5年内投1200亿建购物中心宝能系哪来的钱_公司信息

　　曾因强势举牌深振业A（000006.SZ）而浮出水面的资本新军宝能系，再次暴露出其诡谲而凶猛的资本扩张野心。

　　9月3日，宝能集团宣布，未来5年将斥资1200亿元开发建设40座大型购物中心，成为2013年商业地产界杀出的最大一匹“黑马”。

　　尽管宝能集团在深圳已经潜行多年，但无论是地产圈，还是资本圈，鲜有人能理清姚氏两兄弟掌控下的宝能系的运作轨迹。

　　根据公开信息，宝能集团控股的宝诚股份（600892.SH）和参股的深振业A两大资本平台，去年可反哺的利润不足2亿元。

　　而在2012年前后，为支撑地产开发和金融运作所需资金，宝能集团通过信托、股票质押等方式进行了多次融资。

　　对于一个号称“核心资产价值已超百亿元”的民营企业来说，千亿元巨额投资考验的不仅仅是超人的财技，更是极好的运气。

　　“黑马”搅局

　　9月3日，宝能集团董事长姚振华出现在宝能商业品牌战略发布会上，但他没上台致辞，会后也没有和与会嘉宾寒暄便快速离场。

　　低调而神秘，这是姚振华的一贯风格，身兼多个头衔的姚振华至今仍很少接受媒体采访。

　　姚振华这次却异常高调地抛出了千亿元投资计划，至2018年拟开发建设40座创新型购物中心，全部采取统一的自持经营。

　　抛却万达、凯德置地、宝龙地产等全国性商业地产巨头不谈，即便是在大本营的深圳地产圈，宝能集团也只能算是跟随者。

　　根据公开资料，宝能集团从1992年开始涉足深圳的房地产开发，2002年前后开发了曾经作为宝能集团总部的中港城等项目。

　　时至今日，能代表宝能集团最高开发水准的项目，非深圳宝能太古城莫属，这是一个总建面为44万平方米的综合体项目。

　　在拥有近30个大型购物中心的深圳，宝能太古城以海洋主题风格进行差异化定位，这也是宝能商业地产的重要复制模板。

　　该公司宣传资料显示，截至2013年，宝能商业已布局深圳、北京、上海、乌鲁木齐、桂林、赣州等全国28个城市，一二三线城市均有分布。

　　在这些城市中，目前宝能商业正在开发建设的商业项目有15个，总开工面积1000万平方米，总投资超过500亿元。

　　根据美国《全美不动产投资家》发布的数据，截至去年末，万达集团已累计开业了66个万达广场，合计持有物业面积为1073.5万平方米。

　　这意味着，宝能集团的现有开工面积逼近已开业的万达广场面积之和，未来几年宝能集团持有的商业地产面积有望跻身国内前列。

　　为配合强势发力商业地产，宝能集团从同行中网罗了一批人才，万达招商中心副总经理兼主力店部总经理张春昊加盟宝能，任宝能商业总经理。

　　在当日的品牌发布会上，宝能集团邀请了沃尔玛、家乐福、大润发、百胜、日本永旺、台湾博成海洋馆等零售、餐饮及娱乐巨头前来助战。

　　按照战略规划，在高达千亿元的巨额投资基础上，未来宝能集团的商业地产开发比例将调整至50%左右。

　　宝能系幕后

　　看似颇为激进的投资背后，宝能集团的战略路径尚难以揣摩，但可以确定的是，商业地产未来将成为宝能系最为重要的产业核心。

　　有熟悉宝能集团的地产人士透露，被称为“隐形大鳄”的姚氏兄弟，即姚振华和姚建辉为潮州人，最早时依靠经营农林渔牧和水果蔬菜发家。

　　公开资料显示，姚振华在2010年福布斯中国富豪排行榜上以30亿元的资产排名366位，在2012年以34.7亿元资产排名第315位。

　　让宝能系最终走向前台的，是2012年大量吃进深振业A的股票，并触发与深圳市国资委上演股权大战。

　　在那次股权收购中，宝能系旗下公司及一致行动人深圳市钜盛华实业发展有限公司（下称“钜盛华实业”）、深圳华利通投资有限公司、傲诗伟杰有限公司合计持股数达深振业股份总数的15%，成为仅次于深圳市国资委的第二大股东。

　　在此前的2010年5月，钜盛华实业不惜以接近市价19.35元/股共约3.5亿元的价格，收购*ST宝诚前身ST湖科原大股东华星集团持有的18.86%股权，后持续增持股份至19.93%，成为ST湖科的第一大股东。

