友谊股份:坚持以购物中心和奥特莱斯为发展重点
　　友谊股份 600827
　　研究机构：兴业证券 分析师：张凤 撰写日期：2014-01-24
　　购物中心和奥特莱斯为未来发展重点。超市业务压力犹存,传统百货亦不具备发展潜力,奥特莱斯的规划区域为全国性发展一一未来3到5年内网点数目达8到10家,购物中心主要在长三角一一未来3到5年新增约8家网点。2014与2015年各有3个较确定的开业项目。
　　电商由控股股东百联集团整体操作,2014年会有一些新的进展。集团统一做电商商品品种更加丰富,上市公司主要作为百货商品的电商平台。
　　2014年电商预计的新进展包括:wifi覆盖在上半年完成、微信的服务号、订阅号以及移动支付手段等。
　　维持增持评级。维持公司2013-2015年的盈利预测为0.64元、0.78元、0.86元,维持增持的投资评级。
　　风险提示。警惕电商等对实体经济的冲击,警惕行业内部竞争加剧。

　　外高桥:增发获批,地产再融资开闸,自贸区建设加速
　　外高桥 600648
　　研究机构：申银万国证券 分析师：韩思怡 撰写日期：2014-02-28
　　外高桥26日晚发布公告,公司非公开发行股票获得证监会发审委审核通过。
　　外高桥再融资获批,意味着房企股权类再融资已取得实质性突破,也彰显了国家对上海自贸区建设的全面支持和特别关怀。1)根据增发预案,公司拟发行股票不超过2.67亿股,发行价格不低于13.20元/股,募集资金27亿元,投入自贸区及其配套区域的开发建设。2)外高桥是房地产类公司中首个获批的股权类再融资,意味着去年7月以来市场期待已久的房企再融资取得了实质性突破,也意味着自2010年以来尘封3年多的房地产企业向资本市场再融资之路终于打开。预计此后其他地产公司的再融资方案也将陆续过会。3)更要看到的是,外高桥作为首个获发审委通过的地产再融资方案企业,再次彰显了国家层面对上海自贸区的全面支持和特别关怀。
　　自贸区政策加速落地,土地二次开发为公司价值带来巨大提升空间。1)自贸区各项政策2014年以来正在全速推进。自贸区建设是国家战略,更是上海市发展的头等大事。春节之后,以人民币跨境使用细则为开端,各项自贸区配套政策密集出台。2)外高桥区域土地二次开发和转变用地性质势在必行,公司RNAV有望提升3倍。自贸区在产业发展定位上将提高服务业比重,目前外高桥近八成可使用土地是工业仓储用地,必然要求用地规划的配套调整。理想情况下,土地二次开发可使公司RNAV达到933亿,而目前市值仅305亿。
　　预计增发价格将达到上限,股权摊薄比例低,再融资成功将加速自贸区土地开发及公司业绩释放。1)虽然公司增发底价仅13.2元/股,但由于自贸区获批后公司股价已大幅上涨,预计最终增发价格将远高于底价。我们认为这次增发发行数量达到1亿股下限的概率较大,按此计算的股本摊薄比例为9.9%,在当前发布再融资预案的地产公司中为最低。2)再融资成功将使公司资金得到补充,加速自贸区土地开发,提升业绩释放速度。
　　外高桥再融资方案获批,地产再融资正式开闸,将加速公司在自贸区的土地开发。看好自贸区发展及区内土地的二次开发的巨大机会,重申买入评级。
　　暂不考虑摊薄的影响,我们维持公司13-15年的EPS为0.59、1.27、2.66元的预测,对应PE分别为51X、24X、11X。不考虑土地二次开发,公司目前P/RNAV为86%,当前股价已具有安全边际。自贸区发展及区内土地的二次开发为公司价值带来巨大提升空间,重申买入评级!

