每日经济新闻记者 杜冉乐 发自成都

　　与北上广深的高端住宅产品动辄上千万元相比，多位经常穿梭于一、二线楼市的地产资深人士近日向《每日经济新闻》记者表示，目前成都的高端住宅产品可谓 “一线的品质，二线的价格”。

　　去年，成都高端住宅供应高企，市场去化却一直“不温不火”。不过，这种僵局在今年3月初被彻底打破。雅居乐地产和星河湾集团合力打造的号称 “中国西南第一高端住宅”铂雅苑项目率先大幅降价促销，这给具有“抗跌性”的高端住宅市场重锤一击。不过，“个案”成为多数专家对此解读的关键词。

　　即便如此，当前随着行业标杆房企万科等一线品牌的加入，成都高端住宅市场的竞争也趋于白热化。如何在激烈的竞争中脱颖而出，考验着这些地产巨头们的开发与营销智慧。

　　据记者了解，万科新推高端产品之一的天逸项目，更侧重于“私人定制”产品服务。除此之外，还有不少房企主动放弃之前过分炫耀 “奢华”卖点的思路，而是从客户需求出发，为其量身打造“真高端住宅”。

　　铂雅苑促销催热成都高端住宅

　　3月初，素有 “中国高端住宅教父”称号的星河湾集团与“中国一线造城大师”的雅居乐地产在成都开发的铂雅苑高端项目突然宣布大幅促销，令沉寂已久的成都高端住宅市场的僵局开始被打破。

　　早在2012年10月开盘时，铂雅苑项目全精装均价曾达到1.8万~1.9万元/平方米，但到今年3月初仅卖到1.3万元/平方米左右，同时对外加推清水房源均价仅7000元/平方米。

　　大幅度降价后，铂雅苑项目成交量上升明显。铂雅苑相关负责人透露，仅3月8日当天，铂雅苑销售额达到了7.2亿元。对于此次促销，雅居乐地产方面曾向《每日经济新闻》记者表示，这是当前公司的一种市场营销策略。

　　除了铂雅苑项目之外，成都其他高端住宅开发商也坐不住了，开始走“以价换量”的策略。比如信和·御龙山、绿地·锦天府、龙湖·世纪峰景、中海·城南华府、仁恒·滨河湾、麓湖·隐溪岸及包括万科·公园5号等在内的高端住宅产品纷纷加码推货。

　　“当月来访，当月成交签约。”成都万科营销策划部相关负责人近日向《每日经济新闻》记者透露，“其实，我们今年3月份主要推高端，五龙山、公园5号与天逸三个项目都比较坚挺，尤其是天逸仅有350平方米一个户型，卖了8套，均价2万元/平方米。”

　　此外，记者了解到，3月8日信和·御龙山推出了中庭楼王，交五万元尽享开盘当天最高6%的优惠，主力户型202平方米的两梯两户纯板楼四房大宅，还有单价3万元的304平方米天池董事屋。

　　“本批次推出80多套三房和四房户型，三房在开盘当天就一抢而空，四房的销售也超出了预期。”信和·御龙山相关负责人公开表示，近期每天到访的诚意客户都会超过百组。

　　与成都高端住宅市场今年3月“小阳春”一样，一线城市也出现了回暖势头。据《每日经济新闻》报道，随着高端住宅市场“限高令”的悄然解禁，北京市场出现集中放量，预计今明两年入市的高端项目预售价超过10万元/平方米。亚豪机构统计数据显示，仅在今年3月份，北京共有9个高端项目开盘，累计推盘达979套，远超去年下半年的695套。

　　实际上，成都前述热销高端住宅项目多集中于2.5环（成都中环线）或三环附近，比如攀成钢、金融城等热点区域。其中，交通网络、商业配套及周边生态环境相对较优，地段优势明显。

　　“二线的价格，一线的品质”

　　“对于高端住宅的定义，百家争鸣太久。而真正的高端住宅，应是能带来超越财富之后的精神享受。如同如何打造一辆劳斯莱斯，如何酿造一瓶顶级法国冰酒。”近日记者无意中翻看铂雅苑项目手册时发现，星河湾集团掌门人黄文仔这样表述其对高端住宅的理解，已不再停留于一种“形而下”的奢华，而是一种来自“形而上”的内蕴。

