8日，在“深圳下一个黄金年代——前海启航”论坛上，与会专家认为，政府近4000亿的投资，将带来四倍的民间和市场投入，前海7年后有望比肩香港和新加坡。前海概念有望迎来一波行情，可重点关注中集集团、华联控股、深天健、深长城、深物业A、招商地产[微博]、华侨城A等。

　　深圳商报讯，昨日，在世联地产[微博]主办的“深圳下一个黄金年代——前海启航”论坛上，经济学家、规划专家以及房地产业内专家就前海的价值、规划、机遇等进行观点碰撞。与会专家认为，政府近4000亿的投资，将带来四倍的民间和市场投入，前海7年后有望比肩香港和新加坡。

　　经济学博士、独立经济学家金岩石[微博]称，前海15平方公里计划投资是3900亿元。政府投入1块钱，就有人跟进投资4块钱，也就意味着未来7年之内，前邯发的第二阶段，将产生约2万亿元的投资。如果用2万亿元的投资来计算15平方公里的土地，意味着一平方公里将投入1100亿到1300亿元，预计前海人均GDP超过8万美元。全球能够达到这一数字的不超过10个地方，比如香港、新加坡，这就是前海的价值所在。在这个意义上，前海将在7年比肩香港、新加坡，而能够实现产值如此之高的行业，只有金融业和高科技这两个产业。

　　随着前海土地的陆续成功出让，前邯发步入实质性建设阶段。“前海担负的历史使命有三个：新一轮改革开放的新路子、产业结构转型升级的新经验、探索深港合作的新途径。具体来说前海承担四个功能，就是我们一般说的四个区，体制机制创新区、现代服务业、香港与内地紧密合作的先导区、珠三角区域范围的产业升级引领区。”前海管理局规划设处副处长叶伟华表示，前海管理局今年非常重要的工作就是全面推进20多个基础设施项目的建设， 2014年是前海的突破年。前海已经蓄势待发，在很多方面做好了准备，将在金融创新、新城建设、体制机制方面都有重大进展。

　　公开资料显示，华联控股、深天健、深长城、深物业A、招商地产、华侨城A是前海规划主要受益公司，其中，前三者因政府关系直接受益，而其中又以招商地产在前海新区土地资源最多，中集集团土地资源也比较多。

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　　证券时报网（www.stcn.com）01月09日讯

　　中集集团：宣布的配股计划将强化资本结构

　　研究机构：高华证券日期：1月6日

　　最新消息

　　中集集团12 月24 日盘后宣布将向中远集装箱、 Broad Ride 以及关联方 PromotorHoldings 的现有股东配售新H 股，新股规模约占中集集团已发行H 股的20%以及现有 A 和H 股总股本的11%（约占已扩大全部 A 和H 股股本的9.7%）。新股认购价为每股13.48 港元（12 月24 日收盘价为14.32 港元），全部配股收益约为38.6亿港元。虽然早在2013 年6 月中集集团股东就已授予董事会在12 个月内适时发行10%股份的一般授权，但因新股的认购方包括公司的关联方，拟议中的发行计划还需在特别股东大会上得到少数股东的进一步批准。

　　分析

　　- 研报认为拟议中的配股计划并不出人意料，因为股东已经给予董事会在12 个月内适时发行10%股份的一般授权。

　　- 研报认为如果配股计划得到批准及完成，则将巩固中集集团的资产负债实力，因为计入配股现金收益后，公司2014 年的净负债权益比将从当前研报（在其他条件不变情况下）预测的93%降至67%。从中长期来看，研报认为在新股的6-12 个月禁售期过后，H 股配股将增强H 股交易的流动性（因为现有H 股均从B股转股而来）。

　　潜在影响

　　研报的情景分析显示，如果配股计划得到批准及完成，在考虑到净利息支出减少但股权摊薄的情况下，此次配股对于中集集团2014 年每股盈利的影响将为-5%，这意味着2014 年公司每股盈利增速为81%（研报的基本假设是增长90%）。研报仍然认为，随着海洋钻井平台和集装箱业务的改善以及液化气存储业务（中集安瑞科）的持续增长，中集集团的盈利状况将在2014 年迎来明显好转。研报正在等待配股获得少数股东的批准，研报的预测正在重估中。

