每日经济新闻记者 谢振宇 发自成都

　　2013年至今，成都高端住宅市场竞争步入“战国时代”。以成都万科等为代表的品牌房企纷纷发力，老牌高端住宅“专业户”似乎也不甘寂寞，如万华投资打造的“麓湖”销售重回一线阵营。

　　成都万华投资集团董事、总裁罗立平，去年底至今数次接受《每日经济新闻》记者采访时强调，2014年“麓湖”欲夺回成都高端住宅销售的“桂冠”，而2013年其销售额已达到23亿元，排名前列。

　　成都作为国内1.5线城市之首，市场需求巨大，高端住宅市场的发展正呈现主城高端住宅渐次“上位”的趋势。然而，2013年成都主城区各区位大平层（150平方米以上）成交均价为12989元/平方米，有业内人士称，这一价格指标在国内9个1.5线城市中排名过于靠后，与成都的城市地位、经济总量及发展潜力不匹配。

　　成交量集体看涨/

　　与以往高端住宅“扎堆”城郊区域不同，成都高端住宅已开始向城市回流。“改善向内，刚需向外。”熟知成都房地产市场发展状况的中原地产华西区总经理庄泽宝如是总结这一现象。

　　4月25日，庄泽宝在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，高端住宅向市区发展，主要由于市区土地的稀缺性，城市高端住宅的比例正明显增加，改善型需求对于面积的需求更大。

　　高端住宅渐次向主城区集中是楼市发展的趋势之一。由成都知名代理机构吉信行发布的 《2013年成都高端市场分析》（以下简称《分析》）报告指出，2008年至今，成都各区域商品住宅成交单套面积逐年接近，其中主城区商品住宅成交平均面积连年扩大，近郊住宅成交平均面积逐年减小，刚需客群逐渐流向郊县，主城区主要以改善类住房为主。

　　“主城区由于地价、配套等多方面因素，产品类型逐渐转向改善类或中高端类偏移。”该报告总结称。

　　与此同时，一些位于成都主城区的高端住宅区域，也更受开发商和购房者的追捧，代表为东二环的天府门廊。

　　作为成都主城区最大规模的成熟用地，天府门廊板块如今聚集了6家内地龙头房企、4家港资实力运营商、3家外资巨型企业，包括新鸿基、九龙仓、恒基兆业、仁恒置地、吉宝置业、绿地集团、乐天集团、合景泰富、香港置地、通用地产……

　　“东大街、南延线，有些整片供应的改造土地，是传统的城市核心区域，地段突出，自是十分稀缺。”庄泽宝认为。

　　城市核心区域的土地供应，适合发展为高端住宅集中区域的更是“凤毛麟角”。公司代理多个高端项目的吉信行董事总经理潘海认为，“从地产专业的角度而言，高端物业未来的趋势就是低密化、城市化、稀缺性，其实这三者是矛盾的。”在目前的市场背景下，城市的规划指标已经很难低密度，要实现低密度，基本都是要远离城市，也就意味着，在任何城市区域，符合这些条件的高端物业，都是凤毛麟角。

　　毋庸置疑，在国家日渐严苛的土地政策下，城市土地成为真正意义上的寸土寸金。所幸，城市一些旧城区域的改造以及城市扩围，重新给予高端住宅新机会。

　　近两年，中海、保利、绿地、万科、龙湖等品牌房企积极推出高端物业，成都高端物业的市场格局在悄然改变中，也迎来了成交量的集体看涨，有了品牌开发商的纷纷加码，也让成都高端住宅显得“举足轻重”。

　　市场格局生变/

　　如果说，几年前成都真正的高端物业代表还屈指可数的话，那么如今成都高端住宅市场已步入 “百花齐放”的时代。

　　细数成都前几年的一线高端住宅项目，中海城南一号、誉峰、麓山国际社区“炙手可热”。进入2013年以来，中海城南华府、仁恒滨河湾、绿地锦天府、成都ICC天曜、凌云峰阁、保利康桥等，一大批代表高端物业开发水平的明星项目入市。

　　不难发现，万科、保利、龙湖等开发商纷纷推出高端项目，成都高端市场的格局正悄然发生改变。

　　作为最早进入成都市场的一线品牌开发商，成都万科近两年明显在高端市场“开足马力”。继城北的“五龙山”项目后，去年下半年以来，万科公园5号、天逸相继推出，角逐高端市场。

