有养老服务企业认为，前海人寿竞得的宝安地块4亿元地价加上建安、税收、运营等，成本达到8亿元-9亿元，至少要运营25年才能收回成本

　　深圳市土地房产中心最新公告显示，位于深圳宝安中心区的A001-0198宗地，经现场多轮竞价，最终由前海人寿保险股份有限公司以人民币4亿元竞得。

　　对此事，《证券日报》记者的采访并没有获得前海人寿的正面回应，广东某险企分公司人士告诉记者，前海人寿之所以高价拿地建设养老地产与其股东实力密不可分。此外，记者发现，前海人寿今年3月、4月的两大投资项目就占到其去年保费收入的55.9%。

　　溢价5.84倍

　　3月30日，深圳市规划国土委推出两宗养老设施用地。其中占地面积较大的A001-0198号宗地位于宝安，用途属性为福利用地，土地使用期限为50年，用地面积10860.8平方米，建筑面积27000平方米，挂牌起始价为6850万元，竞价阶梯为1000万元。

　　深圳市土地房产中心的拍卖记录显示，共有17家竞买人报名参与了A001-0198号宗地竞拍，开拍2分钟内经历多轮举牌后，前海人寿最终以4亿元成交，溢价484%，溢价5.84倍。

　　出让公告的监管协议书要求，这两宗养老设施用地只能用于准入类别的项目建设，不得变更土地用途，不得出租给第三方；土地使用权限属于整体转让，且应经政府批准后方可转让；地上建筑物也不得分割产权转让；竞得人应组织管理和运营养老项目，保证其养老功能。

　　同时还要求竞买人取得养老设施用地后，自签订土地出让合同之日算起，四年内需建成该项目并投入使用。在项目竣工验收合格后2个月内需申请设立养老机构，并依法取得《养老机构设立许可证》。并规定前海人寿提供养老床位指标下限是500张。

　　深圳市规划国土委接受媒体采访时表示，此次挂牌的两块养老设施用地出让的门槛并不高，对企业资质没有太多要求，主要是鼓励社会资本参与兴建养老设施和养老社区。

　　事实上，在深圳拿地的不只前海人寿一家保险公司。4月9日，深圳市自土地招拍挂市场建立以来，单宗面积最大的一幅土地面积高达87万平方米的“巨无霸”地块被生命人寿与佳兆业集团联合收入囊中，土地价格54亿元。

　　有养老服务企业认为，首次养老地块的拍卖参与者显得“非理性”。以宝安地块为例，4亿元地价加上建安、税收、运营等成本达到8亿元-9亿元，至少要运营25年才能收回成本，对开发商来说“不一定是一笔合算的生意”，产品可能会是更高端的养老服务。

　　激进扩张路线图

　　前海人寿自开业之后保费一路高歌猛进，投资策略也比较激进，分支机构设立速度较快。

　　保监会数据显示，2013年前海人寿原保险保费收入3.9亿元，而保户投资款新增交费额达139.1亿元。此外，前海人寿2013年银保市场新单规模保费达到124亿元，银保规模占总保费的86%，同比增长1721%，市场排名跃升至第十位。

　　保费增长的同时，前海人寿也加快投资速度和规模。

　　除前海人寿近期在深圳4亿元拿地之外，3月21日，在深圳市五洲宾馆举行的“贵阳·深圳大数据和文化旅游产业发展推介会”上，前海人寿和贵阳市政府共签约了两个项目，一个是大数据和电子信息产业园，一个是前海人寿的国际科技金融中心，这两个项目总投资80亿元。前海人寿董事长姚振华表示，前海人寿将以高标准的设计，高标准的建设，全力推动这两个项目尽早投入经营，创造效益。

　　前海人寿还设立了3家子公司。2月13日，保监会公告显示，前海世纪保险经纪有限公司获批，前海世纪保险经纪有限公司为前海人寿100%独资设立，注册资本为5000万元；2月25日，前海保险公估有限公司获批设立，注册资本5000万元，前海人寿100%独资设立。此外，在2013年6月19日，保监会就批准前海人寿设立前海保险代理有限公司，注册资本同样为5000万元，前海人寿独资设立。

　　另外，前海人寿没有停止分支机构的设立步伐，其官网显示，前海人寿自2012年3月30日开业挂牌以来，一共设立了15家分支机构，包括深圳、广州、惠州、汕头、珠海、茂名、中山、潮州、江门、清远、韶关、东莞、湛江等分支机构，几乎以平均两个月1家分支机构的速度扩张。

　　资金从哪里来？

　　排除今年前海人寿开设分公司和子公司的费用，3、4月份的两大投资项目额合计80亿元，占去年总保费的55.9%，巨额的投资资金从哪里来？是否会影响前海人寿的偿付能力？

　　某险企广东分公司人士告诉记者，对于前海人寿的情况不方便过多评价，但其保费的猛增以及激进的投资策略必然会给公司偿付能力造成巨大压力。

　　前海人寿的两次增资似乎也佐证了这一点。来自保监会的公开信息显示，前海人寿筹建时的注册资本为10亿元，在2013年9月26日，保监会批复了前海人寿的增资事项，即该公司的注册资本变为20亿元。2013年12月26日，保监会再度批复前海人寿的注册资本变更为25亿元。

　　年报也显示，前海人寿2012年净利润为-1.36亿元。前海人寿2012年总保费收入为2.72亿元，营业收入合计3.17亿元。营业支出合算高达4.72亿元，其中提取保险责任准备金为2.13亿元，业务及管理费1.7亿元，手续费及退保金5931万元，成为营业支出的重要组成部分。

　　上述险企人士表示，前海人寿之所银保保费激增、投资激进，与其股东实力分不开。相关资料也证实了这一点。

　　资料显示，前海人寿由宝能集团旗下的深圳市钜盛华实业发展有限公司（持前海人寿20%股份）牵头，深圳市深粤控股有限公司、广州立白企业集团有限公司、深圳粤商物流有限公司、深圳市凯诚恒信仓库有限公司、深圳市健马科技开发有限公司等5家公司发起筹建。

　　记者发现，宝能集团的董事长姚振华，亦为现任前海人寿的董事长。而宝能集团很早就涉足房地产领域，由于宝能集团在地产领域频繁拿地，也被业界称为“隐形地产大鳄”。

　　至此，前海人寿深厚的地产背景面纱也被揭开了，而前海人寿高溢价购地建设养老地产也就不难理解了。

　　前海人寿董事长姚振华在3月21日的“贵阳·深圳大数据和文化旅游产业发展推介会”上表示，宝能集团已经形成了国际物流业务、综合开发业务、文化旅游业务、金融保险业务四大产业。今后三年是前海人寿高速发展的机遇期，今年前海人寿计划在全国要开设5到6个省的业务，预计保费规模为500亿元左右。