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　　深长城：大股东再添储备 深长城或存受益可能

　　研究机构：国泰君安日期：2013.12.27

　　导读：

　　中洲集团再增深圳优质储备，深长城作为中洲集团旗下唯一地产上市公司，未来存在受益可能，维持公司增持评级及33 元目标价。

　　投资要点：

　　维持增持评级 。中洲集团“龙华商业中心”改造项目向前推进，有助于进一步增加其在深圳的优质储备。深长城作为中洲集团旗下的唯一地产上市公司，未来存在受益可能。

　　中洲集团再增深圳优质储备，深长城未来存受益可能。①根据信隆实业（002105.SZ）公告，中洲集团与信隆实业签订搬迁补偿安置协议，约定信隆实业将位于龙华商业中心的约3.6 万平物业交由中洲集团进行拆除重建，中洲集团的对价为以1:0.6 的面积比例调换补偿，并支付搬迁补偿费用等合计约3595 万元；②此次合作为“龙华商业中心”改造项目部分地块：改造面积约41.5 万平，由龙华办事处委托中洲集团牵头，预计改造项目的推进有助于增加中洲集团在深圳的储备规模，这在目前深圳土地及其稀缺的环境下尤显难能可贵；③深长城为中洲集团旗下的唯一地产上市公司，由于同业竞争问题，研报预计深长城未来存在受益可能。

　　大股东及管理层更迭完成，公司经营腾飞值得期待。公司大股东及管理层更迭已经完成，研报认为，新入驻的大股东，未来有望通过多种方式帮助上市公司做大做强。

　　维持2013-15 年EPS1.46/1.81/2.48 元/股预测，目前每股RNAV33.33元，现股价相对折24%。研报认为公司大股东及管理层更迭完成后，未来具良好成长前景，大股东旧改项目的推进有助于增加深圳优质储备，公司未来存在受益可能，维持“增持”评级，目标价33 元。

　　催化剂：大股东资产注入、拿地扩张积极、管理层激励改善风险提示：政策调控、销售不畅。

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　　招商地产：如虎添翼 发展再提速

　　研究机构：中投证券日期：2013.12.12

　　销售符合预期，14 年有望再加速。（1）13 年拓展规模大幅增长近4 成，14 年可售充足；重点拓展二线及准二线城市，避开地市过火的一线，也没有向三四线下沉，以实现有质量的快速规模成长；半数项目底价获取，平均溢价率仅18%；（2）大户型高端产品占比过多主要是“历史遗留问题”，只是在13 年集中体现，公司持续加大对中小户型为主项目的获取力度，预计14 年产品结构将明显改观，144平米以上大户型占比将由50%大幅下降至20%，去化速度将明显加快。

　　资金优势进一步增强，加快成长“如虎添翼”。（1）通过反向收购成功搭建海外融资平台——招商局臵地，意义重大。海外融资更灵活便利，董事会可自主决定每半年增发不超过总股本20%的新股，经审批还可不受此限制；债权融资也已启动，研报测算招商局臵地资产负债率约66%，参考公司73%的资产负债率，可净增债务融资60 亿元，已发行5 亿美元债券，利率仅4.02%，后续还有空间；（2）A 股定向增发已获证监会受理，若获批预计公司可在一年内择机发行，成功的可能性大，可增加资本金约65 亿元，研报测算将使资产负债率由73%降至69%，若资产负债率提升至71%/73%，可相应净增加债务融资73 亿元/175 亿元。

　　集团资源支持出现新亮点。（1） “邮轮母港综合体”模式起步，公司有望借此获取沿海港口城市核心资源，集团正在推进深圳太子湾项目前期开发，今年7 月-9月与青岛、黑、厦门3 个城市签订了“邮轮母港综合体”合作框架协议或达成合作意向；上述项目均位于城市核心位臵且规纳观，研报认为若协议落实，公司将具有优先选择权；（2）集团与地方政府合作进行产业新城开发，有望为公司带来获取优质大盘项目的机会，集团今年已与西安市曲江新区签署战略合作协议。

　　13-15 年EPS2.61/3.41/4.44 元，PE8/6/5 倍；考虑到今年新增项目的增厚效应及注资香港公司的摊薄影响，提升每股RNAV 至37.30 元，目前股价仅5.8 折交易。

　　公司有望在2018 年之前提前实现“千亿销售、百亿利润”目标，仍是一线中最具成长潜力的公司。目前估值较低，股价已充分反映行业各种负面预期，研报认为接下来公司的较多正面预期将成估值修复的催化因素，包括销售重回高增长轨道，境内、境外资本市场融资“双轮驱动”下资金优势进一步增强，集团资源支持力度加大等等，目标价31 元，对应13 年12 倍PE，维持“强烈推荐”的投资评级。

　　若公司经营及融资顺利，中长期股价有望挑战更高目标。

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　　华侨城A：加速新一轮扩张 模式创新突破扩张瓶颈

　　研究机构：申银万国[微博]日期：2013.12.11

　　投资要点：

　　公司全面展开第三轮扩张，业绩有望大幅提升：在公司管理层完成换届、欢乐海岸模式成功创新的背景下，公司全面展开新一轮扩张，进军宁波、顺德，后续还将进入福州、重庆。从历史来看，公司每次扩张都伴随一次业绩跳升，宁波、顺德项目将突破60%的超高毛利率，最快两年现金回流30 亿元左右，两项目净利润在10 亿元左右。

