大约一年多以前，总部位于伦敦的私募股权基金管理公司领盛投资观察到，更好的投资选择存在于非传统领域，而不是住宅和商业地产，位于综合交通枢纽的现代化仓库存在着最佳投资机会。

　　随后市场上发生的一系列投资举动，佐证了这家机构的判断。今年3月初，领盛投资管理亚太区策略研究部主管高博立在接受21世纪经济报道记者采访时指出，最大的变化莫过于一些基金和资本开始关注这一领域，并且直接参与投资。

　　高力国际工业服务部高级副董事张丽娜告诉21世纪经济报道记者，物流仓储型物业的投资净回报率达到6%至10%，这意味着在持有的状态下，按租金计算不到10年就可收回全部投资，远超于其它类型的物业。

　　出现这种变化的根本原因在于中国经济发展格局的变化。尽管中国经济增长速度正从高速转向中速，并且正在遭受产能过剩的挑战，但产业转移、升级正在构筑新的投资机会，而嗅觉敏锐的市场力量也将发挥其推手的作用。

　　重新审视投资机会

　　专业的住宅开发商万科（000002.SZ）几年前就已开始多元化尝试，但许多人还是会惊讶，他们居然也关注物流地产的机会。

　　万科集团副总裁毛大庆在接受21世纪经济报道记者在内的群访时透露，万科总裁郁亮在美国见了很多基金人士，这些投资人都认为，中国电子商务的消费模式带来了很多线上买卖，需要大量物流的中转。北京万科也正在对物流地产进行探索。

　　来自仲量联行的报告显示，中国电子商务呈现强劲增长势头。2017年，中国将成为全球第二大B2C（Business-to-Customer的缩写）电子商务市场，仅次于美国；到2020年将达到1万亿美元规模。它推动了零售商对物流配送空间的需求，包括网络零售商建立新的仓储网络，传统零售商拓展网络渠道，升级和扩展设施的需求。

　　仲量联行中国工业部总监司徒艺介绍，“我国第一批电子商务的物流仓储主要集中于一线城市，如：北京、上海、广州。但从2011年起，网络品牌和零售商为了寻求更大发展空间，开始在新兴内陆城市建立自身配送中心。”

　　但物流物业的供应严重短缺。领盛投资报告显示，中国的仓储市场庞大，但效率不高。现代化物流物业占国内物流物业总量少于5%。

　　一些想进入该领域的资本，选择了更为稳妥的模式，即选择有经验的开发者，对其进行财务投资。公开资料显示，由一系列中国投资者组成的集团，正对亚洲最大的现代物流设施提供商普洛斯（Global Logistic Properties，简称“GLP”）进行投资，规模达到25.1亿美元。这些投资者包括中银集团投资有限公司等3家中国企业，出资23.5亿美元。

　　目前，在物流地产领域活跃着三路人马，以阿里巴巴、复星和银泰合资的菜鸟网络、京东、苏宁为代表的电商派，以普洛斯、丰树为代表的外资，以陆家嘴(行情,问诊)、复地为代表的传统地产商。

　　其中，电商派最疯狂。按照菜鸟网络的整体计划，在未来十几年内将投资3000亿元，打造遍布中国各大城市的社会化物流仓储设施，让全中国2000个城市的网购包裹在24小时内送到家门口。

　　张丽娜分析说，马云（菜鸟网络董事长）希望垄断整条供应链。电子商务是上游、仓储是中游、配送是下游，一旦其拓展计划成功，快递行业的游戏规则将重新制定。

　　尽管不止一位业内人士告诉21世纪经济报道记者，由于提供的税收有限，地方政府对于物流仓储类型的地产并不是十分感冒，但地方政府更看重的是，物流地产的建设，能够带来上下游产业链的集聚，从而推动区域经济向前发展。

　　这就意味着，在简单的物流、工业地产基础之上需要衍生出符合经济发展规律的更高一级的产业和城市相融合的发展方式。

　　市场之手助推经济转型

　　“实际上，产城融合模式几乎被地方政府认可为最佳的发展道路。”长沙市先导新区管委会负责人告诉21世纪经济报道记者，但先有“产”还是先有“城”，不同城市有不同的做法。长沙则是希望通过打造好的环境来吸引转移的产业和促进当地产业升级。

　　相比过去，新的产业工人对生活品质有更高的要求，地方政府则既有城市建设也有发展产业的需求，这带来了新的投资机会。发展方式也从过去的粗犷投资到更强调有效率、有附加值的增长方式。张丽娜也关注到了华夏幸福(行情,问诊)（600340.SH）的发展模式及其代表的固安案例。

　　作为出资方，华夏幸福2002年被引入固安开发工业园区之后，首先花费3000万进行园区规划，基础设施建设随即迅速展开。固安的园区开发最初还是简单地承接来自北京的传统机械加工等产业的转移，但是，也实现了产业的“从无到有”。

　　经历几年的产业发展初级阶段之后，随着入住园区企业的增多，华夏幸福开始着手进行产业整合，即在传统产业中增加技术含量和经济附加值，逐步摆脱低端生产，建立完整的上下游产业链条，围绕行业龙头企业进行招商，利用人为干预促进产业的聚集，形成一个个产业集群，实现产业的“从有到高”。

　　不同区域的城市，面临着不同的发展机会，但地方政府发展经济的需求相似。华夏幸福也在长三角城市进行布局。在华夏幸福看来，其业务模式的本质是：以投资开发运营的产业新城为平台，基于以人为核心的新型城镇化模式，在城市发展的不同阶段，根据人口规模、产业聚集程度和需求增长程度，在平台上接入高端现代的产业体系、全覆盖的居住设施、生活配套。

　　华夏幸福有500人的招商团队，在长达10年的时间里，对市场进行扫描式的调查。华夏幸福基业副总裁轷震宇透露，他们每个人的手中都有上千张企业主的名片，非常了解经济发展的动态和企业主们的需求。

　　产业的打造和税收对于地方政府来说是巨大的诱惑。不久前，华夏幸福还在美国加利福尼亚州硅谷设立全资子公司，打造硅谷高科技孵化器，投资方向集中于清洁能源、信息技术、生物医药、硬件等高科技领域的高质量、可产业化的项目。

　　与其他远赴硅谷的中国企业相比，华夏幸福特殊之处在于，旗下拥有的如产业基地、产业港、科技港、孵化港、商务港等产业载体，分布于全国近20个区域的产业新城中，可供高科技项目回国落地选择。同时，华夏幸福在河北固安等产业新城已设立的孵化器将成为这些项目在中国落地的过渡平台。

　　“全球背景下，中国经济发展面临的核心问题是，如何以创新支撑和引领产业结构优化与升级，推动中国产业向全球价值链高端跃升。通过创新孵化和资本干预对产业升级的路径进行更为深入的探索，实现产业的从高到新。”轷震宇说。

　　在满足了特殊历史时期地方政府和城市发展的需求后，华夏幸福形成了其特殊的盈利模式。亦有许多公司也在探索相似的发展道路，觊觎其中的机会。