美国经济学家加尔布雷斯在其经典著作《1929年大崩溃》中写道：“整整一代历史学家指责柯立芝由于盲目乐观而看不见一场正在国内外孕育的暴风骤雨。这是很不公平的。预测灾难，既不需要勇气也不需先见之明。在形势一片大好的时候预测灾难，才需要勇气。”对于他的话，我深有体会。今年春节刚过完，我的《今年中国房价下跌是大概率》的文章遭到了很多人的嘲弄。在文章中，我指出：“2014年中国房地产市场绝非很多人乐观的认为，只是简单的市场分化：一二线城市继续上涨，供应已经过剩的三四线及以下城市房价下跌。从目前的市场表现看，由于各种因素的影响，今年中国房地产的预期很可能逆转，并导致整体房地产市场疲软，房价下跌。”这对于刚刚经历了中国房地产市场化以来最疯狂2013年的中国人而言，要让他们相信危险在逐渐来临的确很难。
　　其实，早在去年9月份，我在南方都市报《亚洲金融危机卷土重来》的专栏文章中判断：“美联储收紧货币，不仅影响中国的出口，不仅导致人民币贬值的压力，更可能给中国房地产泡沫以致命一击。而在中国经济越来越被高房价绑架的情况下，这种外在的冲击无疑是致命的。”然而，习惯了房价一直上涨和人民币一直升值的人们，对于这样的判断只是当成了一种笑话而已。但市场的冷暖转换之快，却远超乎人们的现象：官方的统计数字也好，还是一些开发商资金链断裂跑路的消息也好，都明白无误地证明房地产市场的确不妙的事实。前4个月，房地产开发投资增长16.4%，创16个月以来新低；住宅新开工面积下降24.5%；住宅销售面积同比下降8.6%，销售额同比下降9.9%。在三四线城市由于巨大的库存而几乎普跌的同时，包括北京在内的一二线城市销量暴跌，房价出现了明显的松动；一线房企的业绩惨淡，万科、招商、金地、中海和保利等销售业业绩同比持续下滑，降幅均超过10%。一旦市场逆转，稻草都能压倒骆驼，市场对于青岛“姐妹花”跑路，对于百强房企之一的光耀地产的破产极为敏感，对于绿城地产转让股权极为狐疑。更为有意思的是，一些多年来力挺房价上涨，并且在3月份还坚持认为杭州等城市出现的降价只是个别现象，房价依然会上涨，甚至声称房价还会涨十年的人，很快转了口风，开始呼吁救市。更致命的是，和以往不同，这次房价的下跌是在没有任何政策打压的情况下，由市场做出的自发反应。
　　5月18日，国家统计局发布的70个大中城市4月份的房价数据也证明了市场转折点已经到来的事实：从前四个月70个大中城市的房价数据看：新房，1至4月环比上涨城市数分别为62,57,56个，44个；最高涨幅分别为1.2%，0.7%，0.6%，0.4%；同比上涨数虽然都是69个，但最高涨幅分别为20.9%，18.7%，15.5%，13.6%；二手房，1月到4月环比上涨的城市数分别为48,46,42,35个，同比上涨的城市3月份为68个，4月份为67个，涨幅分别为18.4%，15.9%，13.2%，12%。可以说，市场转折的趋势非常明显。这种变化，不仅符合目前中国宏观经济的逻辑，也符合房地产自身的逻辑。首先，从过去10多年房价上涨的三大引擎：货币超发、经济快速增长以及巨大的住房需求看，最起码有两大引擎已经趋于熄火：一是货币超发，货币超发盛宴的结束，一方面和中国努力告别货币驱动投资驱动的经济增长模式有关，另一方面和美联储退出之后，全球流动性盛宴宣告结束有关，一季度M2增速10多年来首次低于13%，笔者去年预计的常态性的“钱荒”事实上已经出现；第二，自2012年开始，中国经济事实上已经告别了快速增长，2013年经济增长7.7%，更多的是依靠房地产投资的拉动，经济进入正常增长，包括房地产投资在内的增速不可能超常规增长。今年一季度经济增速7.4%，固定资产投资增速只有16.7%，都意味着，依靠房地产、依靠投资拉动经济的模式已经走到了尽头；第三，从供求逻辑看，中国住房需求最旺盛的阶段已经结束，从总量看，中国城镇人均居住面积事实上已经超过了40平，住房供求已经基本平衡。从2013年房地产表现最好的一年的数字看：房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%，占全年GDP的比重超过15%，而房地产开发企业施工面积66.6亿平，按照2013年房13亿平的销售面积，意味着未来五年，住房供应出现过剩肯定会成为事实。而且，由于人民币单边升值的趋势不再，一旦人民币贬值，本来已经很高的人民币计价的住房会显得“更贵”。
　　以上种种的事实意味着，中国房地产的转折点确实已经到来。对于痛恨高房价的民众而言，这种局面自然值得欢欣。然而，对于认为中国房地产会崩盘，甚至期盼房地产崩盘的观点，笔者却不敢苟同。2008年，历史给了中国人刺破不健康的房地产泡沫的最好的机会，我们为了保增长而让不健康的泡沫膨胀至骇人的程度，到了今天，我们不仅无力刺破，更重要的是，一旦刺破，等于对中国经济实施“自杀式袭击”，这种代价无疑是中国无法承受的。中国的经济对房地产已经依赖到何种程度？房地产投资占GDP15%以上，对中国经济增长的贡献在20%以上，土地收入占地方财政70%以上，房地产行业去年12.2万亿的融资占中国全社会融资额70%以上，这些令人瞠目结舌的数字意味着，中国经济已经完全沦为了房地产经济，房地产一旦出大问题，中国经济必然崩溃，每个人都会成为中国高房价泡沫破灭的殉葬品。
