重新考量房地产

　　“业务从来没这么难做过。”某股份制银行信贷员吴冲（化名）在电话里的声音明显带着焦躁。他去年下半年瞅准了上海的一家有土地储备的开发商，放了3亿元开发贷，算是勉强完成信贷任务。而今年要想完成任务可谓难上加难。

　　房地产开发贷暂停的消息不胫而走。2月26日多家银行发布内容相似的公告，大意是说近期与房地产相关的信贷政策未做调整。事实究竟怎样？

　　“确实没有停发房地产开发贷，但是今年银行对开发商的要求提高了——必须是上海本地、资质好的大型房企。”吴冲告诉中国证券报记者。尖锐的矛盾随之而来——规模大、经营好的开发商给出的贷款利率是7%，甚至还要下浮。但吴冲能给的最低利率是10%至12%。

　　这类矛盾历来有之，以往吴冲拉上支行长和房企老板三五个回合谈下来，双方各让一步，贷款就谈成了。但是今年的情况不同：开发商的库存多，销售难，优质房企再不敢贸然提高借款利率。

　　对房地产后市看不清，银行自然不敢把属于调控行业的开发贷利率降低。吴冲所在的小银行想趁大银行警惕风险时，捡到些好客户，但这次他们没敢轻举妄动，今年以来吴冲没谈成一笔房地产开发贷。他向中国证券报记者抱怨，“开发贷表面上仍在运行，但审批环节通不过与停办没啥区别。”

　　据了解，银行这样做的原因有二。首先，银行流动性吃紧，无钱可放。因为1月的新增贷款创历史新高（去年12月签订的贷款合同所导致），但同时存款大量流失。其次，余额宝把活期储蓄存款变成同业存款后又回到银行体系。可能从绝对数字看，余额宝的量不大，但对银行流动性影响巨大，因为同业存款的流动性很差，而活期储蓄存款才是银行的最好“活水”。

　　杭州率先出现房产降价并非偶然。有人士这样解释：余额宝的运营公司总部在杭州，全国各地由活期储蓄存款转变而成的“余额宝”都要在这里归集，这会对杭州当地银行的流动性造成巨大影响。

　　难遇好行业

　　如果抛开房地产业，其他行业就更别提了。

　　“你不要说我的话耸人听闻，愿意接受10%以上利率的实体企业，他们的老板差不多都是做好了跑路准备。”当了近十年客户经理，吴冲非常有经验，“和你一分一分谈价格的企业，是想还钱的；你一说价格，无需多想就爽快答应的，差不多就是没想过要还你钱的老板。”现在利润率在10%以上的实体企业并不多。而愿意在这个时候逆势扩张、能够承受10%以上利率的企业更是少之又少。

　　而从去年三季度以来就开始不断暴露的钢贸坏账，已经让上海乃至全国的银行没过好年。吴冲只拿到一半的年终奖。“没办法，银行计提了大笔坏账准备。我们领导的年终奖都少了。”吴冲说。他今年每个月的基本工资也从8000元左右降到5000多元。如果找不到项目放不了贷款，或者完不成每家企业客户日均15万元的存款指标，就没有奖金。

　　春节后的第一个月，杭州就出现了几个楼盘的大幅降价。吴冲心里很不踏实。他知道杭州的房地产库存很多，银行的借款利率在15%以上。卖不了房就还不了银行贷款。上海的情况虽说好些，但他去年放出去的开发贷，楼板价都在3万元以上，经不起房价的风吹草动。

　　最让银行信贷客户经理揪心的是，今年钢贸坏账的暴露情况可能比去年还严重，所以今年银行降薪似乎难以避免。待遇的降低，加剧了客户经理在各家银行之间的流动。今年以来，某总部在南方的股份制银行的员工流失了约三分之一。

　　跑路魅影浮现

　　从去年三季度以后，银行的金融借款合同纠纷案就多起来。钢贸坏账、老板跑路、企业破产，不一而足。

　　上海一家投资咨询公司的老板老赵是吴冲的老相识，经常给吴冲及其所在的支行行长联系业务。老赵以前是一家大型国有银行信贷科科长。上世纪90年代初就下海自己办起了贷款中介公司。和许多在灰色地带游走的贷款中介不同，老赵是财务科班出身，从来不会教唆企业通过财务造假等不法手段取得贷款，而是通过合理规范企业的财务报表来满足银行要求。所以，老赵才能在这个行业一干就是近20年，他的客户基本上都是些颇具规模和有素质的企业，极少出现欠钱不还的情况。

　　A公司是上海一家有一定知名度的服装制造企业，在上海最知名的商厦内设有专柜。A公司老板通过老赵从银行拿到了六七千万元贷款。可临近春节，老板突然联系不上，害得老赵一天到晚和银行一起跑法院、打官司，年也没过好。

　　直到与企业主失去联系，老赵才了解到A公司背后的故事。

　　A公司的经营一年多以前就走上下坡路——由于网络购物的兴起，大型商场的销售额出现大幅滑坡。而A公司的销售额之所以能让老赵满意，得益于A公司每到年终参加商场促销、返点而突击产生销售量。商场促销时，A公司甚至会自己买自己的商品，得到商场“满一百送三十”活动的返券，如此循环，企业赚的只是商场的返点。除了这块业务，A公司的销售其实很糟糕。

　　“这就是难点。现在的私营企业主通常都办了移民，拥有海外资产。我们很难知道他是不是做好了欠钱不还的准备。”老赵说。

　　去年11月，上海法院网上公布的金融借款合同纠纷案多达260余起，现在这些都成了“敏感信息”，已无法在法院网上查到。

　　“今年的情况会比去年严重。”吴冲说。这次很可能是银行已经发现开发商中存在类似情况：要么借新还旧，导致财务报表失真；要么老板早已为自己找好退路。所以银行觉得房地产行业风险加大，必须停一停，重新制定房地产贷款政策。