　　近年来，成都个别高端住宅项目频频跻身“中国十大高端住宅”排行榜，甚至还荣膺“亚洲十大高端住宅”之列，由此不难理解成都争雄一线的雄心。

　　由世界企业家集团、世界地产研究院和《总裁》杂志一年一度联合编制的《世界/亚洲/中国10大超级豪宅》排行榜总能牵动地产界的神经。按照他们推出的 “高端住宅指数模型”确立的指数和方法，主要以交易价格为核心指数，以地理位置、自然资源、建筑设计、人文价值、建筑材料和安全私密度等为6个强度系数进行加权分析。

　　2011年以前，成都一直成为这一排行榜的缺席者，但从2012年开始，成都著名高端住宅之一的牧马山·蔚蓝卡地亚项目荣膺当年《中国10大超级豪宅》第5位，而华润·金悦湾项目于2012年与2013年成功跻身 《亚洲10大超级豪宅》第5位、第4位。

　　多位经常穿梭于一、二线楼市的地产资深人士向 《每日经济新闻》记者私下表示，目前成都高端住宅还处于价值洼地，可谓“二线的价格，一线的品质”。

　　据成都一家地产机构数据显示，近几年城市平层高端住宅成交面积段主要集中在150~250平方米，成交均价波动发展，维持在1万~2万元/平方米。不过，来自易居中国的数据显示，北上广深的高端住宅产品以总价至少在千万级及其以上，以250平方米计算，单价至少4万元/平方米。

　　随着西部大开发的深入推进，成都作为西部核心城市吸引了越来越来多的世界500强企业落户，一线城市的财智人群乃至海外高端人才定居成都。

　　在成都业内人士看来，这些高端客群已习惯了一线乃至海外高端住宅的生活体验，来到成都之后，肯定以挑剔的眼光甄选住宅，尤其看重圈层文化，对成都开发商来说，也是一种挑战和压力，但有利于成都市场持续健康发展。

　　据记者了解，目前除了成都高端住宅价格堪比一线城市刚需盘之外，部分一线品牌开发商在成都打造的产品，不仅在硬件投入上与一线看齐，比如聘请世界级的设计团队参与主体、景观设计，而且还因地制宜地融入成都本土元素，性价比并不输于一线城市产品。

　　亚太城市发展研究会房地产分会会长、高端住宅研究院副院长陈宝存向《每日经济新闻》记者表示，与北上广等一线城市相比，成都稀缺的环境、区位非常适合打造居住型高端住宅，虽然供应相对偏大，但个别项目还是很有市场竞争力的。

　　瞄准“私人定制”市场

　　去年底，由冯小刚导演的《私人订制》迅速风靡全国，尽管电影内容不乏戏谑、嘲讽的意味，但从“客户需求”出发这一点被各大品牌开发商运用得淋漓尽致。

　　实际上，从誉峰、中海城南一号在成都高端住宅市场走红之后，2012年以来，华润·金悦湾、仁恒·滨河湾、绿地·锦天府等一大批高端产品涌入，成都市场经历了供销两旺的时期。

　　不过，这种好光景似乎并没有持续太久，在经历了一轮市场洗礼之后，成都高端市场逐渐进入分化期，市场的供应量持续高企，而客户需求量并没有大的增加，这背后其实是高端客户对市场的理性认识和产品的更高要求，单凭开发商的品牌影响力和超高的装修标准，已无法完全说服客户。

　　那么，成都高端住宅历经一波热潮后，未来将走向何方？目前，除了像铂雅苑等个别项目以降价让利方式，加速出货之外，也有不少高端住宅项目开始根据客户圈层需求来 “定制化”打造。

　　今年初，前述成都万科营销策划部相关负责人就向 《每日经济新闻》记者表示，除了主流住宅之外，成都万科还有高端系列产品发售，包括当前已被热炒的城南锦城湖板块的万科公园5号、大平层高端住宅天逸及五龙山项目。

　　按照前述相关负责人的介绍，天逸项目的目标就是要树立成都主城区大平层高端住宅的标杆作品，其理由是这个项目定位就是以稀缺的东湖、锦江资源和仅有75席的纯粹圈层。

　　有成都媒体近日报道称，万科天逸项目就是一个含着金钥匙的“私人定制”高端住宅，一个比“高大上”更务实的“低调、奢华、有内涵”的高端作品。

　　据了解，在闻名全国的成都麓山板块，除了赫赫有名的麓山国际社区之外，目前由成都万华投资集团打造的麓湖项目开始试图摆脱传统高端住宅的一贯做法，按照坊间流传的说法，该项目的产品理念要“早于市场5年”，能够更深度地挖掘和引领高端级客群的潜在需求。