　　中国目前的宏观经济对于房地产的过度依赖也意味着，房价一旦下跌，中国经济增长的日子也必将到头，为了应对房地产下跌的风险，深层领域的改革和结构调整必然要为应付房地产引发的风险而让路，这是一个大概率事件。因此，就未来的房地产政策而言，一定要将房价下跌的政策应对提上极其重要的地位。基于此逻辑，中国民众恐怕要接受一个心理上难以接受的事实：如果房价一旦下跌，有关部门一定会出手救市，以维护房地产的稳定。但是，何时救市，如何救市，的确值得思考。应该清醒地意识到，目前房价只是出现了正常的调整，这种调整并非崩盘，也不会对中国宏观经济和金融引发系统性风险。适当的价格调整不仅有利于房地产的健康发展，更有利于中国经济的转型。救市的前提应该是房价出现了大幅度的回调，并且可能导致金融系统出现大面积的坏账，目前却没有任何迹象表明出现了这种情况。救市不是不可以，但救市不能突破市场边界，不能突破底线思维。就救市的时机而论，不能房价一出现调整就救市，这样只会让房地产的风险继续积聚。救市的时机必须是房价的下跌严重创伤中国经济，很有可能引发系统金融风险。如果只是因为房子过多而出现的正常调整，政府绝不应该轻易救市。而一旦房价的下滑对中国的金融系统，对中国的宏观经济可能造成实质性伤害，政府才能出手。这是必须遵守的边界。不遵守此边界，在房地产的供应日益过剩的情况下，人为维持房地产的泡沫，只会让中国经济对房地产的依赖更大。现在很多从一直看多中国房地产突然转口喊救市者，包括一些房地产从业者，都幻想通过救市，能够像08年的4万亿一样，带来新一轮房价飞涨的盛宴，这是不现实的，也是很危险的。在中国住房供应日趋过剩的情况下，任何政策都难以维持房价的单边上涨。


　　彭文生：稳增长不应再吹大楼市泡沫 应刺激消费
　　近日，中金公司首席经济学家彭文生发布宏观经济周报称，我国实际利率总体上有所上升。分部门来看，家庭部门实际利率小幅上升，制造业部门实际利率与去年相比变化不大，房地产部门实际利率则大幅上升，主要原因是房价涨幅预期大幅下降。
　　房地产实际利率大幅上升预示房地产销售和投资将进一步放缓，但彭文生认为，稳增长政策不应再吹大房地产泡沫，而应该采取定向宽松以刺激消费和其他领域的投资增长。
　　彭文生称，4月宏观数据显示出消费有企稳迹象，投资则继续放缓。而投资放缓是当前“拖累”经济增长的主要因素。上述报告显示，近期，居民部门的实际利率温和上行。彭文生认为，理论上，利率上行带来的收入效应有利于消费增加，目前实际利率上行并没有对消费产生较大负面影响。
　　在经济学中，影响投资、储蓄和消费等活动利率水平是扣除了通胀之后的利率水平，即实际利率，是名义利率减去通胀预期。在家庭、制造业企业和房地产投资者三类主体所面临的实际利率中，家庭面对的名义利率和通胀率分别是包括理财产品在内的储蓄利率和CPI通胀；制造业企业面对的则是贷款利率和PPI通胀；而房地产投资者面临的则主要是房贷利率和房价涨幅。
　　彭文生在报告中称，据测算，截至2014年一季度，一般制造业企业的实际利率绝对水平偏高，达到10.2%，但较去年二季度小幅回落。房地产部门的实际利率则大幅上升，从此前的负利率升至3.1%。居民部门实际利率2.9%，较去年二季度也有明显回升。
　　据报告称，近期家庭部门实际利率总体上升。央行1年期存款利率自2012年下半年以来维持3%不变。随着利率市场化推进，家庭部门存款主要表现为定期存款向银行理财产品转移，理财产品收益较去年二季度环比上升。报告称，家庭部门实际利率水平在去年四季度以来明显上升，主要原因在于理财收益率上升推动了名义利率的上升。
　　除此，制造业企业部门实际利率低于去年二季度，但较去年四季度有所上升，仍然偏高。制造业企业面临的贷款利率包括银行贷款利率、债券收益率以及各种影子银行融资工具的借贷利率。彭文生用银行贷款的加权平均利率代表企业面对的名义利率，测算出2014年一季度贷款加权平均名义利率为7.18%，与去年底基本持平，较去年中期小幅上行。彭文生表示，近期制造业企业的实际利率上升主要由于PPI回落，而名义利率保持平稳。
　　而房地产部门实际利率则大幅上升，由负转正。报告称，个人住房按揭名义利率一季度6.7%，较去年二季度上升0.4个百分点。房地产部门实际利率一季度为3.1%，较去年二季度负利率明显上升7.2个百分点。报告称，未来70个大中城市房价同比涨幅会明显回落，实际利率也将迅速转正。
　　报告认为，实际利率总体水平上升将抑制需求的扩张，但是不同部门的实际利率走势分化则相对有利于经济结构调整。家庭部门实际利率上升有利于消费增长；制造业实际利率变动不大，意味着制造业投资增速下行空间有限；而房地产实际利率大幅上升则预示房地产销售和投资将进一步放缓。
　　虽然，房地产销售和投资的放缓将带来总需求的下行压力，但房地产调整本身有利于经济结构改善，稳增长政策不应再吹大房地产泡沫，而应该采取定向宽松以刺激消费和其他领域的投资增长。