投资要点：

    浦东金桥公布2013年年报，全年实现营业总收入14.28亿元，同比增长27.3%；归属于上市公司股东净利润4.27亿元，同比增长28%；基本EPS为0.46元，超出此前市场预期。公司派息预案为以2013年底9.28亿股本为基础，每10股派发1.4元(含税)。

    公司利润总额超预期，主要是本期公司控股子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司将原先用于出租的金桥基地商铺、金杨基地商铺和金台大厦等项目变更为销售项目。销售项目占比扩大，由于土地增值税影响，综合毛利由去年的40%小幅下滑至38%。

    物业出租业务稳定增长。各类物业平均出租率及按面积加权的平均租金分别为：住宅出租率约93%、租金约4元/天/平方米。厂房、仓库出租率约79%、办公楼出租率约95%、研发楼出租率约66%、商业出租率约98%、酒店出租率约74%。公司旧有物业已过了租金快速增长期甚至面临下滑风险，未来租金增长主要依靠新建物业。

    未来两年预计没有新项目结算。目前公司定位为销售项目的仅S11地块及临港碧云壹号，S11地块目前还未动工，预计2017年竣工，临港地块的土地成本为9082元， 接近临港新城房价，我们预计短期公司不会大规模开发临港地块。我们认为公司为平滑业绩会出售部分物业，但规模有限。

    公司在手现金5亿，依然偏少，无法支持公司快速发展，再次表明公司是价值型而非成长性公司。公司短期借款15亿，还款有一定压力。今年2月份公司通过非公开发行预案，可直接补充8亿现金，并将经营策略以出租为变更为租售并举。我们认为公司名下大量物业，债务尚安全。 盈利预测与投资建议：我们预计公司2013、2014年净利润为4.6亿与5.4亿，考虑到非公开增发完成后，目前股价对应2013年、2014年全面摊薄的PE 分别为26.6X与22.7X，NAV 为13.9元。我们认为公司名下虽有近250亿物业，清算价值近120亿，但公司是典型国企风格，发展缓慢，业绩难以释放，PE估值偏高，进攻防守均不利。经过去年8月自贸区概念炒作，目前股价较重估后清算价值尚无大幅折价，投资价值不高。维持“中性”投资评级。我们认为上海国企改革的落实能够确实刺激公司经营管理变化，可关注相关政策落地。

    风险提示：房地产市场遇冷导致租金大幅下降，宏观经济大幅下滑。