京沪广深50天卖地收入1382亿元 同比暴增117%
　　编者按：从2013年年底开始，愈演愈烈的开发商疯狂抢地潮，毫无疑问延续到了2014年。在春节期间短暂的场间休息后，各大开发商重新披挂上阵，一步步将北上广等一线城市的地价推至没有最高，只有更高的地步。开发商如此抢地，又怎能不刺激购房者抢房呢？
　　京沪广深50天卖地收入1382亿元
　　同比暴增117%
　　仅2月20日和2月21日两天，北京市和广州市土地出让金收入高达264.67亿元
　　昨日，记者从克而瑞信息集团获悉，2014年1月1日至2月23日，北京市、上海市、广州市和深圳市四个一线城市土地出让金总收入为1382.4亿元，2013年同期则为636.1亿元，攀升了746.3亿元，同比增长幅度为117.32%。
　　值得一提的是，仅2月20日和2月21日两天，北京市和广州市土地出让金收入高达264.67亿元。
　　今年不少房企都加重了全年拿地金额指标。记者从多位房企高管处获悉，争抢一线城市土地储备已经成为多数标杆房企的共识，甚至不惜高价拿地，以产品周转速度、企业成本管控能力挖掘利润空间，进而消解一部分高土地成本压力。
　　不过，尽管如此，开发商惯用提升利润空间的举措还是提高销售价格，可见未来一线城市房价上涨压力依旧不减。
　　京穗两日卖地265亿元
　　2月20日，北京市出让三宗经营性用地，合计建筑面积为54.4万平方米，拍价达93.5亿元，最终以总价109.58亿元成交，总溢价率为17.2%。
　　值得一提的是，泰禾集团与龙湖地产再度上演争夺战。最终，泰禾集团以溢价率48%，总价49.58亿元，楼面价5.5万元∕平方米的代价夺得了北京市西局地块。同时，方兴联合体则以60亿元摘得亦庄开发区的两宗地块；融创联合体以31亿元、且配建5.8万平方米公共租赁房竞得亦庄河西区宅地。
　　2月21日，广州市一连推出五宗地块，卖地总金额为155.09亿元。中海地产成为当天最大赢家，以95.9亿元价格揽下广钢新城三宗土地，每宗地块楼面价都超过1.8万元∕平方米；金融街(4.93, -0.05, -1.00%)控股以总价高达29.9亿元，配建面积8.31万平方米的代价夺下第三宗地，折合楼面地价20337元/平方米，超过去年万科以19638元/平方米拿下的荔湾区地王。
　　最后一宗宅地则被华发股份以29.9434亿元，8.91万平方米的配建面积夺得，楼面地价21568元/平方米，刷新由金融街刚刚创下的20337元/平方米的单价地王，成为广州市荔湾区新地王。
　　如此激进拿地，可见房企对一线城市楼市看涨预期强烈。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，即使房企支付了较高的土地溢价成本，但其依然有信心跳出微利的圈子，以企业成本管控、资金周转速度等来挖掘利润空间。
　　一线城市抢地战升级
　　事实上，据记者不完全统计显示，2014年1月1日至2月17日，十大标杆房企(万科、保利、中海、华润、招商、绿地、方兴、远洋、融创中国以及龙湖)共计斥资639.3亿元购地，其中，北京市、上海市，广州市以及杭州市成为其重点布局区域，同时，在这十大标杆房企花费的拿地总额中，一线城市土地储备购地支出为369.4亿元，占比达57.8%。
　　此后不到一周时间，中海和方兴联合体以及融创联合体等再添新项目。记者不完全统计显示，截至2月23日，上述十大标杆房企2014年拿地金额已攀升至约840亿元，一线城市新增土地储备占比也提升至60%以上。