　　这家从事电线和电缆制造与销售的上市公司，在宝能系入主后业绩不断得到改善，最终甩掉ST的帽子，成为现在的宝诚股份（600892.SH）。

　　无论是入主宝诚股份，还是举牌深振业A，姚氏兄弟对于资本市场的“重组”故事表现出极大的兴趣和运作技巧。

　　官方网站显示，目前宝能集团旗下共有四大核心业务，具体为综合物业开发、现代物流、文化旅游和金融。

　　从目前来看，宝能系的现金流早期或来源于物流仓储业的支撑。早在2003年，宝能进入深圳市属国企深业物流集团股东席位，此后宝能系旗下公司不断增加在深业物流集团的持股比例，直至2007年深业物流集团被宝能全资控股。

　　从深圳国资委手中拿过深业物流集团之后，位于罗湖区宝安路上的深业物流集团大厦也被纳入宝能系旗下，成为目前宝能系的大本营。

　　2012年2月，宝能集团通过旗下钜盛华实业发起设立了全国性人寿保险公司，即前海人寿保险股份有限公司，进军保险领域。

　　而实际上，宝能系旗下的公司多达十余家，这些公司相互交叉持股，令人眼花缭乱，成为姚氏兄弟进行资本运作的工具。

　　宝能集团到底有着怎样的资金实力，外界一直无法获知，而宝能集团曾在宣传资料中自称“集团核心净资产价值已经超过100亿元”。

　　资金迷雾

　　即便资产上百亿元，要玩转一千多亿元的巨额投资，宝能系仍让外界颇感费解。

　　9月3日，张春昊向媒体表示，做商业地产不能靠项目本身运营资金来发展，且目前中国做REITs即房地产信托投资基金的环境较弱，做购物中心肯定需要集团本身提供大量的资金。

　　张春昊称，具体而言，宝能集团旗下的金融、综合物业、物流板块都是宝能商管的资金来源，而集团目前自持的商业资产也能带来一定的现金流。另外，未来5年的新建项目为商业综合体，住宅和商业街部分的出售也能带来滚动开发的现金来源。

　　不过，宝能集团的大举投资不仅仅在商业地产，目前该集团同时在旅游地产、物流产业园、金融产业等方面展开大规模投资。

　　2013年8月28日，位于南宁市五象新区的宝能集团·前海人寿总部基地项目工地开工奠基，直接投资额约50亿元。

　　此外，宝能集团还在韶关、沈阳、惠州等地布局了4个大型的旅游地产项目，并在芜湖、深圳投资电子信息产业园及物流基地项目。

　　这些项目合计投资金额仍不得而知，但事实上，善于资本运作的宝能集团并不像外界想象的那样资金富裕。

　　根据公告，2012年深振业A公司完成营业收入30.76亿元，实现净利润6.17亿元，较上年同期增长43.82%。

　　宝能集团控股公司宝诚股份2012年年报显示，公司总资产27165.15万元，总负债为25761.43万元，资产负债率高达94.83%，归属于上市公司股东的净资产更是只有206.47万元。

　　在盈利方面，2012年宝诚股份实现营业收入68357.73万元，净利润1313.32万元，同比增长186.59%。

　　从理论上推算，宝诚股份和参股的深振业A两大资本平台，去年可反哺给宝能的利润不足2亿元。

　　值得关注的是，宝能集团在2012年前后曾多次融资。2011年8月，宝能系下的钜盛华实业、傲诗伟杰两公司，分别将所持深振业A 6607.43万股、3285.07万股股份质押给中诚信托有限责任公司。

　　此后2012年12月25日，为进入融资安排，上述股权质押注销后，宝能又于当天将更多的股权转手质押给农业银行。

　　目前，宝能系持有深振业A 15%的股份，其中质押股份为14.99%，也即意味着宝能系在深振业的股票几乎倾囊质押。

　　2012年3月，宝能还通过中融国际信托有限公司推出了“中融-银通1号集合资金信托计划”，计划融资11.7亿元。

　　此外，去年3月，五矿信托-宝能太古城特定资产收益权投资集合资金信托产品对外销售，实际募集资金为38987万元。

　　美联物业全国研究中心主任何倩茹对媒体表示，目前各大开发商都在布局商业地产，宝能选择现在加码，将承受的风险也大大高于两年前。

　　根据行业统计，目前国内综合体普遍的资金来源于定金和预付款，以及开发商的自有资金和自筹资金和国内贷款，而这种资金构成使得融资成本达到了15%~20%，远远高于租金回报率，这是商业地产的无奈现实。

　　在世联地产董事长陈劲松看来，目前商业综合体融资渠道单一，以贷款及自筹资金为主，融资成本高、退出成本高。

　　有券商研究人士认为，宝能集团大规模押宝商业地产，意在为未来上市融资进行铺垫，这也是宝能系此前热衷于买壳的动机之一。

　　但陈劲松表示，国内的融资方式使开发商短期的资金压力非常巨大，而如何熬到商场以份额方式直接上市成了今天的主要考验。来源)