最近的房贷新政，最为新意的不仅有“认贷不认房”政策推出，对住房消费的全面泛化，而且还有鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)，以解决银行流动性不足及增加可贷资金的政策，以此来增加银行的住房贷款。正是有这个政策，目前有媒体对此大力炒作，说什么通过按揭贷款的证券化，将有10万亿的资金涌入房地产市场，而且按揭贷款的证券化只是会全面推高国内房价上涨，让房价只涨不跌。这种说法完全是胡扯的事情！
　　因为，国内银行的按揭贷款证券化不是现在才开始有的事情，它在2005年建设银行就发行过，之后2007年又发行过一期。但是，近十年来，国内银行的按揭贷款证券化市场就是没有发展起来。为什么国内银行不愿意把按揭贷款拿出做证券化产品，关键是在当前的法律制度及市场条件下，银行这样做利益不是太多。而要改变这种现状，不仅要修订当前的一系列法律制度，也得建立起国内成熟的金融市场。这两个条件不满足，那么中国的按揭证券化市场要建立、要繁荣是不可能的。如果国内按揭幕证券化市场都没有真正建立起来，那么当前拥有的10万亿个人住房按揭如何可转化流动性进入楼市。更何况，新的法律制度创立、中国金融市场的成熟都得是一个相当漫长的过程，可见中国按揭贷款证券化市场要确立起来更是遥远的事情了。
　　因为，从美国的住房按揭证券化市场产生与演进的历程来看，它同样是经历几十年时间才成熟起来的。美国住房按揭证券化的金融创新在1970年代就已经开始，先是通过政府的政策性住房金融机构房利美及房地美把按揭贷款打包起来卖给投资者，解决银行长期性的住房按揭贷款的流动性问题。但是这个市场真正的发展与繁荣要到本世纪初。
　　还有，美国这个按揭贷款证券化市场的发展与繁荣并非仅是某一种因素所促成了结果，而是一系列国内外环境条件所使然。如果没有这些环境条件所促进，美国按揭证券化市场要出现前所未有的发展与繁荣也是不可能的。
　　我们应该看可以看到，在2000年美国互联网泡沫破灭之后，美国克林顿政府为了托起面临危机中的美国经济，出台一个如何通过银行信贷优惠政策来改善居民住房条件的法案，即通过这个法案鼓励更多的低收入的居民进入市场购买住房。当大量的居民进入住房市场购买住房时，银行的可贷资金从何而来？而且银行是用短期存款做长期贷款，银行的债权和债务的期限错配十分严重，流动性容易造成紧张。
　　也正是在这个时候，美国华尔街及国际市场正在面临着一场重大的变革。随着冷战时代的结束，美国大量的制造导弹及设计核武器的工程师涌入美国华尔街，从而让从20世纪90年代起美国华尔街的金融产品创新达到前所未有的高度，金融技术套利是当时最为流行的概念。这就为美国按揭证券化产品创新奠定了技术性基础。同时，华尔街金融产品的推陈出新，华尔街金融市场繁荣也吸引了大量的国际资金流入这个市场。由此造就了造就华尔街按揭证券化市场的繁荣与辉煌。不过，当美国按揭贷款证券化一旦超出合理边界，最后只能走向金融危机爆发的尽头。也就是说，美国华尔街的按揭贷款证券化市场发展也是经历了一个30多年过程，那么中国金融市场短期要达此目的是不可能。
　　为何说中国的住房按揭贷款证券化还是一个遥远过程？更不用说10万亿元个人住房贷款通过证券化流入房地产市场了。因为，在今年第二季度国内银行的个人住房按揭贷款总计为9.9万亿元。即使是国内住房按揭贷款发展起来，要让国内银行把这些贷款全面证券化，那是根本不可能的事情，银行还得根据自己实力或流动性情况作出不同安排。可见，当前国内媒体对此炒作是如何过火。
　　更为重要的是不仅当前中国的法律制度及金融市场成熟程度都不足以快速发展住房按揭贷证券化市场，而且在于国内银行的组织结构及业务模式与美国银行金融机构有很大差别。美国的银行金融机构之所以愿意把其按揭贷款证券化，就在于当时美国不少给个人做住房按揭贷款的金融机构的业务模式只能做贷款而不能吸收存款。其做按揭贷款的资金来源主要是通过各种批发业务的方式获得，就如我国目前的小贷公司一样。在这种情况下，这些美国信贷公司把贷款打包出去证券化，对它们来说，当然是最好的方式了。
　　但是中国银行业对居民做住房按揭贷款的主体是五大国有银行及全国性股份制银行。这些银行，特别是五大国有银行，由于存款的市场占有率占有绝对比重。因此，在国内银行间市场，这些银行基本上是资金的供应者而不是需求者。无论是资金的存贷比还是流动性都不曾有多少问题。假如真正出现问题，作为国有银行老大，央行随时都可政策性的资金注入（比如最近央行向四大国有银行发放5000亿的常备抵押便利）。在这些银行流动性不紧张的情况下，这些银行如何会愿意按揭贷款利润分出去而按揭贷款证券化产品呢？可以说，如果当前的银行结构不突然改变，五大国有银行根本就没有动力把其按揭贷款打包出去证券化。而流动性比较紧张的国内地方商业银行等中小银行，其按揭贷款占市场的比例不高。这就是国内住房按揭贷款证券化市场难以发展基础条件。
　　可以说，当前国内银行的资金是否流入楼市，并非是流动性问题，而是当前的住房按揭贷款的收益及风险问题。如果市场仅是希望炒作流动性想改变住房市场预期，来炒高国内楼市价格，那么流入楼市的银行资金会更少，市场决不可低估银行的智商及对自己利益判断。这才是未来楼市资金流向的关键。