就可以进一步刺激外来人口购房。张建初对《每日经济新闻》记者说。
　　此外，宣城市还表示，2014年对个人购买90平方米及以下普通住房且该住房属于购房家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，所缴纳契税由契税征收机关同级财政给予全额补贴。
　　对个人购买90平方米到144平方米(含)普通住房且该住房属于购房家庭唯一住房的，所缴纳契税超过1%部分，或购买超过144平方米的非普通住房且该住房属于购房家庭唯一住房的，所缴纳的契税超过2%的部分，均由契税征收机关同级财政给予全额补贴。
　　宣城的公积金贷款额度的调整，以及购房给予契税补贴，这和此前几个出台救市政策的城市并无任何区别，其目的就是促进楼市销售。张建初说。
　　楼市库存压顶土地出让停滞
　　值得注意的是，宣城出台救市政策的背后，则是楼市销售低迷、库存压顶的局面。
　　据《每日经济新闻》记者了解，宣城楼市近3个月持续低迷，尽管进入红5月，有部分项目大幅降价的促销，但是寒潮依旧未散。
　　宣城市房管局数据显示，5月前两周备案都未超过百套，第3周楼市更是再次滑坡，备案仅有59套。截至5月21日，宣城本月备案套数未超200套。备案套数环比下跌20.27%。
　　宣城楼市2014年2月备案1038套，3月备案523套，4月备案310套。2013年2月备案924套，3月备案976套，4月备案722套。今年前3月备案套数总计1871套，去年同期备案2622套。从备案数据上可以明显看出宣城楼市呈现持续下滑态势。
　　在刚刚过去的金三银四，宣城楼市成交量并没有取得良好的成绩，是宣城近3年来销量成交量最差的一年，就目前情况看，宣城楼市或将持续下滑。宣城当地开发商杨海涛对记者表示。
　　而为了促销，当地的开发商可谓是使出浑身解数。4月以来，宣城多家楼盘进行促销活动，然而效果并不明显，5月份以来宣城楼市成交量还是延续平淡态势。
　　成交量下滑，楼市库存进一步加剧。统计数据显示，截至2014年5月21日，宣城市可售套数已经达到了25643套，市场供应面相当充足，按照宣城的去化速度，去化库存需要3年以上时间。
　　库存量增加，无疑又会带来一系列连锁反应。据记者了解，2014年以来，宣城住宅用地的出让几乎全面停滞。
　　楼市低迷对地方土地出让冲击非常大，开发商手中持有大量的房源卖不出去，必然不会轻易拿地，如果土地卖不出去，对于地方财政的压力也可想而知，所以此时宣城出台政策，其目的就是希望打破宣城楼市冷淡的局面。张建初对《每日经济新闻》记者说。(.每.日.经.济.新.闻 .查.道.坤)

　　局部松绑料难扭市场颓势 房企让利跑量心理占上风
　　记者获悉，楼市下滑，库存激增已引起中央关注。日前，住建部多个调研组分赴南京、广州、深圳、福州等地实地调研楼市真实情况，以研判楼市趋势。另外，有消息称，除北京、上海、广州、深圳之外，其他城市的限购政策可以自行调节。
　　对此，业内人士指出，在房地产市场持续下滑，库存飙升的背景下，更多城市有可能松绑已实施三年有余的限购措施。但值得注意的是，现阶段供需关系已转向，在房贷未有明显放开的情况下，放松限购难以产生较大影响。
　　调研
　　住建部紧急摸底地方楼市
　　5月20日，住建部相关工作人员飞抵南京进行市场调研。南京住建部门相关人员表示，此次调研较为突然，虽然行程仅一天，但从调研方向来看，主要是为掌握真实情况，以正确研判楼市趋势。
　　据了解，此次调研主要针对供需、成交量、银行信贷、稳定市场措施等情况，并未对分类调控、差异化信贷描述更多。
　　据知情人介绍，此次选取的调研重点具有代表性，包括调控政策已进行调整的部分城市，例如珠三角、长三角区域，此外，对于浙江、江苏等库存严重地区也进行调查。
　　5月22日，住建部相关人员再度到珠三角区域进行摸底，5月23日，又转战深圳。有媒体称，早在今年4月底、5月初的时候，住建部的司局级官员就去个别城市了解过情况，近期由于市场变化较快，舆论压力也相对较大，因此住建部再度赶赴各地调研，摸底市场情况。
　　住建部调研结果显示，部分中心城市表现仍不错，目前对经济冲击并不大，但市场开始出现新的分化。原本认为三四线城市会更糟一些，但调研结果出来后，部分三四线城市的情况要好于杭州、贵阳、沈阳等二线城市。
　　上述知情人士表示此次中央方面决心较大，并不是想出手行政干预，而是排除舆论干扰，彻底了解楼市真实情况。
　　中央这次更希望市场能自我调整。上述人士透露，此前我国多轮调控均因保增长而中断，因此，此次要避免重走老路，将泡沫再次放大，引发更大风险。
　　对此，中原地产市场总监张大伟认为，对于地方政府而言，不是不能承受房价下降，而是担心降幅过大，给经济带来较大的震动，因此，中央此轮调研也是为摸底现阶段楼市的真实情况。
　　现状
　　库存急升供应过剩成难题