　　上海物贸
　　公司为全国最大的物贸中心，形成了现货、期货两大市场格局，成为上海市中山北路物贸一条街名副其实的龙头企业。目前，燃料油，有色金属材料贸易和酒店物业管理是公司的三项重点发展业务，年销售总额50亿元。公司将建设上海乃至全国最大的有色金属材料现货市惩上海燃料油销售中心。

　　张江高科
　　公司依托浦东张江高科技园区，已形成了生物医药、房产物业、通讯信息和海外投资四个投资集群。其中，以中芯国际为产业核心、由150余家企业组成的集成电路产业链群占居国内同行业的半壁江山；软件园批准设立企业近900家，成为国内规模最大的软件基地之一；生物医药机构累计达280个，包括跨国公司的研发中心、国家级和上海市级的研发中心、全球制药前20强跨国公司等。公司持有国内自主设计和加工芯片巨头中芯国际5.1亿股股票，成本价仅6200万美元，锁定期满后将获得巨大的股权投资增值收益。公司提出了一体两翼产业互动的新战略，以张江高科技园区特色房产营运为主导，以高科技产业投资和专业化创新服务提供为两翼的产业互动阶越式发展战略。

　　华贸物流
　　公司是中国本土最具规模的提供跨境一站式综合物流服务的企业之一。公司提供以国际货代为核心的跨境一站式综合物流及供应链贸易服务：接受国际空运和海运运输业务的总包或者分包，提供跨境全过程物流产品和服务；为生产商提供采购执行和分销执行的综合服务。公司是中国最早获得一级国际货运代理资质的企业之一，也是中国最早成为国际航空协会会员的中国企业之一，拥有民用航空运输一类销售代理人、交通部无船承运人(NVOCC)、美国联邦海事委员会无船承运人(FMC)、交通部道路运输许可证、海关监管仓库、代理报关、代理报验等一整套国际运输业务经营资质，在行业内具有悠久的经营历史和市场品牌。

　　浦东金桥:平衡租售推动业绩增长,定增注入优质资产
　　浦东金桥 600639
　　研究机构：海通证券 分析师：涂力磊,谢盐 撰写日期：2014-03-21
　　事件:
　　公司公布2013年年报。报告期内,公司实现营业收入14.29亿元,同比增加27.30%;归属于上市公司股东的净利润4.27亿元,同比增加28.0%;实现基本每股收益0.46元。本年度公司每10股派发现金红利1.4元(含税)。
　　投资建议:
　　公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。此次定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港双特政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.56和0.68元,对应RNAV是15.78元。截至2014年3月19日,公司收盘于10.12元,对应2014、2015年PE分别为18.18倍和14.88倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,我们以公司RNAV的8折即12.63元作为6个月的目标价,维持公司的增持评级。
　　主要分析:
　　2013年,公司结算金杨、金桥部分商铺和金台大厦而营收增加27%,处置未支付长期激励基金使得净利增28%:2013年,公司因结算金杨、金桥部分商铺和金台大厦而营收增加,报告期内公司实现营业收入14.29亿元,同比增加27.30%;由于本期处置未支付长期激励基金6051万元,使得报告期内公司实现净利润4.27亿元,同比增加28.0%。
　　2013年,金桥开发区进入了二次开发、产业升级转型的新时代。2013年,公司的经营模式逐步由以租为主调整为租售并举。公司在管理输出方面尝试走出去,成功承接东郊紫园项目的租赁顾问和独家中介租赁代理权。物业租赁方面,碧云花园服务公寓成功开业,2013年7月1日,高级公寓首批客户顺利入祝9月29日,服务公寓试营业。截止2013年12月,出租率约30%。碧云别墅银杏苑创租赁佳绩,截止2013年9月底,实现全部别墅满租。
