随着京津冀协同发展上升为国家重大发展战略，京津冀一体化发展正在提速，资本市场围绕区域概念股更是掀起一阵“地图热”。

　　北京通州因为地理位置优越，早在此前的一系列重大会议上就被高层赋予了新的定位；本月中上旬，通州区还与河北省廊坊市、天津市武清区领导举行座谈会商讨京津冀协调发展大计。分析人士表示，京津冀规划牵动人心，目前这一规划引发的区域概念炒作潮仍在继续，不排除下一个焦点集中在通州新城的可能。

　　首先，通州的区位优势独特，地处北京东西发展轴和东部发展带的节点位置，是京滨发展带上的重要节点，也是北京参与京津冀、环渤海区域合作的重要枢纽。加强通州新城的建设，不仅能够拓展北京城市发展空间，对于带动京津冀区域的发展也将有积极的影响。

　　其次，通州有较充足的空间资源，通州新城规划城市建设用地规模为60平方公里。不仅如此，通州还拥有深厚的运河文化底蕴，生态环境良好。近年来，交通基础设施也有了极大的改善，这些都为通州建设城市副中心提供了良好的支撑条件。

　　北京方迪经济发展研究院在持续关注、研究通州经济社会发展的同时，进一步指出结合通州区“十二五”规划纲要编制情况，通州新城的区域地位正在显著提升。

　　据中证报报道，规划纲要提出，通州新城的发展定位为“北京发展新磁极、首都功能新载体”。“新磁极”体现了通州是全北京相对于城市中心区之外，最重要的要素集聚地，“功能新载体”意味着既要注重中心城区功能疏解，又要建设和完善体现世界城市水平的新城市功能。

　　在通州战略地位凸显的背景下，通州的基础设施配套建设也在有条不紊地进行着。根据相关媒体此前报道，北京轨道建设管理有限公司表示，计划今年年底全线开通运营的地铁7号线20座车站主体结构已全部完工，全线将于12月28日试运行。按照目前的规划，未来7号线将东延7公里至通州影视基地。

　　业内人士普遍表示，通州区今年将加大投入，形成地铁、公交、公租自行车、电动出租车四位一体的绿色公共交通体系：新增市区公交线路7条，区内接驳公交线路3条，调延线路2条，使百姓公交出行更加便捷；此外，还将投放6000公租自行车，使总量达到1万辆；新投放电动出租车300辆，远期将达到1000辆。

　　另外，近几年迟迟未见进展的通州环球影视城项目也开始出现实质性的进展。据相关媒体报道，投资额高达百亿元的北京通州环球影视城项目建设方案在“两会”之前就已上报国务院，目前该项目审核已进入议事日程阶段，而这是继上海迪士尼乐园项目启动后又一个“特大型主题公园”项目。

　　而在通州新城战略显著提升的背景下，通州的土地市场也是“热情不减”。根据通州政府网站的最新信息，今年3月份，北京市通州区梨园、张家湾TZ-10-01地块C38游乐用地、TZ-10-02地块S3社会停车场库用地均收到第1份竞买报价单，报价为19.3亿元。

　　通州是北京最先启动开发的新城。根据相关规划，到2020年，通州新城规划的人口规模将达90万人。按照我国大中小城市分类标准，这就相当于一个大城市体量。而未来通州新城核心区产业发展的重点是现代服务业和文化创意产业，重点打造运河北京文化商务中心区。

　　A股上市公司中，华业地产(600240)和中国武夷(000797)在通州地区均有较多的土地储备，而新华联(000620)和华联股份(000882)则为通州本地的上市公司，有望从中受益。

　　华业地产(600240)：2014可售充足，布局金融积极拓展

　　来源：国泰君安撰写时间：2014-02-18

　　维持增持评级。公司2014可售充足，预计销售不止翻番。公司积极拓展，已宣告进军金融投资领域，探索多种利润来源。2014预计现金充足，不排除继续做其他拓展可能。预计公司武汉荷叶山庄项目出售可能推后到2014年，结合我们对其他项目结算的推断，调整2013、14年EPS至0.35(-22%)、0.58(-2%)。RNAV6.90元，较股价折31%〈好公司的积极拓展。维持目标价6.90元。

　　2014年可售资源预计130亿元左右，销售预计不止翻番。1)公司2013全年销售预计40亿左右，同增约50%。2)2014年可售预计约130亿，其中北京和深圳预计能有100亿左右。3)一线城市销售较好，预计去化无忧，假设80%的全年去化率，则2014年销售有望达100亿。保守情况下，60%去化率也能有80亿的销售，同比可翻番。

