房地产类贷款紧缩扩大 业界预警声四起
　　上证报关于资金流动性紧张将对楼市产生重大影响的报道发出仅几天，银行层面就有了实质性动作。日前，兴业银行等部分商业银行传出收紧房地产及相关行业贷款的消息，钢铁、水泥等相关产业链的融资条件同时收紧。
　　据上证报记者多方证实，兴业银行类似文件确有下发，部分贷款业务暂停至今年3月底。本次暂停业务包括房地产供应链金融业务，比如钢铁、水泥、建筑施工行业等。另外，夹层融资以及部分房地产开发贷款也被叫停。
　　虽然一些银行已经明确表示房地产类贷款政策口径未有变化，但房地产企业方面已经明显嗅到市场中弥漫的资金紧张的氛围。而杭州等地开年后掀起的大幅度降价潮，也从另一个方面证实了房企对后市判断的谨慎预期。
　　融资难或加剧楼市调整
　　上海克而瑞机构高层表示，和宏观调控政策相比，资金流动性的松紧将成为影响今年楼市最大的隐性风险。受流动性普遍收紧的制约，一些过度依赖非自有资金的中小型房企，将以各种方式被淘汰出局。
　　“现在我们能感到房企从银行拿钱有明显的压力，以前可以拿到贷款的项目现在都没批。”平安银行一位专门负责企业贷款的信贷经理告诉记者。
　　实际上，近年来市场资金以银行贷款、信托、基金等方式或明或暗、或直接或间接地流入房地产已是不争事实。一些实体企业从银行获得贷款后再购买与房地产有关的信托、基金和第三方理财产品，银行自身也参与其中，其直接后果是房企隐性负债的增加，比如明股实债等形式。更有一些基金直接参与拿地，或者与中小房企联合拿地。房企甚至连买地的自有资金都可能来自上述几种隐性负债。而一旦市场流动性资金收紧，将从源头上扼住房企后续资金链。
　　“目前情况看，银行并非没钱，确实是结构性地在对房地产类贷款给予特别处理。这种处理究竟来自多高层面的授意，又将紧到什么时候，一定程度上决定着未来楼市走向。”一位上海大型房企负责人向记者表示。
　　业界人士纷纷预警后市
　　易居中国董事局主席周忻向记者表示，目前部分银行的个别动作还不能说明全局性问题。房企都在密切关注即将召开的两会，会上关于资金流动性和房地产宏观调控政策的表态，将真正为今年楼市格局定调。
　　另外，一些即将在近日召开2013年业绩说明会的房企都在对流动性风险、融资环境的预判做口径上的准备。“可以说，去年下半年到今天，还在参与各地地王争夺的房企，应该是会面临比较大的风险。”中信建投房地产首席分析师苏雪晶表示。
　　万科董事局主席王石近日也表示，李嘉诚在去年集中出售内地物业的现象已经说明，房地产市场正在进入接近顶部的阶段。连一向看多楼市的任志强也提醒，那些过于乐观看待今年楼市的开发商，需要警惕风险。
　　有专家认为，无论是宏观调控，还是资金层面，都不支持房价继续大幅上涨，土地成本过高的项目有一定去化风险。据国家统计局数据显示，2013年全国商品房销售额同比增26.3%至8.14万亿元；土地财政收入创纪录达4.1万亿元。虽不能严格相比，但一个简单的关系是，开发商卖房赚了8万亿元，买地就用了4万亿元。今年初，很多房企手中资金仍相对宽裕，但市场人士普遍预计，其宽裕的资金仅能支持上半年完成一个红火的拿地场面。下半年，房地产市场很可能出现土地交易的疲态。(上.证.于.兵.兵.)

