地产下行周期未结束

　　中国证券报：如何评价房贷新政对于经济走势的影响？房地产下行周期是否很快结束？稳增长政策是否会发生变化？

　　汪涛：房贷新政传递出中央政府对房地产行业的基本态度：需求分类管理，支持房地产的基本需求和改善性需求，避免房地产行业持续出现大幅下滑。

　　房贷新政在全国范围放松了对房地产信贷的限制，应会在短期内提振地产销售和市场信心，改善开发商和地方政府的财务状况。从需求方面来看，房贷新政能够提升具有改善性购房需求家庭的实际购买力，从而支撑房地产市场的改善性需求。从供给方面来看，房地产开发商的信贷条件得到改善，融资难度应较此前降低，融资渠道也相应有所拓宽，这都有助于缓解开发商的财务困境，支撑房地产建设活动。

　　然而，我们认为房地产的下行周期尚未结束。房贷宽松政策并不能够从根本上扭转房地产行业的结构性下行趋势，也不能引发房地产市场的大幅反弹。从基本面来看，我们仍然认为中国房地产的供给已经持续高于其刚性及改善型需求；投资性需求在前两年增长较多，但诸多支撑因素的结构性变化已经开始使其趋于下滑。同时，房地产行业还受到库存高企、在建面积规模庞大的抑制，我们预计，在房贷新政带来的短期反弹之后，房地产建设活动将进一步放缓，这一疲弱态势将在2015年持续。

　　展望未来，由于房贷新政无法逆转房地产行业的结构性下行，经济增长可能在短暂喘息后重新面临减速的压力，政府将继续推出进一步的稳增长措施加以应对。不过，考虑到目前为止就业仍然稳健，预计短期内稳增长政策仍将会在“定向”、“微调”的框架下被动应对。

　　增长压力年末料重现

　　中国证券报：之前你认为四季度经济增速将继续下行，现在是否依然维持这样的判断？

　　汪涛：我们依然认为中国四季度经济增长将继续下行，全年经济增速可能会放缓至7.2%。这一判断是与我们对房地产下行的判断一致，即便出台了房贷新政和其他稳增长微调措施，房地产建设活动在“金九银十”之后可能继续放缓，因而经济增长的下行压力将在今年年末重现。总体而言，我们预计四季度经济增长将下滑至6.9%左右，而全年GDP增速将放缓至7.2%。

　　中国证券报：年内降息是否有必要？

　　汪涛：当前，决策层似乎不愿意降息，也许认为其释放全面宽松信号；同时，在利率市场化推进的过程中，人民银行可能希望避免直接调整基准利率。不过，我们认为降息很有必要，并预测年底之前，最迟明年年初，可能降低基准利率、尤其是贷款基准利率。

　　首先，如果房地产建设活动如我们所预期的在四季度和明年初进一步下滑，经济增速的大幅滑坡可能会最终迫使决策层出台涉及面更广的宽松政策。降低基准贷款利率或房贷利率可以改善购房者的购买力，从而缓解房地产市场下滑趋势。

　　其次，降息并不是全面刺激信贷的措施，而是全面缓解债务负担的工具。随着近两年经济放缓，尤其是名义GDP增速大幅减缓，我国的实际利率已经上升。在通胀压力缺失、通缩压力加大的情况下，降息是降低实体经济融资成本、缓解企业债务负担、降低坏账上升幅度的有效方式。

　　虽然理论上贷款已经可以自由定价，但鉴于大约70%的信贷仍按贷款基准利率定价，降低贷款基准利率仍然是降低实体经济融资成本最直接、最有效的方法，而定向信贷宽松措施和降低银行间市场利率的效果较为有限。

　　最后，在利率市场化进程中降息与推进改革并不矛盾。降息是为了缓和经济减速而进行的逆周期操作，而利率市场化则是可以改善中长期资本配置的结构性改革。