应收账款激增调节营收

铁岭新城于2006年4月成立，2012年1月5日借壳上市，主要负责辽宁省铁岭市的一个卫星城——铁岭新城22平方公里土地一级开发以及铁岭新城城市基础设施建设、运营，其最终实际控制人为铁岭市财政局。对于公司2013年中报业绩大幅增长，公司对此解释是“报告期内土地一级开发收入较上年同期增加所致”。

事实真是这样的吗？由于铁岭新城是2012年借壳上市的公司，因此公开信息也相对较少，记者只能拿2012年与2013年半年报进行对比。根据铁岭新城2013年半年报显示，公司2013年上半年的应收账款余额为129984万元，较2012年末131447万元有所减少，但还是远超2012年中期的51450万元。随后《红周刊》记者通过对比铁岭新城2012年半年报与2013年半年报提供的应收账款前五名单位情况，发现存在极大的问题。

铁岭新城2012年半年报显示，当期公司应收账款余额为51450万元，应收账款前五名单位中的前两位均是铁岭市土地储备中心，应收账款总额为51195万元，占到同时期全部应收账款的99.56%(见表1)。其中506,85万元应收账款账龄是一年以内的，对应的时间期限是2011年7月至2012年6月末；510万元应收账款账龄在1~2年，与此对应的应收账款期限为2010年7月至2011年6月末。

对比铁岭新城2013年半年报应收账款前五名单位得知，公司应收账款前五名单位中的前4名均是铁岭市土地储备中心，对应的应收账款总额为134025万元，在这前四名单位中，账龄从1年以内一直到3~4年。

明眼的投资者一下就能看出这两份报表中的破绽，根据铁岭新城2013年半年报披露的应收账款名单可以看出，与2012年半年报账龄在1~2年的应收账款发生时期相对应的时间，是2013年半年报中账龄为2~3年的应收账款。这笔应收账款金额从2012年半年报的510万元，一下变成了2013年半年报中的12734万元，增加了近25倍。按照公司信批，2~3年的应收账款坏账计提比例为20%，仅该笔应收账款的坏账准备就高达2547万元。

然而，厨房里肯定不止一只蟑螂。在2013年所披露的内容中，一笔账龄为3~4年的459万元的应收账款更是在2012年半年报中毫无踪影。根据铁岭新城2012年半年报推断，这笔金额为459万元的应收账款，完全可以排进公司应收账款前五名单位名单之中，甚至远超2012年半年报报应收账款排名第三的辽宁移动铁岭分公司的205万元。按照公司信批，3~4年的应收账款坏账计提比例为40%，在2013年中报公司对该笔应收账款的坏账计提金额也高达184万元。

应收账款是企业在正常的经营过程中因销售商品、产品、提供劳务等业务，应向购买单位收取的款项，是伴随企业销售行为而形成的一项债权。因此，应收账款的确认与收入的确认密切相关。通常在确认收入的同时确认应收账款，而且随着回款的进行，应收账款余额应越来越少。就算没有任何回款，应收账款也应处于相等水平。但是在铁岭新城的应收账款科目中却出现了如此“乌龙”。会计专业人士对记者判断说，铁岭新城当初的营业收入是靠应收账款进行调节的。

铁岭新城变“鬼城”

铁岭新城位于铁岭市中心区西南方向，距铁岭老城区8公里，南临沈北新区，距沈阳市区30公里。铁岭新城是惟一从事铁岭新城区土地一级开发的单位，集前期的规划、拆迁、一级土地整理、招商引资以及后期的运营于一体。近日包括央视在内的多家媒体曾质疑铁岭新城极有可能成为继鄂尔多斯之后出现的新“鬼城”，媒体以开灯率和供暖开栓率为指标对铁岭新城进行了抽样调查。调查结果显示，铁岭新城的入住率不及4成。

根据公开资料显示，铁岭新城的在售楼盘价格，大约都在3000~4000元/平米，相比老城区的5000~6000元/平米有着一定的价格优势，但是新城区的基础设施建设并没有跟上，交通运输等公共设施也存在问题，原本规划2012年底竣工、2013年初通车的沈铁城际铁路到2012年起暂停建设，通车计划推迟到了2013年年底。

《红周刊》记者采访了曾去铁岭新城调研过的房地产商，他告诉记者，“对于一个新城来说，入住率一直是一个比较隐秘的问题，由于调查取证难度较大，因此一直无法统计一个准确的数字。但是一个地区的入住人口数量和发展前景，可以从另外一个角度去考察，那就是当地的商业水平。我是今年6月份受朋友邀请去的铁岭新城，当时给我的第一印象就是城市房屋建设得非常漂亮，新城区道路修建得也非常好，但是当地的新房底商几乎都处于待出售或出租的状况，从这点来判断，目前该城区的入住率应该不高。”

从以上的媒体调查、基础设施建设和实地调研三方面来看，目前铁岭新城在入住率和招商方面确实存在着一定的弊端，如果不能够加以调整，而是一味地靠应收账款来装点业绩门面，那么铁岭新城无疑将变成一座“鬼城”。