　　2013年以来公司新签订总额18.39亿元的商办开发项目,预计未来将给公司贡献净利润1.29亿元;2014年1月,公司子公司转让金台大厦将获得8514万元净利润:2013年8月6日,公司持股60.4%的控股子公司联发公司拟在金桥开发区内T4-3地块开发商办项目。项目南临新金桥路、东临金沪路,西接规划中的金科路,商办用地,占地面积4.28万平,总建筑面积约14.13万平 (其中,地上建面10.7万平,地下建面3.43万平)。项目总投资预计约10.97亿元(含已发生土地成本)。三井不动产株式会社全资子公司上海井桥商业管理有限公司定制租赁其中的商业楼及地下车库约12.74万平(其中:地上商业楼约9.8万平, 地下车库约2.94万平)。租赁期间为从租赁开始日(房屋交付日)起的15年零5个月,房屋交付日起5个月期间为装修期,免租金;以后的十年内,每年租金总额为1.2亿元;最后的五年内,每年租金总额为1.278亿元。联发公司已于近日收到井桥商业公司预付租金一亿元。预计该项目于2014年底开工,2018年竣工,将建成金桥开发区内一个集合购物、娱乐、休闲、餐饮、办公为一体的多功能商办项目。
　　由此,经过测算可知,该项目在前十年将为公司每年贡献归属于母公司净利润0.05亿元,折合EPS约0.005元/股;后十年将为公司每年贡献归属于母公司净利润0.05亿元,折合EPS约0.005元/股。如果不考虑时间成本,则该项目合计为公司贡献营业收入18.39亿元,归属于母公司净利润0.78亿元,折合EPS约0.084元/股。2014年1月11日,公司公告称,公司控股94.46%的子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司以2.18亿元价格将所持有的金台大厦物业出售给上海旗开公司,该物业系商办楼,位于金台路、金桥路交叉口,占地4455平米,建筑面积1.73万平。本次交易促使公司适时适量处置非核心资产,从而有效利用资金、提高运营效率。上海旗开公司在2013年12月27日支付总房价款的70%,计1.526亿元;2014年1月27日前支付剩余房价款,计6540万元。截至2012年12月31日,该物业经审计的账面净值为5666万元。金台大厦出售后,预计可为房产公司带来约9013万元的净利润,其中,归属于公司股东的净利润约8514万元。
　　公司定向增发注入联发公司39.6%股权,同时募集8.92亿元资金投向临港碧云壹零项目及补充流动资金。联发公司注入地块平均估值仅5707元/平,远低于周边地价;临港碧云壹零项目投资收益率为15.9%,项目经济效益良好。
　　1)拟募资30亿元注入联发公司39.6%股权。本次发行股票价格不低于10.27元/股,发行股份数量不超过2.922亿股,募集资金总额不超过30亿元,其中金桥集团以其所持联发公司39.6%的股权参与认购,其余部分由其他特定对象以现金进行认购。联发公司39.6%股权的预估值为21.08亿元。
　　本次注入资产为集团公司拥有的联发公司39.6%的股权。联发公司拥有金桥、碧云两个核心品牌。作为公司工业房产及其配套业务的运作平台,联发公司是公司最大的子公司,在金桥开发区内拥有大量优质土地和项目。目),建筑面积6.74万平(其中地上面积4.38万平);Office Park现代产业园项目,建筑面积12.11万平(其中地上面积8.90万平);新金桥大厦部分楼层,建筑面积2.78万平(其中地上面积2.57万平);由度工坊研发楼,建筑面积14.51万平(其中地上面积8.86万平)。其次,联发公司拥有(待建、拟建及在建面积)土地总面积约33.20万平。等物业)时,其21.08亿元估算的39.6%联发公司股权价值对应的单位面积物业价值仅为5707元/平米。而在假设剔除联发公司里面的出租物业后,联发公司总资产中的在建和拟建等物业价值对应单位面积物业价值仅为10145元/平米。近年来,上海地价和商业用地价格不断上涨。截至2013年底,上海土地价格和商业用地价格分别达到1.62万元/平米和3.67万元/平米。金桥地区作为上海市较为成熟的优质办公和工厂用地,当前地价远高于本次注入对价。我们认为,随着自贸区建设,以及公司二次开发战略推动,联发公司存量物业具有较好的盈利前景。目前联发公司以租赁为主,公司已公告未来联发公司有望将经营模式由以租为主逐步调整为租售并举,这将推动联发公司的盈利水平快速增长。按照39.6%的联发公司股权价值21.08亿元测算,此次注入联发公司对应PE估值大约57.8倍。造成相关资产PE估值较高的主要原因是:
　　1)注入资产中包含部分未产生经济效益的土地;2)相关资产当前主要已出租为主,土地真实价值未能有效体现。考虑到未来联发公司将经营模式由以租为主逐步调整为租售并举,一旦相关资产转为出售将极大程度改善上市公司业绩水平。2)相关融资投入临港碧云壹零项目的地理位置。上海临港碧云壹零项目(临港新城主城区WNW-C5-4地块)是位于临港区域的自贸区配套住宅项目,该项目位于上海临港新城主城区内,毗邻洋山保税港区,濒临东海和杭州湾,距上海市中心人民广场直线距离约75公里,距浦东国际机场直线距离37公里。上海自贸区建设、临港的双特政策、中长期发展规划等逐步出台将使得临港迎来新的发展,将为临港房地产发展带来机遇。该项目土地面积14.3万平,建筑面积14.3万平。项目类型为普通商品住宅,项目总投资21.32亿元。本次非公开发行可募集的现金不超过8.92亿元将用于上海临港碧云壹零项目以及补充流动资金。本项目目前已开工,拟投入募集资金6.25亿元,其余资金公司将通过自筹等途径解决。经过测算,上海临港碧云壹零项目可获得销售收入27.31亿元,净利润3.39亿元,投资收益率为15.92%,项目经济效益良好。
　　本次非公开发行前,公司总股本为9.29亿股,控股股东金桥集团持有公司4.07亿股,持股比例为43.82%。本次非公开发行完成后,金桥集团以联发公司39.6%股权作价21.08亿元认购约2.05亿股,则金桥集团持有公司股权将变为约50.15%,仍然保持公司控股股东地位。
　　2013年12月,公司取消此前长期激励基金6051万元,并转入非经常性损益。会议审议并一致通过《关于公司对已计提长期激励基金处置的议案》:经公司股东大会批准,公司在2003年至2008年期间累计计提长期激励基金6,051.03万元。鉴于公司在以前年度计提长期激励基金过程中,拟订方案因受考核指标单一,未能充分体现激励约束的效应,致使具体计划一直未落实。且公司经营层等相关激励对象一致同意放弃以前年度已经计提但尚未发放的长期激励基金。同意公司将累计计提的长期激励基金人民币6,051.03万元作非经常性损益进行确认2014年,公司预计实现预算现金收入19.3亿元,比上年增加35%。
　　2014年,公司力争实现预算现金收入19.29亿元(不含筹资性收入),其中,销售收入8.66亿元,租赁收入(含酒店)10.11亿元。由此,我们测算公司将实现预算现金收入增加35.02%。同时,预算安排10亿元土地储备资金,打造未来产业园区,选址包括临港、金桥区域等,实现可持续发展。
　　投资建议:定向增发注入联发公司39.6%股权,碧云壹零项目受益双特和自贸区政策,增持评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。此次定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港双特政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.56和0.68元,对应RNAV是15.78元。截至2014年3月19日,公司收盘于10.12元,对应2014、2015年PE分别为18.18倍和14.88倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,我们以公司RNAV的8折即12.63元作为6个月的目标价,维持公司的增持评级。
　　风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

　　浦东建设:传统业务作支撑,转型拓展新空间