　　此外，克而瑞信息集团提供给记者的数据也显示，截至2月23日，2014年年内一线城市土地出让金总额为1382.4亿元，同比暴增117.32%。其中，北京市土地出让金收入为599.35亿元，且多为经营性用地；上海市、广州市和深圳市分别为373.7亿元，228.63亿元以及180.71亿元。此外，四大一线城市经营性用地的楼面地价同比大幅上涨。
　　对此，某房企高管向记者坦言，此前公司所拿的地都被业界认为高价地，风险很高。现在看来，在售项目定价合理，去化速度非常快，企业充分享受到土地溢价空间的同时，也进一步完善了布局全国的战略目标。
　　不过，一线城市土地市场高烧不退，也让业内人士较为担忧。某知名开发商告诉记者，现在这个市场太疯狂了。同时，他还透露，一些高调拿地且周转速度较慢的企业将来可能要面临资金周转不畅等压力。
　　值得注意的是，严跃进认为，一线城市房价居高不下或将引发调控政策加码。届时，未来高地价项目入市之际将面临销售定价难、盈利空间遭到挤压，进而影响企业现金收入。此外，从集约化利用土地的角度看，过多依赖新增建设用地，而非存量用地，地方政府卖地的动机明显，土地财政烙印很深。(证.券.日.报 王.丽.新)

　　杭州打响楼市降价第一枪 常州明星楼盘近腰斩
　　楼市这是怎么了？与以往的涨声不同，这两天从长三角传出来的则是降价声。
　　杭州的一个楼盘18日晚上宣布以15800元/平方米的均价清盘之后，距这个楼盘不远的一个楼盘马上迎战，直降数千元，以13800元/平方米的均价应战。在杭州楼市打响降价第一枪的同时，江苏常州的一个名为雅居乐星河湾的楼盘也传来大幅降价的消息--最低价仅相当于前期均价的4.5折。
　　其中杭州一家打折的开发商透露，资金吃紧和此前产品定位存在问题是这波打折的重要原因，对他们来说，想趁机用时间换空间。另有接近常州雅居乐星河湾项目开发商的知情人士告诉本报记者，由于该楼盘的户型过大且定价偏高，首次开盘并没有得到市场的充分认可。开发商对外宣称卖出50套房源，但实际上真正签约的只有10套左右。
　　楼市的风吹草动，也让资金供给方更趋谨慎。昨日，兴业银行被曝开始停止房地产夹层融资业务和供应链金融业务，另有多家银行内部人士对记者称，今年银行对房地产业的贷款肯定会有所收紧。
　　克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，大范围的降价潮不会到来，因为目前老百姓的购买力还是比较强，但是过时的产品和城市郊区大盘等两类产品可能会降价。在经过一轮初步调整之后，一些过于激进的企业将面临洗牌。
　　杭州：高处不胜寒
　　马年的第一波降价，谁也没想到会发生在杭州。
　　一份降价名单在网上流传开来，不只是上述两家开发商，就连万科在杭州的楼盘都在路边赤裸裸地打出了一个广告，从滨江一个楼盘来万科的客户，就可以得到礼品。
　　吃相这么难看，打得这么凶猛。这在杭州历史上是非常少见的，杭州的一个国企开发商对记者表示，这背后，是开发商资金吃紧，对后市判断不足，只能拼命抛盘的现实。
　　透明售房网的数据显示，到2014年1月底，杭州商品房库存创纪录地突破12万套，达到120476套。这个数字，远远超过北上广，杭州的存量房比想象中更多。
　　不仅如此，一组数据显示，2013年杭州共成交商品房85823套，成交面积934.4万平方米；而2012年，杭州成交商品房83690套，成交面积890.6万平方米。即便按照前两年的去化能力，杭州目前的存量房源也需要大约一年半才能消化。
　　尽管杭州楼市库存高企，但土地市场热情不减。2013年，杭州出让土地达225宗，折合面积12216.9亩，1326.9亿元的出让总收入，较2012年增长一倍多，创下杭州土地出让收入的新纪录。2014年1月杭州土地成交金额高达339.56亿元，创单月成交金额最高纪录。
