中国基金报记者 李湉湉

　　美国经济复苏持续，不少投资者的目光聚焦在了美国房地产信托投资基金(REITs)。目前市场上有5只投资REITs的QDII基金，如何投资REITs？在QDII基金经理的眼中，什么才是投资的关键呢？中国基金报记者联系了刚刚赴美实地调研归来的鹏华美国房地产基金经理裘韬，借他的所见所闻，带领国内基金投资者近距离接触美国的REITs。

　　美国REITs今年以来表现明显优于主要股指。根据彭博的数据，截至5月6日，美元计价的明晟美国REITs净总收益指数今年以来上涨13.47%，分别超出标普500指数和罗素2000指数11.78%和17.88%。在经济复苏和就业回升的背景下，美国REITs净收入连续11个季度增速高于历史平均水平。

　　裘韬以美国弗吉尼亚McLean的Tysons Corner为例，介绍了美国REITs的偏好。“Tysons Corner是典型的REITs喜欢的市场：它具备4个要素，一是位置好，二是就业环境好，失业率远低于周边区域；三是经济增长势头好，人口稳定增长，常住人口翻番；四是居民收入好，家庭平均年收入高于全国平均水平。”

　　对于如何挑选优质投资标的，裘韬总结，首先要挑选契合经济周期和供需结构健康的物业类别。2014年美国的经济复苏前景比前几年明朗，以团体业务为主的综合类酒店、一线城市圈的次甲级写字楼等』其次是具有良好增长机会的标的企业，这也是美国REITs区别于其他国家/区域REITs的一个明显优势：其内部增长机会存在于出租率和租金具备增长空间的企业以及有能力翻修扩建提升物业运营收入或是集约化精细化管理降低物业运营成本的企业，而外部增长机会存在于资金、平台和管理优势，且有物业买卖和物业开发能力和成功经验的企业。

　　美国房地产行业上市公司有房地产信托凭证(REIT)，房地产运营公司，房地产开发商几类，但经营模式不同，市场表现也就各有千秋。REIT以租金为主要收入来源‖而开发商以销售为主要收入来源‖由于销售收入较租金收入有更大波动，故开发商股票表现弹性更大。

　　研究房地产企业重点分析盈利增长、利润率、股东回报、资产负债和估值水平五个方面，通过评估资产和现金流价值选择标的。

　　对于投资者担心美联储加息，可能压制REITs的价格，裘韬认为，REITs不同于债券：债券票息是固定的，而REITs收入、盈利和股息都是变动的。如果美联储因经济复苏强劲而加息，那么房地产需求必然健康，则REITs出租率、租金水涨船高，营收不断提升。对比历史上多次美联储加息周期和市场利率上升周期可以发现，REITs在升息前期有一定波动，但在一个完整周期中通常表现优于其它资产，利率影响并非负面。