过去这些年，多轮房地产调控始终达不到应有的效果，调控目标不清晰是个重大原因。为维持房地产市场健康稳定运行，需要尽快明确房地产市场的调控底线，确定地方政府可以接受的合理房价上限，能承担的合理房价下限，引导社会合理房价预期有序形成。

　　项峥

　　当前我国宏观经济调控的一个突出特征，就是坚持底线思维。具体来说，以物价上涨不超过预期目标为上限，以经济增速不跌出保证就业的最低增速为下限。应该看到，在经济周期与经济转型期相互叠加时，我国宏观经济金融运行存在较大的不确定性。而坚持底线思维，就是要在各种不确定性中寻找改革的行为空间集，这不仅是稳妥推进改革的必然要求，也在为顺利实现改革任务目标奠定坚实的基础。否则，在我国这样一个经济总量和人口总量庞大的国家容易出现颠覆性错误。一旦出现，则会真实改变我国经济社会运行轨迹，造成无法弥补的巨大损害。

　　在分类调控制的基础上，坚持底线思维，对于房地产调控而言，就是确定地方政府房地产调控的行为空间，从而向社会传递正确的信号。特别是眼下在部分城市楼市出现降价销售，楼市正面临转折的关头，底线思维尤为重要。今天，房地产是中国经济增长的一大支柱，2013年房地产占了我国GDP的16%、固定资产投资的33%、新增贷款的26%和政府收入的39%，如果房地产急剧放缓，在目前的经济格局下，没有适合的替代力量来支撑经济增长，而这些年来的实践已证明，任何应对房地产急剧调整的政策可能都是无效的。

　　不能不说，过去相当长的时间内，之所以我国对房地产多轮调控始终达不到应有的效果，调控目标不清晰是个重大原因。将房价上涨幅度列为调控目标，是近几年中央政府明确提出的要求。而过去一个标准的提法，是要抑制房价“过快”上涨。但究竟是怎样的房价上涨幅度算“过快”，官方文件里既没有说明，具体实施细则也从未言及，因而在实践中较难通过文件精神传达向社会传递清晰的信号。即使过去一年不少地方政府将房价上涨幅度不低于居民收入增幅作为调控目标，但由于以一个尚不确定的经济指标为参考，也在相当程度上影响了房地产调控的严肃性。考虑到我国地方政府债务增长和地方经济发展对土地出让收入依赖程度的加深，房地产市场相关主体也很难真正相信房地产调控目标会实现。事实上，过去一年，有相当多地方政府的房地产调控目标并未达成。其中的原因有很多，但不容忽视的是，缺乏房地产调控一个清晰的底线，则是引发房地产市场预期紊乱、相当程度上导致调控目标落空的重要原因之一。

　　房地产调控底线需要以合理房价为基础确定。目前看，以房屋租售原理为基础的房地产定价，是一个普遍被接受的理论。所谓房屋租售原理，是指房价与租金比值超过一定比例时，将使住房需求向住房租金市场转移；反之，则向住房交易市场转移。这样的互补，在市场中不停地博弈。显而易见，通过住房租赁市场和住房交易市场之间相互转换基础上的房屋租售原理，已经充分考虑了市场投资因素和住房供求状况，在一定程度上反映了住房的较为合理的价值。由于住房租赁市场需求方主要代表了中等收入以下群体的住房需求，因而住房租金价格要受到这些人群收入状况的制约，因而能对合理房价形成一定的支撑和制约。再进一步说，住房租金由市场形成，地方政府可以据此精确计算出城市每一个地段的合理房价。因此，在合理房价基础上，综合考虑到房地产业发展对地方经济增长的支持和市场需求状况，应能确定房价上涨幅度的上限。同时，也能在合理的房价基础上，确定房价下跌幅度作为房价调控下限，以避免房价剧烈下跌对宏观经济金融造成破坏性影响。

　　房地产调控底线需要有效的政策措施与手段为支撑。考虑到房地产市场更容易形成资产价格泡沫，且涉及社会有限资源分配，以限购和限贷为主要特征的行政调控措施依然不可或缺，致使需要辅以差异化的市场调节手段。地方政府不妨考虑在每年初向社会公布当年的城市合理房价区间，每个地段都可以查询到相应房价范围。这样一来，就向社会清晰无误地传递出地方政府房地产调控的底线。如果住房市场交易价格超出合理房价上限，那么地方政府就可以采取大幅提高住房交易环节税收，抑制住房交易价格继续上升。如果住房市场交易价格跌出合理房价下限，那么地方政府就可通过减免住房交易环节税收，或采取地方政府托市的办法，避免房价继续下跌。合理房价上限与下限的社会明示或公告，可以有效引导房地产市场供求双方在地方政府确定的合理房价运行范围内行事。

　　与鉴于当前的房地产市场已出现了预期分化的趋势，底线思维显得尤其迫切。年初以来，随着我国香港部分大型地产商降价销售，杭州楼市出现强烈调整信号，以及商业银行对房地产业融资收紧的传闻，已在很大程度上改变了此前市场强烈的房价上涨预期，市场销售量也有较大幅度下降。据中原地产研究中心对全国主要54个城市新建商品住宅签约套数的统计，2月销售量同比下降13.8%，环比1月下降35%左右。据国家统计局此前发布的70个大中城市住宅销售价格变动数据，今年1月，北京二手房价格20个月以来首次环比下跌。这些情况表明，我国房地产市场运行正面临两难境地，特别需要底线思维的托底与支撑。一方面，如果房价继续高位上涨，那么将在未来形成更大程度的资产价格泡沫，那已经是实体经济所不能承担；另一方面，若房地产价格出现崩盘，就无法避免泡沫破裂风险迅速传导到地方政府债务和金融体系，将对实体经济产生巨大破坏性影响，甚至有可能会引发区域性或系统性风险。

　　为维持房地产市场健康稳定运行，需要尽快明确房地产市场的调控底线，确定地方政府可以接受的合理房价上限，以及能够承担的合理房价下限，从而向社会明确无误地传递清晰信号，并引导社会合理房价预期有序形成。

　　（作者系经济学博士，财经评论人）

　　作者：项峥来源上海证券报)