　　杭州的供需一直都不健康。一家开发商对记者透露，成交量急剧下降，成交价格下跌，这才是楼市下行的两大信号。他们还是试图进入杭州楼市，并且认为局部市场有机会。
　　二三线城市的这种风险苗头在土地市场也有所印证。地价就像打了鸡血一样往上跑。一家来自福建的开发商表示，从恒大、阳光城、泰禾等这些闽系开发商2013年的拿地经历可以看到，大家纷纷回归一线城市，就是为了最大限度地回避风险。
　　常州：个案还是普遍？
　　雅居乐星河湾楼盘是由品牌开发商雅居乐和星河湾共同打造的，主要由雅居乐操盘，于2月21日下午正式开盘，推出5、6、8、10四栋楼，面积为166~427平方米，最低价5380元/平方米。
　　在这部分房源中，精装均价13000元/平方米，毛坯均价7000元/平方米，而此前毛坯房源均价为12000元/平方米。这意味着，开发商已是六折甩货。
　　公开资料显示，该个项目所在地块由雅居乐于2009年11月斥资9.4亿元竞得，项目总建筑面积约55.98万平方米，折合楼板价1679元/平方米。此后，雅居乐引入星河湾一起合作开发这一项目。然而，截至2012年年中，该楼盘却一直没有动工，有媒体就此质疑开发商有囤地之嫌。
　　2月23日下午两点半左右，本报记者以购房者身份致电该楼盘售楼处，一位售楼人员告诉记者：目前，此次优惠的各种户型都还有，价格优惠也不变。
　　一位在常州有项目的开发商告诉记者，常州雅居乐星河湾所处的是常州新区的核心地段，这个位置如果现在推出土地，楼板价至少在3500元/平方米左右。虽然开发商拿地的楼板价较低，但由于开发商在拿地四年后才开盘，其间沉淀了大量的资金成本，故雅居乐星河湾目前的售价已经是贴成本在销售，而5380元/平方米的最低价已经是亏本在卖。
　　值得一提的是，常州当地的房管部门对雅居乐星河湾的降价行为感到不满。据报道，常州市住房保障和房产管理局的一位负责人认为，雅居乐星河湾大幅度降价只是个案，是企业调整经营策略的过程。该楼盘开发的不是常州市场主流产品，对常州房产市场不会造成长久影响。常州房价没有下跌空间，目前在常州开发的房地产企业都是微利状态，价格基本接近开发成本，不可能大幅度下跌。
　　不过，上述在常州有项目的开发商向记者坦言：近期，我们项目的住宅部分，价格和成交量跌了10%~20%，商业部分则几乎卖不动。目前，困扰这位开发商的问题是，是否要跟进降价，特别是商业物业。
　　一家大型开发商向本报记者提供的内部资料显示，若按照常州约460万的总人口计算，近四年来，常州的人均新增建筑面积达到20平方米，这一数值在国内所有城市中排名前列。该开发商向记者强调：在460万的总人口中，只有约三分之一拥有实际购买力，这意味着，常州的实际新增建筑面积达到60平方米/人，这是一个很恐怖的数字。
　　一位不愿透露姓名的地产分析师对记者表示，常州这个城市一直都存在供应过大的问题。如果除去武进区，常州的市区面积是比较小的，核心区域与非核心区域的距离很近，这导致不同区域的房价水平相差很小，如果整体供应很大，房价就更上不去了。
　　薛建雄认为，常州这样的城市存在的问题是，工业正在外移，但现在服务业又还没起来，加上新增人口有限，同时楼市供应量大，这些因素加起来，就会导致一些能力不强的开发商的产品滞销，局部降价也成为一种必然。(.第.一.财.经.日.报 .柳.九.邦 .李.娟)

　　兴业银行冷对停贷 券商热议楼市走向
　　上周六（2月22日），一则兴业银行总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金融业务的消息不胫而走，瞬间一石激起千层浪。《每日经济新闻》记者随即向兴业银行求证此事，截至记者发稿对方仍表示，目前并没有任何信息可供发布。
