平安证券有限责任公司分析师(杨侃)4月1日发布保利地产(600048)的研究报告。

　　投资要点

　　事项：公司今日公布2013年年报，实现营业收入923.5亿元，同比增长34.0%，归属上市公司股东净利润107.5亿元，同比增长27.4%，实现EPS1.51元，与公司业绩快报披露一致。公司拟每10股派发现金股利2.94元(含税)，并以资本公积每10股转增5股。

　　平安观点：

　　业绩平稳增长，毛利率略有下滑

　　受结算广州西海岸、上海保利茉莉公馆等2011年高地价项目影响，公司房地产结算毛利率同比下降3.99个百分点至31.3%，导致公司营业利润增速(19.5%)低于营收增速。分析师判断随着该部分项目结算完毕，加上近年房价回升，预计2014年毛利率将有所反弹，但考虑地价上涨，预计改善空间相对有限。得益于少数股东权益占净利润比重的下降(同比降6个百分点至9.4%)，净利润增速同比仍增长27.4%。由于公司2011-2012年拿地权益比保持在70%左右，预计2014年少数股东权益占比将有所回升。报告期内公司实现结算面积893万平，同比增长34.6%，期末已售未结算资源约1200万平，为2013年结算面积的1.34倍，未来业绩增长仍有保障。

　　销量中规中矩，2014年可售超2000亿

　　报告期内公司实现销售额1252.9亿，销售面积1064.4万平米，同比分别增长23.2%和18.1%，销售额市占率为1.54%。分区域来看，广东区域实现签约销售额215亿，成都、北京销售额亦超过100亿。从成交户型来看，公司仍以首置首改的中小户型为主，144平米以下户型成交占比92.9%，首次置业占比85.9%。全年销售均价11771元/平，较2012年均价(11290元/平)增长4.3个百分点。鉴于公司2013年新增项目储备大幅增长，预计2014年可售货值超2000亿，全年销量仍有望保持较快增速。

　　拿地回归一二线，新开工稳步增长

　　报告期内新增项目54个，对应建面1827万平米，同比增长38.5%。需支付权益地价408.1亿，占同期销售额的32.5%，较2012年下降3.8个百分点。平均拿地楼面价3111元/平米，较2012年均价(3386元/平)下降8.1%。分区域来看，一二线项目占比73.2%，较2012年提高2.2个百分点，新进入遂宁、肇庆两个城市。2013年合作项目有所减少，平均拿地权益较2012年上升7个百分点至72.3%。期末待售面积4497万平，其中一二线占比83%，可满足未来2-3年的开发需求。报告期实现新开工1692万平、竣工1264万平米，同比分别增长19.9%和33.98%。2014年计划新开工面积1750万平，同比增长3.4%，增速有所放缓。受报告期内拿地支出和新开工增加影响，期末公司经营净现金流由2012年末的30.9亿大幅下降至-97.5亿。

　　增持彰显信心，优先股放开进一步拓宽融资渠道

　　公司大股东今年2月增持40万股，并计划在未来12月累计增持后不超过2%的股权，随后公司管理层和董事增持18万股，大股东和管理层先后增持彰显对公司未来成长信心。同时近期优先股试点管理办法颁布，公司作为上证50指数两家地产股之一，融资渠道进一步拓宽。

　　财务整体稳健，海外发债降成本

　　由于销售大于结算，公司期末预收款较期初增加166.2亿至1071.7亿。净负债率为94.5%，同比升5.3个百分点。剔除预收款后的资产负债率为43.8%，同比升1.7个百分点。期末在手现金337.5亿，为一年内到期长短期负债总和(210亿)的1.61倍，短期偿债压力较小。报告期内公司海外成功发行5亿美元公司债，票面利率仅4.5%，进一步拉低公司融资成本。

　　盈利预测与投资评级

　　预计公司2014-2015年EPS分别为1.91元和2.41元，对应PE为4.0倍和3.2倍。短期来看，公司经营稳健，销量在千亿台上后保持稳步增长；中长期来看，公司作为行业龙头，将持续受益行业集中度的提升。且公司当前估值处于龙头中较低水平，安全边际较高，维持“推荐”评级。

　　风险提示：销量不及预期风险。