　　传多家银行停止房地产贷款众券商急议后市
　　核心提示：2月23日，国泰君安、海通证券、申银万国、广发证券和招商证券分别举行了“银行停止房贷”事件的电话会议，讨论了事件影响和未来宏观和房地产基本面可能的演进走
　　2月22日深夜，网传兴业银行停止房地产贷款，接着陆续传出交通银行、招商银行、中信银行和农业银行等有类似规定和通知。之后，21世纪网从相关渠道确认了兴业银行和交通银行确实下发房地产贷款停贷方面的通知，只是具体内容与网传稍有不同。
　　2月23日，国泰君安、海通证券、申银万国、广发证券和招商证券分别举行了“银行停止房贷”事件的电话会议，讨论了事件影响和未来宏观和房地产基本面可能的演进走势。
　　非全面停止房贷仅为暂停
　　国泰君安银行分析师邱冠华称，传闻中提及的某银行全面停止一切房地产相关业务，消息属实，但部分细节不准确。“这个规定是该行在春节前两周的‘全行资产负债管理例会和风险管理例会’上做出的决定：要求业务一线在暂停期间重新梳理和审视房地产相关业务，之后再出台新政策并执行。”
　　邱冠华表示，“暂停期限截至2014年3月底，届时会出台区别对待政策，新政策出台之后一些业务会恢复正常；暂停业务主要包括狭义口径的房地产供应链金融业务(如钢铁、水泥和施工)、夹层融资业务(主要是股权融资擦边球业务)以及房地产开发贷款，不包括土地储备贷款和按揭贷款；传言的其他银行情况不属实，其他银行开展房地产相关业务的态度相比2013年下半年暂时没有变化；预计其他银行‘一窝蜂跟进、一刀切暂停’的可能性较小，总体将会执行‘总量控制、结构调整和区别对待政策’。”
　　邱冠华不认为新一轮房地产相关政策即将出台，同时认为“上海某大行周五暂停了所有房地产项目贷款”传闻不属实；但他表示，“深圳某家中型银行总行大Boss在视频会议上提示房地产风险，对房地产业务态度发生了大转变”传闻属实，但该行也只是中途调整房产业务策略，仅此而已。
　　邱冠华认为，根据当前形势，相对而言，商业银行开展房地产相关业务的大致策略如是：总量控制、结构调整、区别对待。通俗来说，房地产贷款“该放的还会放，该停的还会停”。对一二线城市和大型开发商的业务还是会继续进行，对三四线城市和中小型开发商的业务将会趋向谨慎甚至暂停。
　　申银万国研究所银行组称，交行和招行并未接到全面暂停地产业务的通知，相对而言，这两家银行开发贷比重不高，近期政策未变。“今年以来，民生和几家大行内部对房地产融资和按揭贷款无大变化。民生银行的房地产企业融资综合成本超10%，大行开发贷偏谨慎，额度与去年下半年无变化，仅中行存贷比压力大，按揭放款周期拉长到2-3个月。”
　　广发证券地产小组称，银行并没有停止开发贷款，多数银行今年目标是开发贷款与按揭贷款保持存量不增。目前除了龙头房企，其余开发贷款利率上浮30%，按揭贷款目前基本没有折扣且回款速度较慢。
　　大风起于青萍之末
　　与国泰君安不同的是，招商证券固定收益研究部(以下简称招商证券)对此次传闻的解读相对更为宏观。
　　招商证券称，目前股份制银行中，只有少数银行还在扩张地产融资，大多已经开始控制。需要指出的是，地产融资控制的主要是夹层融资和地产产业链，并非是直接地产贷款，但影响类似。
　　邱冠华解释称，房地产夹层融资业务是与监管层打擦边球的业务，带有股权融资性质(理财资金在中间环节成立有限合伙公司，再给开发商提供资金)。这类业务在银行的业务占比很小，暂停影响不大。
　　房地产供应链金融业务主要是房地产上游业务(包括钢铁、水泥、建筑)，并不包括下游业务。“下游是商品房销售，对应按揭贷款业务。按揭贷款不在本次暂停和调整范围内。”