　　兴业银行暂停房地产夹层融资及房地产供应链金融业务是春节前两周，由全行资产负债管理例会和风险管理例会共同作出的决定。国泰君安银行业分析师邱冠华在就上述消息答投资者问时表示。
　　复旦大学地产运营研究所所长蔡为民在接受采访时表示，现在真正地暂停或是收紧房地产业务，一是银行意识到有风险存在，部分房企可能有资金链断裂的风险，其次是由于银行贷款获得的利息对现在的融资成本来说是不划算的，因此银行宁愿去做别的业务。
　　随着消息的持续发酵，昨日（2月23日）下午，国泰君安等多家券商纷纷举行银行停贷事件的电话会议，讨论事件影响和未来房地产行业基本面可能的演进走势。
　　银行官方未正面回复
　　据报道，春节前，有股份制银行发通知，暂时停止办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金融业务；普通房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款等未包含在内，但是相关通知明确表示，严控总量，确保总量不增加。2月22日，即传出上述股份制银行为兴业银行，一份关于暂停办理房地产夹层融资业务和地产供应链金融业务的文件截图也流传开来。该文件指出，作出上述业务决策的原因在于，在经济下行、资产价格泡沫过大、货币政策紧平衡的环境下，风险急剧上升，一旦发生风险暴露，处置起来将十分困难。鉴于上述原因，全行停止办理所有房地产夹层融资业务；同时在新的政策出台之前，暂停办理房地产供应链金融业务。
　　此外有消息称，涉事股份制银行扩至中信银行和交行，并有继续蔓延之势。不过《每日经济新闻》记者并未向上述银行取得明确回复。兴业银行总部表示，目前并没有任何信息可供发布。
　　虽然银行官方并未给予正面肯定的回复，但是从各券商机构发布的公开信息了解到，兴业银行此次暂停房地产夹层融资业务及房地产供应链金融业务的消息已得到业内的证实。昨日下午，国泰君安、海通证券、申银万国、广发证券和招商证券纷纷举行了银行停止房贷事件的电话会议，讨论事件影响和未来房地产行业基本面可能的演进走势。
　　国泰君安银行业分析师邱冠华在关于银行暂停房地产相关业务答投资者问时表示，兴业银行暂停房地产夹层融资及房地产供应链金融业务是春节前两周，由全行资产负债管理例会和风险管理例会共同作出的决定。
　　何为夹层融资和供应链金融
　　那么，什么是房地产夹层融资和供应链金融业务？民生证券研究院副院长管清友分析，这指的是股权信托模式：资质较差的地产商不满足四三二规定（四证齐全、30%的自有资金投入，国家二级资质），采取这种信托模式先向项目公司收购股权（一般80%以上），到期后项目公司再回购股权的假股权、真债权模式。
　　某房地产行业券商分析师告诉记者，目前房地产企业的融资方式主要还是银行的开发贷，主要采用企业抵押的方式。对此，邱冠华也表示，夹层融资在银行的业务占比中本来就很小，暂停影响也不会太大，只不过在这次文件中，再明令禁止罢了。
　　而所谓房地产供应链金融业务，邱冠华解释说主要是房地产上游业务（包括钢铁、水泥、建筑），并不包括下游业务。因为下游就是商品房销售，对应按揭贷款业务。按揭贷款并不在本次暂停和调整的范围内。
　　此外，上述文件还要求，要高度关注房地产业务风险，齐心协力加强房地产相关业务的风险管控。首先严控总量，确保总量不增加。对此邱冠华认为，从一线执行角度，只有下达暂停的指令才是最明确且无任何歧义的；如果下达的指令是保持总量不变，执行层面还是会想方设法打擦边球，从而无法达到梳理和审视存量业务的目的。
