楼市调整中，小康家庭投资意愿上升

　　《证券市场周刊•红周刊》作者 张宇

　　城镇小康家庭预期不动产投资意愿8月份开始略微回升。最新交银中国财富景气指数显示，虽然本期现在不动产投资行为指数继续回落，报收89点，继续处于不景气区间，但是预期投资意愿却拐头微升了2个百分点，报收102点（见图1）。

　　“预期在8、9月份发生了改变，特别是9月底出台的‘贷清不认房’通知有利于前期受政策抑制的需求陆续释放，但是否意味着明年房地产市场将出现一定变化？还需要观察。”交行首席经济学家连平点评道。

　　预期不动产投资意愿上升

　　不动产投资意愿指数是交银中国财富景气指数的细分指数，本期采集了5个核心城市以及21个省会城市的1856个样本。指数显示，小康家庭对当前的不动产投资指数已经是连续第12个月出现下滑。这主要是因为我国房地产市场供求关系发生了逆转，房屋库存高企与需求释放不足所致。而今年初以来，商业银行对于个人住房贷款发放速度缓慢，以价补量导致按揭利率提升较多，也一定程度上制约了住房需求的释放，导致房地产市场出现了较大幅度的调整（见图2）。据国家统计局的数据显示，8月全国70个大中城市住宅均价连续4个月环比下跌，跌幅继续扩大。

　　但是交行与尼尔森的调查数据显示，本期无房家庭和仅有一套自住房家庭未来入市意愿环比上期上涨了20个百分点，是拉动预期不动产投资意愿小幅回升的主要原因。此前“认房又认贷”以及二套房首付60%以上等规定，抑制了改善型需求的释放，央行和银监会联合下发的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（下称“通知”）中对此政策已经有所调整。不过，从目前的资金环境来看，二套以及以上住房贷款难以大增，购买能力不足仍将成为制约入市的因素，所以未来小康家庭不动产投资意愿能否巩固升势，还需要进一步观察。

　　增速回落但不会崩盘

　　房地产持续调整显然不可避免，北京师范大学金融研究中心主任钟伟分析称，2014年中国房地产市场受制于预期、库存、资金困境三大因素，目前公众对于房价预期已经逆转，而房地产企业库存较大，此外货币政策使得开发资金和住房按揭发放陷入停滞。他判断目前的楼市调整很可能延续到2016年上半年。今年全年房地产销量将下跌7%，下半年销量平稳，但是价格下行压力加大，2015年销量继续温和负增长.

　　钟伟认为，未来中国房地产市场将保持5%~7%的增速，但是“在10年内讨论房地产崩盘的话题很可笑”，他通过新开工、竣工面积以及人口增长率等数据分析后认为，中国的刚需和改善型需求将支持中国房地产市场低速发展，而且电商对于商业房地产市场的冲击也没有IT企业宣称的那么大。记者还注意到，《通知》还提到了鼓励通过发行住房抵押贷款支持证券来增强金融机构个人住房贷款的投放能力，住房抵押贷款支持证券又称MBS,最早发源于美国，是美国政府历史上应对房地产市场衰替，失业剧增的重要工具。东南亚金融危机后，很多亚洲国家和地区也开始大力发展MBS市场，我国是在2005年开始资产证券化业务试点，但是2007年因美国住房市场危机爆发而暂停发售，在今年7月又重新推出。

　　“通过鼓励开展住房抵押贷款支持证券的业务创新，可以盘活银行的存量信贷资产，有助于加大银行个人房贷的支持能力，扩大房贷投放额度。”连平认为这对于促进房地产消费意义重大。虽然《通知》不会立即对市场产生强烈影响，预期尚未逆转，但是小康家庭预期不动产投资意愿与现在不动产投资行为指数背离值得关注。

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