1. 2013 完美收官：销售实现超高增长，超预期

　　随着简报的公布，公司向全体股东交出了一份优秀的答卷，全年实现销售额374亿元，同比大增77%，增幅显着超出市场预期：1)地产销售保持强劲高增长势头，Q4 单季实现地产销售100 亿，同比增65%，全年地产销售额同比增66%至298 亿元(包括酒店等业务在内)；2)价格环比有所回落，Q4 销售均价为8510 元/平米，环比Q3 下降了约12%，我们判断主要原因是推盘产品结构变化导致；3)园区结算再创新高，Q4 实现园区结算回款26 亿，为历史新高，全年园区结算同比增151%至76 亿元，我们判断产业发展服务在园区收入中的占比会有所下降，增量部分可能主要来自土地整理基建等业务。

　　2. 2014 值得期待：环北京风险可控，静待异地项目成熟

　　公司目前收入和利润的主要来源依然是环北京地区，主要是固安和大厂项目，两者地产销售占比近6 成，园区结算占比超9 成，这也正是当前阶段市场对于公司的质疑所在，担心北京市场调整对于公司销售和业绩产生不利影响。而我们认为：1)北京市场发生深度调整的概率不大；2)即使发生调整，持续的时间也不会太长，短期调整并不能改变北京市产业和人口外溢的中长期趋势，我们看好公司的长期基础仍未改变。异地项目中，环渤海的沈阳项目和长三角的镇江、无锡、嘉善项目进度较快，预计将于年内或明年推出首批住宅项目，首批落地投资预计在2015 年左右。我们认为，北京周边项目潜力依然巨大，构建了公司未来5 年增长的基石，基本保证了年均30%左右的增速；异地项目的进度则决定了公司增长的高度，而品牌影响力和招商能力的持续增强将提高潜在项目的成功率，缩短项目的培育期。

　　3. 模式独特，仍在成长的路上

　　公司作为综合性产业园区一站式解决方案提供商，凭借创新的商业模式未来将充分受益于城镇化过程中核心城市周边区县土地价值的重估。目前，固安、大厂园区已经日趋成熟，可以持续贡献稳定的现金流和利润，奠定了公司持续成长的基础；同时公司储备项目丰富，正处于有序推进中，新兴增长极的出现只是时间问题，每一个新园区的成熟都会带来增速台阶式的提升。长期看好，公司具备穿越周期的能力。

　　4. 维持“强推”评级

　　暂时维持盈利预测，预计公司未来3 年收入CAGR 将达到43%，2013-2015 年的收入增速分别为44%、47%、37%，净利润分别增33%、45%、51%，EPS 分别为1.80、2.61、3.94 元，最新收盘价对应的PE 分别为10.2、7.0、4.7 倍；公司2013 年底的每股NAV 为28 元，目前股价相对于NAV 折价36%。我们认为，公司凭借独特的商业模式将充分分享我国未来数十年城镇化的盛宴，成长路径清晰，业绩锁定性极强，是可以穿越周期的成长股。近期股价调整较多，投资价值凸现，维持“强推”评级。

　　风险提示

　　房地产行业调控力度超预期。