　　一线开发商不缺钱
　　这一消息迅速发酵，已让市场感到恐慌。但事实上，关于银行收紧房地产贷款的消息早已不是什么新鲜事。
　　2013年下半年以来，各银行由于政策指引和额度限制，陆续收紧开发贷，开发贷的增速应声而落。某房地产企业投融资部门人士向《每日经济新闻》记者透露，目前房地产开发贷的额度仍然比较紧张，银行新发贷款主要还是投向实力强大的大型房地产企业。
　　不过，上述一线开发商投融资部门人士表示，尚未收到银行暂停房地产贷款相关业务的通知。即使情况属实，这对一线品牌开发商来说并无大的影响，资信较好的VIP客户在四大行有优先贷款资格，且授信的金额较高，目前我们还有百亿元授信额度尚未使用。
　　在邱冠华看来，此次兴业银行暂停相关业务的原因主要在于，该银行是中国银行业中最早发现机会并实施房地产战略的银行，其房地产业务（包括表内和表外）占比在同行中较高，管理层出于降低业务结构的集中度和从粗放转向精细的业务模式调整的需要，作出了上述决定。此外，正如上述文件中提及的，房地产业务的风险已经引起了管理层警惕，进而引起了对行业趋势拐点的重视。
　　多个城市房价跳水
　　市场上还有一种猜测是，兴业银行下发此通知是否是提前嗅到了政府出台房地产相关政策？暂停房地产行业相关融资业务是否有着一种信号意义呢？接受《每日经济新闻》记者采访的多位专家及业内人士称，这种可能性并不大。
　　复旦大学地产运营研究所所长蔡为民在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，中央对于房地产调控的政策一直在出台，但是在这个过程中，银行是一直在打擦边球，用各种名目去给房地产企业提供贷款，原因就在于有利可图。
　　但是现在真正地暂停或是收紧房地产业务，一是银行意识到有风险存在，部分房企可能有资金链断裂的风险，其次是由于银行贷款获得的利息对现在的融资成本来说是不划算的，因此银行宁愿拿去做别的东西。蔡为民表示。
　　在银行业内人士看来，此次暂停房地产相关融资贷款业务的主要原因还是由于风险较大。某银行风险控制部门总经理告诉记者，在国家政策较紧的环境下，他们认为房地产市场有可能会面临一个转折，开发贷目前属于高风险贷款。股份行和国有大行做得会多一些，但是现在也在收紧，管控得比较严格。
　　伴随银行收缩房地产融资业务的消息，周末多个城市陆续传出房价跳水。昨日，经民生证券宏观研究中心证实，2014年杭州楼盘首轮降价已开始，德信·北海公园从均价19000元/平方米降至15800元/平方米，天鸿·香榭里从17500元/平方米降至13800元/平方米，降幅约20%。
　　由于信贷额度紧张、银行的利率偏高，部分开发商在销售回款上已经面临较大的压力。当前，杭州、常州等城市部分楼盘出现降价现象，从根本原因来看，还是由于信贷额度紧张、银行房贷政策收紧导致楼盘销售层面面临周转率下降，开发企业面临资金面短缺的危机导致的。同策咨询研究部总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者。(.每.日.经.济.新.闻 .袁.君)

　　房贷收紧：警示意义或大于实际影响
　　周末，两则与房地产相关的新闻挑动着市场的神经。
　　兴业银行春节前的会议纪要流出，明确表示暂停部分房地产贷款业务（房地产夹层融资业务和供应链金融业务），且提出“确保总量不增加”。此前，兴业银行曾是房地产贷款的先锋。先锋率先收缩战线，透露出什么信号？
　　另外有消息称，在“准一线城市”杭州，位于城北的北海公园板块开始清理尾盘，从1.8万元直降到1.58万元每平米。