　　招商证券警告，所谓大风起于青萍之末。从股份制银行行为观察，不排除地产融资控制作为市场化行为而进一步扩散的可能。同时，目前银行面临利率市场化背景下的非传统竞争叠加以去产能的弱周期，资产负债结构面临剧烈调整，后续影响尚难评估，但信用风险的担忧有阶段性上升的可能。
　　此外，目前资金面改善原因的持续性决定了利率的未来走势。从利率市场化和银行资产结构调整的角度评估，似难以支持短期资金利率持续下行。有一种可能的变化，即在信用风险上升之前，资金面可能会从阶段性宽松走向紧张，之后进一步引发信用问题。
　　招商证券认为，从利率市场化的国际经验和目前银行的行为观察，非标资产或广义影子银行资产业务应该是持续加速扩张而非收缩，且将更合乎监管要求。
　　招商证券预计，银行高收益资产利率(非标利率)还在高位，而债券收益率已经大幅下行，在这样的背景下，今年管理层可能会像去年一样，再次寻找新平衡。
　　同时招商证券提醒，2014年是监管年，宏观政策主基调在于调结构，重点在于进一步试探经济社会容忍度和系统性风险底线。
　　货币政策则落脚于金融风险监测、排查和监管协调，监管的关键在于监管层须对影子银行、地方政府债务、房地产金融和民间融资担保等重点领域明确底线标准和制定事后防控预案。
　　杭州楼盘降价或只是开始
　　对于网传杭州楼盘降价传闻，海通证券研究地产组表示，根据调研情况看，杭州确有两个郊区项目尾盘降价(即德信·北海公园和天鸿·香榭里)，降幅约20%，暂时尚未出现各大开发商大幅降价现象。
　　海通证券地产研究组称，2013年杭州市场总货量3000亿元，销售1599亿元，真实去化率一般。此外，2013年土地出让1300亿元，将在未来形成大约3000亿元新增库存货值，市场将面临价格和库存压力。
　　虽然杭州降价楼盘仅两个，海通证券地产研究组称，“历史经验表明，降价预期对地产杀伤力很大，真实降价对A股杀伤力更大。去年3月属销售高点，基数较高，这将带来后期增速压力，市场短期会承受悲观情绪冲击。
　　尽管如此，海通证券地产研究组仍坚持认为，房地产行业直接进入断崖式下跌概率小，2014年市场风险来自局部爆破。上半年个别城市会因为库存而挤出泡沫，下半年主要看银行流动性释放程度。
　　海通证券地产组补充称，去年四季度和今年一季度，香港开发商宣布新盘降价，比如新鸿基打了八五折，导致出现刚需入市抢购，说明一线城市房价可控。预计今年北上广三地房价仍有5%涨幅，这对于大型开发商不会有很大影响。
　　“今年房地产整体风险需引起足够警惕，但不宜过度解读风险，一线地产商风险不大，这些企业在今年1月份已有大量融资，且部分企业拥有海外融资渠道。”海通证券地产组认为，“中小型房地产企业将迎来并购潮，但这属于正常调整。目前，北上广库存消化量集中在郊区，上海和北京郊区新盘和二手房价格比较合理，价格水平约为2万/平米，这个价位的楼盘有刚需支撑，无需过分担心，也不太可能出现较大幅度价格波动。”
　　广发证券地产小组认为，杭州降价从小开发商开始，主要不是基于资金问题，而是基于对于未来市场相对悲观，这与其上周在珠三角调研的结论一致。据其了解的情况，目前包括主流开发商对市场的判断也偏悲观。
　　“杭州市场去年成交增长6%，房价整体基本保持，而去库存周期则持续增长，去库存周期由年初的不到10个月增长至17个月。”广发证券地产小组认为，“杭州降价不会是个例，未来会有更多楼盘出现打折促销，这符合我们前期对部分地区有价格压力的判断(包括青岛、宁波、南昌、温州、无锡等)。短期内，主流地产股仍然会有估值压力，两会临近，需要提防房地产政策风险。”(21.世.纪.网 )

　　多家银行停止房地产贷款消息不实 交行明确否认
　　上周末市场盛传传兴业银行停止房地产贷款，并传交行、中信、招商、农行等多家等有类似规定和通知。经新浪从权威渠道核实，兴业银行此次业务窗口指导仅针对地产夹层融资与地产供应链融资，并非全面停止房地产贷款。至于交通银行从总行和上海分行两个层面，都明确否认了上周五下发过通知。
