鞍山人均土地出让面积为上海3倍 库存消化需51月
　　近两年，中国楼市总体仍在上涨，但东北钢铁重镇鞍山的房价早已原地踏步。
　　据中国指数研究院提供给 《每日经济新闻》记者的数据显示。2011~2013年，鞍山的平均房价基本没有变化，分别为每平方米4161元、4072元与4120元。
　　2014年以来，鞍山市多数地产项目开始通过打折、送数万元礼品、开发商垫首付等手段降价促销。而在政府层面，早在2012年，鞍山市便开始在鞍山市房屋交易展示大会期间对完成交易的新建商品房予以15元/平方米契税补贴。
　　今年，鞍山还取消了对多套房的贷款利率限制。但当地银行对此似乎并不感冒，部分商业银行甚至停止发放个人房贷。
　　数据显示，今年前4个月，鞍山的土地招拍挂成交仅有3.79万平方米，同比下降97.3%。
　　早在2005年，鞍山便谋求走向由生产型城市向消费型城市的转型之路。
　　然而，面对转型的巨大资金需求，数年来在房地产市场上的狂奔，却让其现在陷入了尴尬境地：当前鞍山市市区楼市去化周期已经达到51个月。
　　鞍山现零首付优惠
　　3000多块钱？不可能！铁东怎么可能有低于4000元的房子呢？听闻 东亚第一城新楼盘的房价在4000元/平方米以下，鞍山当地的出租车司机表示不可思议。
　　铁东区是鞍山市的政治、经济、文化中心区，市内的高价商品住宅也大多集中在此。
　　东亚第一城的项目位于铁东区最南端。记者从该项目销售人员处了解到，新开盘的四、五期期房项目售价大多在3500元/平方米左右。而该项目的前三期期房，两三年前的售价则在4000元/平方米上下。
　　在鞍山搜房网2014年楼市一季度专题中的2014年第一季度房价涨跌Top10榜单里，东亚第一城以-700(元/平方米)的涨幅排名第一。
　　700元/平方米的降幅在目前的鞍山算不上最显眼的。
　　位于鞍山市高新技术产业区的国内某龙头房企的地产项目，其2013年末新开盘的一个楼盘平均楼面价标注为6705元/平方米，在5月16日销售人员写给记者的房价计算里，全款购买可以在房价八八折的基础上再打九五折，相当于不到八四折，算下来均价为5605元/平方米。
　　恒威 (鞍山)置业有限公司的滨江国际项目，则在今年推出了由开发商垫付购房首付款的 0首付优惠措施。
　　记者从该项目销售人员处了解得知，0首付是在今年春季房交会后推出的优惠活动。如果购买该项目的商业住宅，购房的首付贷款可由开发商垫付，消费者1年内还清即可，且无需支付利息。
　　该项目位于鞍山市立山区，5月14日下午4点多，记者在现场看到，售楼大厅内空无一人，几位销售人员在一个房间里坐着聊天。刚过5点，她们便匆忙下班。
　　政府补贴千万救市
　　2008年后，鞍山开始举办鞍山市房屋交易展示大会，每年两到三次。
　　在鞍山市不少地产项目的售楼处里，都贴着一张鞍山市2014春季房屋交易展示大会公告。公告中写到，3月15日~4月23日期间购买新建商品房可享受以下优惠政策。契税补贴：按建筑面积补贴15元/平方米；缓交维修资金：按应交存数额的70%收取，缓交30%；购房补贴(由开发企业垫付)：按建筑面积补贴100元/平方米。
　　多位销售人员向记者证实，补贴活动早在2012年便已开始，已经持续两年多。
　　公开报道显示，鞍山市2013年的三届房交会里，房产交易面积总计达到130.89万平方米，按照公告中的额度计算，仅在2013年，鞍山市对房地产交易中的契税补贴至少达到了1963万元。
　　此外，今年以来，鞍山的公积金政策也发生了变化。鞍山市住房公积金管理中心官方网站上的一条通告中指出，2014年1月1日后，只要家庭成员目前没有购房贷款的，自己出示证明后，可享受首套房贷款优惠政策。
　　记者就此条款咨询鞍山市公积金管理中心的工作人员得知，目前通过公积金购买住宅的消费者只要在鞍山没有贷款，就可以享受相应的优惠利率。
　　在上述网站上，鞍山市已经两次提高公积金的贷款额度，由2008年时单职工贷款最高限额15万元提高至2012年的40万元。
　　不过，鞍山市银行的热情似乎并不是太高。
　　据记者了解，去年，不少商业银行对个人首套房贷都有优惠利率，今年2月以来，鞍山市的银行对个人首套房贷的利率优惠都逐渐取消。
　　广发银行鞍山分行则已经暂停首套房个人贷款业务。记者询问原因时，其业务人员表示是因为银行接到沈阳的通知后停办业务的，暂停(首套房贷)已经有一段时间了。
　　华夏银行鞍山分行的工作人员则高速记者，20年个人房贷的利率已经调整至7.2%，并且利率年初就提了上来。
