兴业证券股份有限公司分析师(刘建刚，李龑)3月3日发布荣盛发展(002146)的研究报告。

　　投资要点

　　近期分析师赴廊坊调研了荣盛发展，与公司管理层就当前经营情况及未来发展规划进行了交流，要点如下：

　　一、2013年销售金额达270亿元，2014年供货充足，销售持续高增长可期

　　荣盛发展2013年销售金额达到270亿元，去化率约70%，销售均价5700元/平米(如加上车库等均价超过6000元/平米)。全年新开工近600万平米，超年初预期，竣工面积达到年初计划335万平米水平。

　　分析师预计公司2014年新推货面积约600万平米，预计新推货的销售均价将较2013年的销售均价有所提升，主要原因是：1)商业项目有所增加：2013年公司成功运作沧州锦绣天地商业项目，积累了商业地产运营经验。2014年公司将有湛江中央广场综合体项目、石家庄阿尔卡迪亚四期、常州、成都等商业项目推出；2)将有部分高端项目推出，聊城东昌首府项目预计均价超过2万元/平米，徐州云龙观项目预计售价超2万元/平米，收购的秦皇岛项目预计售价超3万元/平米。全年供货节奏可能与去年相似，2-3季度推货超过60%，4季度推货占比30%。分析师保守预计公司全年总货值超过500亿元，按照70%的去化假设，可实现销售金额超过350亿元，实现超过30%的销售增速。

　　二、对当前市场的看法：公司所经营的项目并未出现价格松动的现象

　　公司当前并未观察到市场降温的情况，估计当前部分城市的降价行为仍属个案。公司2013年实现了高增长，2014年1-2月公司实现销售金额约24亿元，较去年同期上升41%。由于荣盛在多个所在城市市占率第一，本身是该城市房价的风向标，荣盛项目价格并未松动。另一方面公司1-2月并未新推盘，二季度新推货大量供给之后的蓄客状况才能较明确放映市场状况。

　　三、拿地策略：坚持布局策略，深耕现有城市

　　公司的拿地策略依然是在环渤海和长三角地区，布局京沪、京广线沿线城市，在中部只布局了成都一个城市。未来有可能开拓的城市包括济南、武汉、郑州等。公司当前在12-13个三线城市进行发展，未来会精选城市进行深耕。公司认为对几百个三四线城市不能一概而论，三四线城市中存在着区位优势明显、需求旺盛的城市。在公司2013年的销售中，南京区域达到39亿元，廊坊、沈阳超过30亿元，蚌埠、沧州、聊城、临沂的销售额超过20亿元。从均价上看，南京、沈阳的均价约6000元/平米，并未较所在的三线城市有明显提升，但二线城市市场规模较大，适于公司快周转策略。

　　从拿地成本上看，2013年荣盛拿地楼面均价约1600-1700元/平米，地价涨幅并未高于房价涨幅。除了流动性较为宽松的2013年6-7月份，公司认为所在城市其他时间地价都趋于合理。公司并未在土地市场较热的6-7月大举拿地，使得土地成本保持了合理水平，从而有利于公司毛利率的维持。拿地规模上看，预计2014年拿地规模将达到800-900万平米。

　　四、试水旅游地产，探索新的业务模式

　　公司在早年便开始探索健康地产(包含旅游、度假、养老地产等模式)的发展。现在已经布局在北方的秦皇岛、中部的黄山平湖、计划未来还将在南方的海南开辟旅游地产项目。以黄山为例，酒店公司将自持，而将开发小面积的酒店式公寓产品进行出售。公司当前进行旅游地产的布局，短期并不能产生较大的收益，但是由于这几个项目本身短期所需投入资本较小，在公司看好未来旅游地产发展的情况下，试水旅游地产项目，有利于公司在未来旅游地产开发中占据先机。

　　五、资本开支和融资状况

　　2013年，荣盛建安支出130亿元，拿地支出110元。预计2014年在施面积为1600万平米左右，荣盛建安成本大概在1700-1800元/平米。

　　去年荣盛的100亿新增融资中，银行借款50多亿元，信托融资不到10亿元，另外则是关联方借款(主要为大股东股权质押)。从去年的情况来看，6月份之前股权质押项目是十分抢手的，多家券商要求做。去年6月之后流动性有所收紧，股权质押项目抢手的情况有所减弱，但是从公司当前的情况来看，股权质押融资方面并未较去年下半年有明显的变化。

　　六、超越同业的快周转能力

　　荣盛2013年销售收入达到270亿元，超过了年初制定的245亿的销售目标。公司拥有超越同业的快周转速度的原因是：1)客观上，各个城市的预售政策有差异，公司主要分布于预售管理相对宽松的二三线城市，有利于公司快周转策略的实施；2)公司产品线成熟，公司已有20年经营地产的经验，形成了成熟而易复制的产品线。3)公司有较强的节点把控能力，公司要求“两个100天”的节点把控，即拿地到开工，开工到开盘时间均为100天。也即从拿地到开盘控制在200天以内。其中公司部分项目能做到60天左右。而这两个大的节点又被划分若干小的节点，层层分解。总公司设有节点考核专员，每个季度总公司将对各个节点进行考核，对于完成节点的团队进行现金奖励。如果当期节点未完成而下期赶工完成，则会补发前一节点的奖金(金额有所折扣)，通过这种正向激励的方式，增加公司的节点把控能力。

　　七、盈利预测与投资建议

　　荣盛发展主要在二三线城市经营房地产，具有业内领先的快周转执行力。2013年实现销售收入270亿元，预计2014年供货仍然充足，高增长有望持续。预计公司2014年和2015年EPS分别为2.16和2.77元，对应PE分别为4倍和3.1倍，给予“增持”评级。

　　八、风险提示

　　行业销量大幅萎缩。