　　分析人士认为，部分城市已积累较多库存，供应过剩情况愈发严重，房价出现阶段性见顶信号，部分三、四线城市发生风险事件的概率加大。银行顺势而为，主动调整，并不意外。
　　展望今年的银行开发贷政策，表内融资仍将严格按照“名单制”管理，总量会不变或占比略降。在货币政策紧平衡的背景下，针对劣质开发商的表外非标融资将大幅减少。
　　收缩并非停办
　　昨日正逢周末，但多家券商却就“银行暂停房地产相关业务”这一话题召开投资者电话交流会议。
　　上周五，兴业银行春节前下发的会议纪要文件流出。该纪要显示：“在货币紧平衡下，房地产风险急剧上升，一旦发生风险处置起来十分困难，鉴于此全行停止办理所有房地产夹层融资业务”。同时，重新审视房地产供应链金融业务，在新政策出台前暂停办理。
　　对于房地产贷款，该纪要要求“确保总量不增加，同时细化、完善行业限额和准入政策管理”。
　　对此，民生证券研究院副院长管清友认为：“兴业银行收缩房地产非标融资确有其事，属于商业银行根据本行业务情况主动调整，不具有普遍性，但其中风险警示作用不容忽视。”
　　国泰君安银行业分析师邱冠华在昨日午后的投资者电话交流会上透露，这一决定是该行春节前两周由全行资产负债管理例会和风险管理例会共同作出的决定，并非暂停一切房地产相关业务。
　　邱冠华表示，这次暂停的仅是房地产夹层融资业务和供应链金融业务。对于前者，本来就是与监管层打擦边球的业务，带有股权融资性质（理财资金在中间环节成立有限合伙公司，再给开发商提供资金），在银行业务中的占比中本来就很小，暂停影响也不会太大，只不过在这次文件中，再明令禁止罢了。对于后者，主要是房地产上游业务（包括钢铁、水泥、建筑），并不包括商品房销售等下游业务，所以按揭贷款不在本次暂停和调整的范围内。
　　杭州一位从事房地产融资的资深人士对记者表示：“兴业一直以来是房产快速发展的受益者。在房地产行业出现区域分化、产品分化的趋势下，重新审视自己关于房地产的策略，重新审视房地产业务量的占比，是一种稳健的战略发展方向。对这个举动，可以理解为吃饱了、停下来、歇一歇，另外一个方面也可以理解为响应国家号召的一种举动。”
　　对于同样在上周五曝出的“某国有大行暂停了所有房地产项目的贷款”这一传言，目前该行并未正式回应，分析师也普遍认为该传言不属实。
　　至于今年银行的开发贷政策，管清友预计表内的开发贷仍将严格按照名单制（优质开发商），总量不增或占比略降。对于劣质开发商，表外非标投向房地产的大幅减少。
　　市场分化或更强烈
　　本周末，伴随“房产停贷”消息流传于市场的，是杭州某楼盘降价的新闻。
　　由于在杭州城东新城以楼面价12440元每平方合计总额17.4787亿元高价拍得新地，德信地产在杭州桥西区域祭出降价大旗，其北海公园项目从1.8万元直降到1.58万元每平米。
　　长期浸淫杭州地产界的厚道资产总经理丁浚哲对记者表示，德信地产之所以进行尾盘清盘行动，腾笼换鸟、土地补仓之意明显。
　　谁料一石激起千层浪。北海公园的区域竞争对手天鸿香榭里立刻以“单价直降3400元”进行回击。
　　丁浚哲表示，杭州部分区域燃起价格战并不出乎意料。从大杭州而言，楼市库存量已经达到12万套，主城区的楼市库存量也达到5.67万套，大部分属于适销不对路的积压盘。在积压盘多、大鳄集中度高的区域，今年通过价格战抢跑是必然的。
　　在管清友看来，杭州降价只是个案，但反映了区域市场的高库存。去年全年杭州土地成交金额和住房成交金额均创历史新高，地价飙升的同时商品房库存去化周期已高达20个月。去年年中，杭州将二套房首付比例调高至70%，加上下半年实际按揭利率的提升，需求逐步萎缩，供给过剩的情况愈加严重，房价出现阶段性见顶信号。(上.证.高.翔)