反向抵押贷款的发展：反向抵押贷款(Reserse Mortgage)又称倒按揭，是通过让渡未来房产所有权，提前获得金融机构贷款的融资方式。反向抵押贷款在美国、加拿大、澳大利亚、法国等欧美国家发展比较成熟。“以房养老”是反向抵押贷款的一种应用模式，主要通过房产抵押获取一次性或年金贷款。

　　美国反向抵押贷款发展及规模：美国反向抵押贷款对象主要是62 岁以上老人，目前美国市场90%以上的反向抵押贷款都由HECM 计划提供。HECM是FHA 发起和设立的平台，资金来源主要是商业银行、抵押贷款公司和其他私募机构，这些机构将反向抵押贷款再出售给房利美Fannie Mae，从而实现资产证券化。1990-2012 年9 月，HECM 下共发生77.9 万笔反向抵押贷款。但是从2010 年开始，申请反向抵押贷款的数量呈现下滑趋势，2012 财年申请数只有54676 笔，不足2009 财年的一半。从申请反向抵押贷款人群特征看，申请人年龄平均在70 岁以上，女性老人申请比例大于男性，2012 年有40%的申请是单身女性老人，38.2%是夫妻双方共同申请，21.7%是单身男性老人。除了HECM计划，美国反向抵押贷款还有房利美发起的Home-keeper 计划，以及私人发起的反向抵押贷款产品，但是数量很少。美国反向抵押贷款成功的最主要因素是完善的资本市场和政府主导的融资平台。房利美的存在使得资产证券化更加容易，从而增加了反向抵押贷款资产的流动性。而由政府发起的HECM 计划则进一步增加了项目的可操作性和信任度。

　　“以房养老”模式或在中国水土不服： “以房养老”在国内仍然面临诸多挑战。

　　中国的养老文化和人文因素决定老人或子女参与的积极性不高。从房地产价值变化角度看，一二线城市可操作性要大于三四线城市。一线城市“租房养老”的性价比更高。“以房养老”最大的风险来自房地产价值的不可判性和资产的流动性风险，而资本市场不完善限制了金融机构的资金来源，这在一定程度会限制“以房养老”的规模。“以房养老”是一个自愿可选择的养老方式，而养老的核心还是围绕国家基本养老保险这个体系完成。未来中国养老体系将是国家基本养老保险为主导的多元多层次体系。

　　“以房养老”对行业投资机会的影响：“以房养老”的金融机构参与主体是银行、保险等金融机构，但是在国内大规模实施的环境还不具备，预计保险公司参与的积极性不高，因此对行业影响为中性。

　　风险提示：金融机构参与“以房养老的意愿不强难以产生规模效应”