　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，从契税补贴的做法可以看出，鞍山市政府在救市方面心态比较着急。但对于鞍山楼市来说，随着库存的增加，当地房产价值缩水的可能性比较大，所以当地商业银行反而不愿意将资金借贷给房企和购房者。
　　市区库存压力巨大
　　数据显示，近几年鞍山市区楼市库存一直高居不下。截至2013年末，市内四个区的库存已经达到773万平方米，去化周期达到了51个月。而鞍山市的人口在近3年不增反降，楼市未来的去化情况堪忧。
　　英国TESCO集团开发的 英伦汇项目位于火车站南部不到1公里的位置，是铁东区最核心的区域。记者在该项目的楼盘外看到，多数楼层的房间仍然空置。
　　在鞍山市房地产交易中心的网站上查询得知，上述项目早在2011年6月30日便竣工，总套数为3115，目前可售套数为1964，也就是说，这个竣工将近3年的项目，去化率却不到四成。
　　该项目销售人员则称，项目开发商实力雄厚，因此并不着急卖房。从鞍山这两年的市场来看，我们的房子不降价就够可以了，而且这地段也不能降。
　　尽管声称没有降价，该项目仍然推出了买房赠礼的活动。上述销售人员提供给记者的清单上显示，一套48平方米的住宅，购买后会赠送包括iPad、iPhone5s等在内价值3万元的礼品。
　　由鞍山好房365提供给《每日经济新闻》记者的数据显示，鞍山市区的商品房在过去5年平均每年去化量为179.9万平方米，截至2013年末，市区楼市库存已经高达772.89万平米。据此计算，即便今年鞍山市区内商品住宅新增供应为零，从2014年开始，消化已有库存也需要51个月。
　　此外，根据当地政府公报，近年来鞍山的人口几乎没有变化，一直维持在350万人上下，近3年鞍山的人口不增反降。
　　钢城转型阵痛
　　鞍山作为我国铁矿石储量最丰富的地区，其第二产业一直在经济中占有较大的比重。为了摆脱这种局面，鞍山市政府谋划鞍山由生产型城市向消费型城市转型。2005年鞍山市政府发布的 《关于调整我市工业区域布局加速城区工业企业搬迁改造实施方案》中提出，将城区内180户工业企业搬迁至城郊工业园区，形成产业集群，同时腾出城区工业用地，发展第三产业。
　　克而瑞信息集团城市运营事业部总经理高晓伟认为，地方财政如果被单一产业或企业影响过大，很容易导致地方经济被绑架，从而影响城市未来的发展，这是鞍山寻求转型的最主要原因。在鞍山市的情况下，地方财政有限，没有外来购买力，通过改善居民的居住需求，来刺激房地产发展，是一个必然的选择。
　　2005年至2010年，鞍山市将城区内180户工业企业搬迁至城郊工业园区，其中不少地块被用来开发地产项目。
　　工业企业的搬迁为鞍山的房地产市场提供了不少土地，此外，近两年鞍山通过拆迁也为发展房地产市场腾挪了不少土地。数据显示，鞍山市在2005年到2009年的5年间，动拆面积一直在50万平方米以上。
　　鞍山市的土地出让也一直处于高位。搜房网数据显示，2012年，鞍山通过招拍挂的方式出让土地53宗，总面积达到365万平方米；2013年，鞍山通过招拍挂的方式出让土地54宗，面积超过357万平方米。
　　对此，严跃进认为，相比鞍山350万的人口，其2013年的土地出让规模令人咋舌。上海有2415万的人口，2013年土地出让139块，成交面积为780万平方米。而鞍山土地出让面积的人均占比达到1平方米的水平，是上海的3.1倍。大规模的土地出让可能在未来导致土地闲置，或是城市资源得不到凝聚利用。严跃进说。
　　2013年，鞍山市的GDP与第三产业增加值都出现下滑，而第二产业增加值与去年基本持平。尽管鞍山全市的房地产开发投资在2013年仍然同比增加了18.5%，其施工面积仅同比增加了5.3%，但竣工面积则罕见地大幅下滑了44%，从2012年的462.1万平方米滑落至2013年的259.3万平方米。
　　通过土地刺激经济是一把双刃剑，高晓伟告诉记者，地产是短期收益最高的选择，如果节奏控制得好，地方经济可以像滚雪球一样循环起来。在他看来，鞍山现在的高库存以及回迁房停工等现象，说明鞍山市在房地产发展上操之过急。(.每.日.经.济.新.闻 .师.烨.东)

　　香港微调楼市限制措施 30个房产经纪抢一个客户