　　上周六市场上流传的兴业银行停止部分房地产贷款的通知截图，该通知明确全行停止办理房地产夹层融资业务和房地产供应链融资。随后兴业银行官方证实了春节前确有相关通知下发，但强调此次业务窗口指导仅针对地产夹层融资与地产供应链融资，非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地产信货。
　　实际上，房地产夹层融资业务和房地产供应链融资业务在银行的业务占比很小，暂停影响不大。
　　至于在上周六深夜流传的交通银行在上周五下发通知暂停所有房地产项目贷款，新浪财经从交通银行总行和交行上海分行两个层面求证，上述传闻不实。交通银行总行和交行上海分行负责对公信贷的领导都否认有下发过该通知。
　　据悉交通银行的传闻内容源自兴业银行的通知内容，有可能被部分网友修改转发后而流传开来。国泰君安银行业分析师邱冠华在最新的点评报告中也表示“上海某大行周五暂停了所有房地产项目贷款”传闻不属实。
　　邱冠华认，传闻中提及的某银行业务一线在暂停期间重新梳理和审视房地产相关业务，之后再出台新政策并执行，暂停期限截至2014年3月底，届时会出台区别对待政策，新政策出台之后一些业务会恢复正常。
　　
　　传言的其他银行情况不属实，其他银行开展房地产相关业务的态度相比2013年下半年暂时没有变化；预计其他银行‘一窝蜂跟进、一刀切暂停’的可能性较小，总体将会执行‘总量控制、结构调整和区别对待政策’。”
　　通俗来说，房地产贷款“该放的还会放，该停的还会停”。对一二线城市和大型开发商的业务还是会继续进行，对三四线城市和中小型开发商的业务将会趋向谨慎甚至暂停。
　　至于杭州出现的个别楼盘降价情况，海通证券研究地产组表示，根据调研情况看，杭州确有两个郊区项目尾盘降价(即德信·北海公园和天鸿·香榭里)，降幅约20%，暂时尚未出现各大开发商大幅降价现象。
　　“历史经验表明，降价预期对地产杀伤力很大，真实降价对A股杀伤力更大。去年3月属销售高点，基数较高，这将带来后期增速压力，市场短期会承受悲观情绪冲击。”
　　广发证券地产小组认为，杭州降价从小开发商开始，主要不是基于资金问题，而是基于对于未来市场相对悲观，这与其上周在珠三角调研的结论一致。据其了解的情况，目前包括主流开发商对市场的判断也偏悲观。

　　楼市开启阶段性降价：常州杭州楼盘加入降价行列
　　常州楼盘加入降价行列 杭州多楼盘跟进
　　楼市开启阶段性降价空间
　　专家认为，库存高、消化周期长城市可能率先调整
　　继浙江杭州北海公园项目楼盘均价直降2000元，给杭州乃至全国楼市投下一枚重磅炸弹后，江苏常州雅居乐星河湾楼盘也加入降价行列，单价直降5000元。与此同时，杭州方面，距离德信北海公园宣布降价不到24个小时，其不远处的天鸿香榭里也率先跟进，并打出广告宣称直降6000元/平方米。
　　专家表示，此次降价城市特征明显，其待售库存较大，新增需求却难以跟进，因此，持续一年多的暴涨后，在资金流动性偏紧的背景下，库存高，人口新增放缓，消化周期较长的城市都有可能在最近再次出现降价，楼市开启阶段性降价区间。但值得注意的是，2014年全年房地产市场趋势仍难以判断，其是否会延续现在的走势，仍需看两会后市进行定夺。
　　23日，江苏常州被曝出雅居乐星河湾楼盘推出大幅降价特惠活动。该楼盘由品牌开发商雅居乐和星河湾共同打造，主要由雅居乐操盘，于2月21日正式开盘，推出5、6、8、10四栋楼，最低价5380元/平方米。在这部分房源中，精装均价12500元/平方米，毛坯均价降至约7500元/平方米，个别房源低至5380元/平方米。