　　浦东建设 600284
　　研究机构：国金证券 分析师：孙鹏,贺国文 撰写日期：2014-03-06
　　投资逻辑
　　BT项目管理收入带动业绩快速增长:1、2013年报,公司实现营业收入19.43亿元,归属于上市公司股东净利润4.93亿元,同比分别增长60.90%、37.42%,按期末股本摊斌每股收益0.71元;2、报告期内BT项目管理收入较上年同期增加3.17亿元,贡献了业绩增长主要部分。
　　传统业务将保持稳健:1、施工项目方面,预计随着公司新签订单逐步转化,今年收入相比上年将有所增长;2、投资收益方面,今年迪士尼其余配套道路项目顺利完工,归属于上市公司的投资收益有望进一步增长;BT项目管理收入方面,项目审计决算时间点具有不确定性,但数额较大,对于公司业绩会有较大影响,需要后续重点跟踪关注。
　　传统业务为后续转型提供有力支撑:公司在年报中提及向环保等业务转型,我们认为公司具备以下转型优势:1、资金优势:一方面公司融资实力较强,另一方面公司在手资金充裕,过往项目贡献较好现金流;2、人员优势:从人员数量上看,不构成转型负担,从人员素质上看,公司人员中具有大学专科以上学历人员占比6成以上;从盈利角度来看,公司人均收入以及人均利润远高于传统建筑类公司;;3、并购浦建集团:一方面有助于拓展公司业务领域,另一方面有助于增强公司在浦东区域路桥建设的市占率,并可在报告期内增厚公司业绩。
　　公司估值:1、相比成都路桥、四川路桥,公司估值略高,这一定程度上反映了公司所在的区域优势以及资源优势;2、考虑到公司现金流稳定,具备可预测性,且BT项目管理收入对现金流影响相对较小的特点,我们认为公司更适合绝对估值,经我们测算,公司每股价值在10.7-12.7元。
　　投资建议
　　预计公司2014-2016年EPS分别为0.64、0.73、0.86元,分别对应16、14、12倍估值水平,给予买入评级。
　　风险提示
　　转型进度低于预期
　　项目审计进度低于预期
　　小非解禁,可能会对短期股价造成一定影响

　　益民集团:主业平稳增长未来看转型发展
　　益民集团 600824
　　研究机构：国泰君安证券 分析师：訾猛 撰写日期：2014-03-19
　　如果与维密合 作成功,将打开公司在国内高端内衣上的发展空间, 德益消费基金有助于以产业整合与并购等方式,推动公司在品牌消费品行业的扩张和进一步巩固现有品牌优势。考虑到主业成本上升, 下调2014-2016 年EPS 至:0.22(原0.23),0.25(原0.27),0.29 元, 根据行业估值及考虑向金融和PE 投资战略转型赋予一定估值溢价, 给予2014 年35 倍PE,下调目标价至7.7 元,维持增持评级。
　　公司2013 年实现收入29.79 亿元,同比增长14.41%,归属于母公司净利润1.65 亿元,同比增长10.35%,折合EPS:0.19 元,业绩符合市场预期。四季度实现收入6.38 亿元,同比增长15.68%;实现净利润1.84 亿元,同比增长311.56%,净利润大幅增长主要得益于四季度4000 多万元非经常性损益。古今内衣实现销售额6.56 亿元,同比增长2.53%,天宝龙凤珠宝全年销售15.18 亿元,同比增长40.92%。租金实现收入1.79 亿元,同比下降16.39%。
　　公司将不断提升两大主业市场竞争力,充分运用资本运作等手段打造企业创新业务投融资平台,推动公司多元化、国际化战略转型, 实现新的跨界发展。1)2014 年公司计划收入同比增长8.67 %,净利润同比增长6.08 %。2)古今通过股权收购和品牌代理等方式拓宽合作途径,完成古今龙公司设立和正式运营,拓展古今线上专供品牌产品,打造线上线下结合的立体式销售平台。3)融入国企改革发展大局,全面推动连锁商业、房产租赁、准金融服务以及投资合作四大业务板块的建设,积极推进多元合作和混合所有制经济项目的发展。
　　风险提示:1)经济持续低迷,内衣销售受到影响;2)金价大幅下跌,产生较大幅度存货减值损失;3)国企改革低于预期;4)麦司败诉,与麦司合作停止。