　　今年初，成都万科营销策划部相关负责人曾向《每日经济新闻》记者表示，除主流住宅外，成都万科正加码高端系列产品的推出。

　　“成都高端市场供应在2013年较往年有很明显的变化，众多一线品牌开发商将其旗下的高端产品线带到成都，丰富了市场物业形态。同时高端市场供应增多，加大了竞争，也将成都高端物业开发、管理水平向更高层次推进，带动了整个行业的发展。”潘海认为。

　　“房地产市场逐渐走向垄断、集中，或出现寡头，企业做大做强，在产品布局和产品线上更加丰富，做到全产品线。大型房企在全产品线上的布局更加丰富，已更多加盟高端住宅市场。”成都家慈地产总经理张猛认为。

　　不限于国内外知名品牌开发商的进驻，成都“老牌”高端住宅开发商也不甘寂寞，万华即是其中代表。

　　这一成功塑造“麓山国际社区”成为成都高端“标杆”的房企，如今正凭借“麓湖生态城”的销售，在短暂告别成都高端住宅销售一线阵营后“卷土重来”。

　　“大概应该在下半年发力，我们推盘力度就会大幅度上去。”今年2月，罗立平接受《每日经济新闻》记者采访时表示，此前受制于一些原因，“麓湖”推盘量并不大，但即便如此，去年“我们签约销售额有23亿”。

　　去年底，罗立平也曾表示，尽管去年的签约销售额已排名前列，2014年欲夺回成都高端住宅销售的“桂冠”。

　　在庄泽宝看来，支撑一线开发商纷纷加码高端住宅市场的原因还在于，成都不乏位于金字塔尖的强劲购买力，以及辐射西南的市场影响力。

　　成都高端物业成价格洼地/

　　“辐射川内二、三线城市以及整个大西南，购买力强劲！”这一概述常是业内人士乃至全国性的知名专家们对成都房地产市场的总结之一。成都作为1.5线城市之首，市场需求巨大。业内认为，成都高端住宅已经具备一线高端住宅条件，却仍然坚持着“成都价格”。

　　今年3月发布的莱坊 《财富报告》研究显示，在2012年的短暂停滞后，中国主要城市房地产市场在2013年进入了一个显著恢复期。北京高端物业价格上涨了17%，大大高于2012年2.3%的涨幅，广州也有14%的上涨幅度，上海的高端住宅物业价格上涨了7.3%。北京高端住宅价格达到每平方米17100美元，上海高端住宅价格达到每平方米19500美元。

　　从区域来看，成都高端住宅位城市核心区单价超过15000元/平方米，非城市核心区单价超过12000元/平方米。

　　前述吉信行发布的《分析》则显示，2013年成都主城区各区位大平层 （150平方米以上）成交均价为12989元/平方米。如果相比同处1.5线行列的苏州、南京等城市，成都高端住宅物业整体均价仅为上述城市的二分之一或三分之一。一位业内人士曾分析表示，这一价格指标在国内9个1.5线城市中排名过于靠后，与成都的城市地位、经济总量及发展潜力均不匹配。

　　今年4月初，成都市统计局发布的《2013年成都市“国际化水平”统计监测报告》指出，从全年数据监测结果看，18项检测指标中达到国际化城市标准的指标有5项，分别是人均地区生产总值、外贸依存度、落户本市世界500强企业、举办国际会议次数和人均住房建筑面积，比2012年增加了两项。其中，人均地区生产总值达到了10330美元/人，首次突破10000美元，而按照世界银行的标准，人均GDP超过10000美元是公认的从发展中状态进入发达状态的标线。

　　“本地的经济实力，外来人口的聚集度以及落户的世界500强企业数量，都是成都房地产市场发展的基础，以及购买力强劲的体现，辐射川内以及整个西南。”庄泽宝指出。

　　“成都平均房价低，此前的政策压抑了一些改善型购买力，成都高端物业将迎来好的销售形势，会以平稳的态势发展。”张猛认为，近期出现的一些高端楼盘降价行为仅是“个案范畴”，对高端楼市的总体影响或较小。

　　“成都楼市的发展空间很大。”知名经济学家易宪容也曾表示，这主要表现在几个方面：第一，市场容量大，不仅吸引了全国一线城市的买家，也吸引周边城市以及四川二级城市的购房者。第二，品牌企业多，这些企业的进入迅速提升了楼盘品质，他们在激烈的竞争环境下给购房者提供了丰富的选择，也在一定程度上抑制了一家独大的溢价行情。第三，成都楼市的政策环境相对宽松，价格走势也比较平稳，这也一定程度上构建了平稳的市场。