　　而此前，该楼盘去年12月14日首次开盘时，预售均价13000元/平方米，若加上精装5000元/平方米，则价格高达18000元/平方米，目前的价格相当于打了近六折。
　　该楼盘的一名销售人员告诉记者，此次降价目的是吸引人气促销，推出的低价房源十分有限且抢手。然而事实上，该楼盘的销售一直不理想，据常州房产信息网备案信息显示，该楼盘开盘至今，销售备案房屋仅10套，累计面积2505.84平方米，均价为12095.8元/平方米。因此，开发商表示，对于前期高价购买该楼盘的老业主，开发商将如数退还差价，给予了一次性补贴。
　　与此同时，杭州方面，在德信北海公园降价后，同一区域的楼盘天鸿香榭里在不到24小时就率先应战。该楼盘将销售均价从此前的近17000元/平方米调整为13800元/平方米，起价为11800元/平方米。其更是打出广告宣称直降6000元/平方米。
　　随后，杭州地产界人士称，在德信北海公园、天鸿香榭里放出降价消息之后，杭州已有不少开发商已经开会商讨应对事宜。其中，协安紫郡和蓝郡两项目双双推出限量特惠一口价优惠措施。
　　对此，住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受记者采访时表示，此次降价城市特征明显，其待售库存较大，新增需求却难以跟进。
　　事实上，2013年，杭州尽管创造了仅次于2009年的历史次高成交记录，但杭州楼市同时成为了全国重点城市楼市库存最高的城市。统计数据显示，截至2013年底，杭州市区商品房存库达到11.3万套，其中住宅达7.7万套，远高于北上广深四个一线城市。加之杭州二手房挂牌可售房源量突破10万套，杭州楼市目前在售房源已达到了22万套。
　　与此同时，2013年杭州市区土地出让金收入为1326.9亿元，紧随北京、上海之后位列全国第三。据估算，自2009年以来5年，杭州土地供应量变现为商品房再减去已销售的量，杭州楼市目前的潜在供应量约为50万套商品房，如果以过去三年的平均去化速度计算，消化这些潜在供应需4年至5年。
　　而常州方面，仅计算现有存量，其去化周期就已高达近20个月。
　　高库存成为悬在开发商头上的一把利剑，而要想提高成交量，降价无疑是最好的选择。虽然有业内人士表示，与2011年那轮降价不同的是，此次多个楼盘选择降价，并非由于资金链断裂迫不得已。可以看成是开发商对市场压力预估的一种主动性和预防性降价，也是优化结构的降价。
　　但是，金融机构已然看到楼市风险，从个人按揭贷款非正常未放开，到有银行暂停开发贷和夹层融资，悄然透露出楼市风险之意。
　　对此，中原地产市场总监张大伟认为，房地产业持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归。因此，市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落，房地产逐渐回归到市场与保障的双轨制、调控政策将以房产税等市场调节手段代替行政干预手段。
　　张大伟认为，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。
　　但赵路兴认为，年初个人按揭贷款没有像往年一样放松，而是延续2013年底持续收紧状态，抑制了部分购房者购房积极性，此外，几个城市楼盘的跟风降价，也说明在暴涨过后，楼市开启阶段性降价区间。但仅凭杭州与常州的个案，仍难以判断2014年全国房地产市场的趋势。可以确定的是，库存高，人口新增缓慢，消化周期长的城市或将率先进行调整。而对于2014年房地产市场是否会延续现在的走势，需看两会后市场情形来判断。(经.济.参.考.报.梁.倩 王.政 杨.绍.功)