　　据参与调研人士透露，政府目前重视成交量能不能提升。有了成交量，开发商资金可回笼，投资不受太大影响，经济就不会出现严重问题。如今令政府头疼的是，如何消化供应过剩问题。
　　日前易居研究院发布的《2014年度35城商品房供求关系专题研究》报告显示，重点监测的35个重点城市中，2008年至2013年，29个城市商品住宅呈现供大于求的关系。这意味着，重点监测的城市中，住宅供大于求的城市超过8成。
　　由于多年供应过剩的积累，重点城市库存急剧上升。数据显示，截至4月底，重点监测的35个重点城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创五年来新高。其中，有28个城市库存出现了同比增长现象。南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。
　　值得注意的是，报告显示，库存高企不再局限于二三线城市，一线城市也逐步深陷其中。以北京为例，中原地产数据显示，截至目前，北京库存期房住宅37747套，现房住宅库存33091套，合计库存70838套。时隔一年多时间，再次回归到7万套以上，达近13个月新高。较年初库存低点5.5万套，大幅上涨1.5万套。
　　而在此背景下，销售下滑带来存销比大幅度上涨。数据显示，4月35个城市新建商品住宅存销比为15.2个月，而在3月，该存销比的数值仅为13.9个月。其中，温州存销比高达42.4个月，茂名33个月，丹东32个月，济宁29个月，西安也高达24个月。
　　张大伟分析认为，楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企让利跑量心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
　　上海易居房地产研究院研究员严跃进也认为，除房企看跌情绪较重，使得部分未消化的新增供应转化为库存外，近年来楼市的火爆更是促使开发商投资力度一再增加，城市新增供应力量强劲。因此，未来两年部分中西部城市面临较大去库存压力，今年反弹力度偏弱，市场后市不宜过度乐观，房地产市场的下行风险剧增。
　　预期
　　放松限购短期难扭颓势
　　值得注意的是，在库存高企的压力下，地方政府放松意愿明显。近日，杭州就被曝实施限降令，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签。
　　虽然杭州市相关部门否认此次收紧备案是为限制价格下调幅度以托市，但业内人士认为，限降令的实施是政府释放明确救市信号。张大伟表示，杭州政策意在防止出现跳崖式下滑。
　　但也有业内人士认为，此次调整并不是地方政府的救市之举，而是源于对房企降价情况以及风险的一种掌握和预判需要，以便及时稳定预期。
　　与此同时，有消息称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。根据链家地产市场研究部统计，从二季度初开始，截至目前，地方政府出台宽松调控政策的已有宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州等近10个城市。另外，天津、广州南沙、佛山高明、常州和福建也都传出过调控松动的传闻。
　　但住建部政策研究中心研究员赵路兴认为，对于地方来说，中央允许其自行调整，但也必须认识到，由于此次市场调整的自发性，不能因房地产调整影响地方财政便急于救市，进行强行干预。
　　赵路兴表示限购松绑的深意在于，它有可能导致市场预期的改变，从而在一定阶段吸引部分需求入市。但如果资金面没有很大改善，限购松绑很难对市场有本质性的影响。所以，下一步，银行的态度将成为楼市需要高度关注的风向标。
　　链家地产市场研究部张旭也认为，短期内，限购政策不会全面取消，信贷环境较难有明显改善，在这两项关键政策的制约下，地方政府的微刺激政策或难有较好的效果。
　　从现阶段来看，选择放松调控的城市仅有个别市场有所好转，更多的不但没有起色，反而仍在大幅下滑。CRIC研究中心数据显示，5月上半月，天津、杭州、长沙、贵阳、南昌等地因政策扶持而出现需求释放的现象。其中，天津新政策引发当地的楼市抢购潮，短时间内成交量暴增。
　　不过，除天津外，其他调控松绑的城市楼市成交量仍在大幅下滑。例如，常州4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%，南宁方面5月上半月成交量也同比下降80%。
　　在张旭看来，今年房地产市场的宏观调控趋势，将着重于房地产税费改革等系列长效机制上面。但是，税费改革的过程相对复杂，短期内不会对市场形成影响。另外，从部分城市适度松绑的信贷政策来看，由于当前流动性整体吃紧，因此市场成交量也不会大幅回升。(.经.济.参.考.报 .梁.倩 .高.伟)