　　雨后的香港开始变得炎热，在荃湾区的环宇海湾新楼盘售楼处，一大早就已经排满了前来看房的准买家，除了这些准买家，还有大批在等待准买家入场的地产经纪。这是自从香港特区政府微调双倍印花税(DSD)以来开卖的第一个楼盘，也是近期香港开盘最为火热的楼盘。
　　近日，香港特区政府放宽了双倍印花税，延长了本地购房者出售现有房屋来符合退税条件的时限。
　　香港财经事务及库务局局长陈家强表示，此举只是技术性调整，并不意味着会放宽对房地产业的限制。
　　香港特区政府自2012年以来，便开始严厉打击楼市投机，更推出不同形式的政策以面对蒸蒸日上的市场。而就在本月13日，香港特区政府决定对双倍印花税做出技术性调整，尽管调整幅度微乎其微，但已经被市场解读为楼市转好的信号。
　　香港特首梁振英表示，政府会在供求关系恢复正常状态后，考虑调整一些限制房地产的措施。
　　30个经纪抢一个客户
　　此时推盘的环宇海湾正处在政策微调后的风口浪尖，该楼盘由李嘉诚旗下长江实业(00001.HK)、南丰集团、港铁公司(00066.HK)共同开发，共有1717套房源，而此次放售的是其中的350套。
　　开发商公布的资料显示，买家可以获得最高15.75%的优惠，优惠落实后每平方英尺均价为10236港元(约每平方米88626元人民币)，这一价格较区内其他二手楼盘还要低。不仅如此，与其他区域的新楼盘相比，此次出售的环宇海湾亦在价格上有较强的优势。
　　记者在楼盘附近发现，即便现场并不设有售楼中心，却仍有许多买家专程开车观察四周环境，同时也有大批地产经纪在附近徘徊揽客，该区域的人流量显著增加。
　　我们这里虽然在楼盘附近，可是已经算是后方了，大部分经纪都去了开发商位于柯士甸地铁站附近的售楼中心，那边情况现在是30个经纪抢一个客户。如今二手市场不好做，只能在一手市场碰碰运气了，今天天气这么热，附近有将近2000~3000名地产经纪在抢生意。一名姓江的地产经纪对本报记者说。
　　实际上，这些经纪即便能够成功拉拢客户投出认购意向书，也不意味着能够做成生意，因为只有被抽中的买家才有资格购买，交易完成后经纪才能获得佣金。
　　市场消息称，放售后三天已经累计收到7000~8000张认购意向书，是预售房源的四倍多。包括今日在内，距离认购时间还有5天。
　　美联物业住宅部行政总裁布少明对本报记者称，此次认购情况非常火热，认购意向书很快就会过万，而这也意味着到时候又会出现几十人抢购一套房的现象。
　　新盘火热
　　今年以来，每当香港有新楼盘发售，场面都是非常浩大。
　　美联物业首席分析师刘嘉辉曾对本报记者称，今年香港一手楼盘供应量非常大，所以开发商在定价上不会太高，而这种定价举措也刚好吸引了部分买家。
　　此外，环宇海湾的推出也恰逢香港特区政府刚刚对双倍印花税进行微调之后，原本香港先买后卖的换房人士只有6个月的换楼期限，这一政策不利于购买了期房的一手换房买家。因为通常期房交房时间在9个月至1年时间，在购买期房后的6个月，买家必须先卖出本身住的楼房再租房，才能在交房后入住。
　　不过根据新的政策，这6个月的期限将得以延长，一手买家可以在交房后才开始卖楼，时间有6个月。作为首个在政策修改后推出的一手楼盘，环宇海湾很快就吸引了各路买家的眼球。
　　环宇海湾的买家主要来自楼盘附近地区，该楼盘是其所在地区近8年来首次推出的新楼盘。布少明对记者称，积累了8年的购买力在一时间释放，确实吸引了很多买家。
　　与此同时，在香港特区政府微调政策后，有许多观望人士认为市场开始转好，跃跃欲试准备进入市场。香港置业的一份最新调查显示，在政府推出双倍印花税的调整政策后，有近30%的受访者表示看好楼市前景，预计全年楼价会上升；而同时有22.1%的二手业主态度强硬，表明不会减价，对楼市开始转向乐观。
　　二手市场平静
　　与一手市场的热火朝天相比，最近香港的二手市场似乎只是刚刚度过冬眠时分。
　　根据香港土地注册处最新数据，5月1日至22日，香港二手住宅成交量达到3377宗，环比上涨28%；涉及金额约163.69亿港元，环比上涨17%。
　　但实际上，在环宇海湾公布首张价格单后，由于价格已经接近同地区二手物业，也吸引了其他地区的购买力。根据利嘉阁地产研究部数据估算，香港50个指标屋苑上周末仅有1490组客户预约看房，按周下跌6%，显示客源开始流失。
　　除此之外，由于市场观望气氛异常浓烈，现在香港二手市场还在频繁闹着楼荒。不过，利嘉阁地产研究部主管周满杰预计，香港特区政府放宽住宅物业双倍印花税的限制后，预计可以刺激换楼人士先买后卖，有助加速二手市场的供应。(.第.一.财.经.日.报 .罗.琦)