　　欢乐海岸模式试验成功，突破公司旧模式扩张瓶颈：公司欢乐海岸模式在深圳试验成功，年营收有望突破20 亿元，该模式解决了商业物业回报周期过长的问题，且将突破公司原欢乐谷模式的扩张瓶颈，目前公司旅游地产项目对32 个二线以上城市覆盖率仅28%，新模式后续扩张空间大增。

　　旅游地产行业前景广阔、集中度低，公司作为龙头有巨大扩张空间：随着人均GDP 突破7000 美元，旅游消费将从景观游览转向休闲度假，研报预计我国旅游地产的规模5 年内将增长至3.8 万亿元左右，增长空间巨大且市场集中度不高，作为旅游地产龙头，公司未来10 年可在10 个城市投资1000 亿。

　　投资建议：得益于新一轮扩张及模式创新，公司业绩有望大幅上升，行业龙头地位巩固，价值被低估，上调评级至“买入”。研报预计公司2013-2015年房地产销售228、313 和444 亿元，结算收入212、281 和379 亿元，旅游业务销售收入49.6、52.08、54.69 亿元。因房价涨幅、公司销售量价均超预期且新模式打开了公司的成长空间，将2013-2015 年公司EPS 从0.62、0.72、0.85 上调为0.64、0.79、0.98 元，对应PE 估值约8.5X、6.9X、5.6X，每股RNAV 估值为9.43 元。研报给予公司地产业务9 倍PE、旅游业务14 倍PE，目标价8.16 元，公司目前股价相对于目标价折价33.2%，相对于每股RNAV 折价42.2%，价值被低估，上调公司评级至“买入”。

　　核心假定的风险提示：房价出现大范围的下跌；国家出台更严厉的限购政策；市场流动性进一步趋紧；苏河湾、新扩张项目销售不佳。

　　投资案件

　　投资评级与估值

　　研报预计公司2013-2015 年房地产销售228、313 和444 亿元，结算收入212、281 和379 亿元，旅游业务销售收入49.6、52.08、54.69 亿元。因房价涨幅、公司销售量价均超预期且新模式打开了公司的成长空间，将2013-2015 年公司EPS 从0.62、0.72、0.85 上调为0.64、0.79、0.98 元，对应PE 估值约8.5X、6.9X、5.6X，每股RNAV估值为9.43 元。研报给予公司地产业务9 倍PE、旅游业务14 倍PE，目标价8.16元，公司目前股价相对于目标价折价33.2%，相对于每股RNAV 折价42.2%，价值被低估，上调公司评级至“买入”。

　　调高的主要原因：1）原有项目销售量价略超预期，2）公司展开了新一轮的扩张进程，业绩有望大幅增加；3）公司新扩张模式得到确认，突破了原有的扩张瓶颈；4）看好旅游地产的扩张前景以及公司可能受益于集中提高的进一步估值提升。

　　关键假设点

　　1）宏观经济、房地产调控政策保持相对稳定；2）未来几年一、二线房地产市场呈现均衡增长；3）宁波、顺德新扩张项目进展符合预期。

　　有别于大众的认识

　　市场认为：1）地产调控预期混乱，地产股普遍不被看好；2）公司的业务披露比较特殊，旅游综合里包含的业务不清晰，扰乱了公司估值，只能统一估值；3）公司的最新项目情况不明，未来增长不确定；4）旅游地产现状不清晰，对旅游地产行业前景不看好，行业和公司的未来增长空间不大。

　　研报认为，1）研报还是坚定认为地产调控会逐渐向市场化，且越是预期混乱的时期，越是有特殊模式和盈利能力的公司会体现出优势；2）研报进行了地产和旅游的分部估值，且将公司信息披露不完善的地方进行了补充，将旅游综合里面的地产业务进行了剥离分析；3）研报对宁波、顺德两个项目的基本特征和现金流情况进行了分析认为新项目收益可观；4）研报对旅游地产的现状和发展空间进行了分析，认为旅游地产增长空间较大且集中度低，公司可以很好的利用品牌优势提升市场份额。

　　股价表现的催化剂

　　短期：公司产品销售量价齐升；公司新一轮扩张项目销售超预期；国企及优先股改革；地产调控市场化的推出以及再融资的放开。

　　长期：公司进一步扩张能力加强，在一线及主流二线城市持续获得合作项目。

　　核心假设风险

　　房价出现大范围的下跌；国家出台更严厉的限购政策；市场流动性进一步趋紧；苏河湾、新扩张项目销售不佳。

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