　　预计充足销售可带来丰富现金回流，从而有资源走多元化路线。1)公司已公告参与设立深圳国泰君安申易投资基金一期，进军金融投资领域。2)所投基金规模4亿，公司占比25%。主要投资于房地产领域；REITS若放开，预计也可能积极涉猎。若运营良好，还可能扩大规模。3)充足现金回流下，不排除公司探索其他投资领域的可能。

　　预计房地产仍为主业，但经营方式也有做多种探索的可能。虽然房地产行业长期看利润逐渐变薄，但短期预计仍是公司主要收入和利润来源。预计公司可能会探索多种拿地模式；比如2013年海南三亚旧改项目，就是通过建造回迁房作为地价款，从而降低前期资金压力。

　　风险提示：流动性偏紧，去化变慢；多元化拓展方向尚不完全明确

　　新华联(000620)：志存高远，兼容前行

　　来源：广发证券撰写时间：2014-02-10

　　经营得当，销售稳健

　　公司在2011年完成借壳上市。近几年销售收入稳定增长，预计13年实现回款45亿元，未来一段时间公司有意加强销售力度，在充足的货值的保障下，加快去化与周转水平，14年目标65亿，15年计划超过100亿。

　　多元化的房地产经营战略

　　公司力求实现多元化房地产经营，已经涉足住宅、城市综合体、文化旅游、酒店及商业物业经营等领域。拥有近30个项目，总建筑面积近1120万方，未来拥有较广阔的发展空间。未来公司仍将坚持多元化开发战略，计划在各线城市协调全面发展。

　　大股东——民营综合集团

　　新华联不动产控股股东为新华联集团，对新华联不动产间接持股共计32.83%。集团在马来西亚起家，之后回到湖南，逐步向多元化方向发展，目前产业涵盖化工、矿业、房地产、陶瓷、酒业、金融投资等领域。

　　海外发展布局

　　公司在14年进入韩国和马来西亚市场，海外融资成本较低，利润稳定且持有项目将为公司未来贡献稳定业绩。董事长能力突出，在公司项目获取上拥有较强的能量，未来海外市场拓展存在进一步深化发展的可能。

　　预计13、14年EPS分别为0.32、0.42元，首次予以“谨慎增持”

　　公司国内未来将加大销售回款力度，业绩有所保障，布局将逐步回归一线城市；国外项目处于起步阶段，但是发展存在较大的想象空间。

　　风险提示

　　未来销售以及国外项目开发存在不确定性，14年大股东解禁。

　　华联股份(000882)：平台类经营本质相同，与阿里联手线上线下延伸

　　来源：信达证券撰写时间：2014-02-26

　　事件：公司发布公告，与阿里巴巴[微博]签署合作框架协议，双方拟尝试建立O2O合作关系。

　　点评：

　　挖掘双方在各自领域的优势，万柳门店试运行。公司与阿里巴巴此次合作的首个启动项目将在公司下属的北京万柳购物中心试运行，并将视合作情况逐步推广到其他项目。阿里巴巴将为公司及下属公司提供企业O2O业务，逐步与公司在流量、营销、会员、数据、支付等层面展开合作。本次合作力图充分发挥双方在各自领域的优势，公司将尝试通过电商平台提高整体运营效率、降低运营成本，进一步增强综合竞争力。

　　双方拥有共同的平台类经营本质，促进线上线下的延伸。阿里巴巴是平台类电商的领跑者，而公司是国内领先的购物中心运营商，两者拥有共同的平台类经营本质，此前分别专注于线上和线下的发展。此次合作，是一种双赢的合作，为双方未来进一步做大做强开启了崭新之门。对于阿里来说，天猫[微博]目前最缺少的是体验式消费，而公司的实体门店可以提供展示平台。天猫有一些纯电商品牌，如女装品牌茵曼、韩都衣舍、阿卡，已经发展到相当规模，仅双11一天销售额均已破亿，这样的纯电商品牌已经到了需要实体门店的阶段。我们认为，公司可以为这些品牌提供场地，以线上销售为主，线下体验为辅。对于公司来说，这些品牌都是非常优质的租户，能够起到带动人流、提升物业价值的作用。此外，阿里巴巴也能为公司提供商品和促销信息的展示平台等一系列常规的服务。

　　盈利预测：我们认为公司目前的股价仅反映出了公司物业运营的属性，未能合理体现公司物业增值的能力以及盈利模式的创新。我们按增发后最新股本全面摊薄，调整公司2013~2015年EPS至0.03元/0.11元/0.14元(原来为0.06元/0.10元/0.15元)，持续看好公司盈利改善的能力。公司目前2.92元的股价对应2014年动态PE为26倍，但是考虑到公司当前PB仅为1.0倍，我们认为公司具有较高的投资价值，提高六个月目标价至4.1元，与目前股价相比有40%左右的增长空间，上调至“买入”评级。