事件：

　　2014年5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责同志参加了会议。

　　投资建议：

　　房贷政策拐点已到。本次央行会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出明确要求。会议在满足首套房贷款需求、合理确定首套房利率水平和及时审批发放住房贷款等方面做出明确要求。我们认为本次会议是对后一阶段房地产信贷政策的明确表态。当前房地产景气度下滑已经造成地产投资下滑明显，并进一步影响经济健康程度。后期房地产信贷政策易松难紧，房地产信贷的政策拐点已经到来。

　　产业政策放松已是不争事实。考虑此前住建部提出“双向调控”思想，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构，部分城市为解决当前住房市场下滑过快问题，从3月开始已对购房政策作出微调以保证市场平稳。此前我们强调地产救市政策分产业政策和流动性政策。当前产业政策放松已是不争事实。

　　当前估值已反映悲观预期，未来数据越差，对冲越强。

　　1)基本面已经受五大考验。从实体基本面看，行业已经历降价、成交下滑、流拍、房地产投资增速下滑和破产五大基本面冲击。截至2014年5月13日，板块动态PE对A股动态PE折价0.6%。我们认为当前市场已足够悲观，不论机构仓位还是估值上均已进入底部。

　　2)估值底部存在政策支撑。根据“海通地产四象限”分析方法，目前市场正从优化区间走向双降区间。行业将步入数据越差，对冲越强的政策支撑区间。我们认为未来政策对成交的改善效果可能存在不确定性，但是产业政策和房贷政策的两大转向将陆续对冲负面影响并对估值底部构成支撑。

　　投资建议：建议加配地产。截至2014年5月13日，A股市场动态(TTM)PE在11.78倍，房地产板块动态(TTM)PE在11.71倍。产业政策和流动性政策的合力将对行业基本面产生积极作用。当前形势下，如果未来政策无效可以期待更大程度放松。建议战略性配置低估值龙头万科、保利、招商、金地，高弹性华夏幸福、荣盛，受市场成交悲观预期影响最严重企业世联(公司4月小贷放款超亿元)、阳光城、泰禾。