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新湖中宝55亿元定增融资方案通过证监会审批的同时，该公司在信托市场再抛12亿元巨额信托融资计划。 由于在开发项目的同时将土地变现的意图明显，因此，新湖中宝的信托融资被业内认为是一个典型的“借钱开发”的运作模式。而且“买地—融资—开发”这种循环的杠杆率要远大于正常计算结果，属高杠杆融资。业内人士认为，房地产商通过这类方式融资存在一定的风险，一是考验房企实力，二是考验信托公司对项目风险的判断。另据记者了解，大多数房企的融资除了通过置换上一轮融资缓解兑付压力之外，行业的回暖趋势无疑也是刺激企业“出手”的一个重要因素。新湖中宝“借钱开发”与上海棚户区改造项目相比，新湖中宝在乐清项目的融资上要显得低调得多。据《中国经营报(微博)(博客,微博)》记者了解，8月底，安信信托推出了一款新湖中宝乐清滨海新区的信托计划，融资规模高达12.15亿元，期限为两年。值得关注的是，此次新湖中宝在信托融资中以项目公司的15.7亿元债权为主要抵押措施，而项目公司的土地抵押仅为辅助抵押。“在这款信托融资中，新湖中宝在开发乐清项目的同时将土地变现的意图非常明显。”一家信托公司业务经理在接受《中国经营报》记者采访时表示，这是一个典型的“借钱开发”的运作模式。据了解，新湖中宝此次12亿元融资资金将全部投向该公司旗下的项目公司—乐清新湖置业有限公司，而项目公司则会用信托资金对新湖中宝支付目标土地的地价款，剩余资金进行土地的后续开发建设。公开资料显示，乐清新湖置业有限公司在6月底的净资产为9844万元，不足1亿元。滨海新区的开发项目金额约为36.78亿元，而目前实际的投入仅为前期的土地款8亿多元。这也就是说，一个净资产规模不足1亿元的项目公司的融资计划是12亿元，而支付完8亿元土地地价款之后的后续开发资金也将在4亿元左右，远远超过了公司的净资产。“单从项目公司本身来看，这个信托计划的融资风险是不小的。但是，该项目公司明显是新湖中宝的旗下开发公司，这种综合风险可能会小一些。”上述信托业务经理表示，这类项目只要信托公司愿意做，风险控制很大程度上要靠信托公司来把握。“从信托的设计上看，新湖中宝其实可能会更偏向于向银行申请开发贷款，而不是走信托渠道，这也是该信托条款中明确写入项目公司将全部土地抵押予安信信托，若项目公司后续为申请银行开发贷款，安信信托同意部分解除目标土地抵押的原因。”该信托经理称，可以看出新湖中宝对融资的成本很敏感，不仅偏向银行贷款，这款信托的收益也在同类中较低。为控制融资成本，该信托计划年化收益为7.5%，远远低于市场平均水平。而且，为了确保信托计划的顺利募集成功，信托计划的购买门槛从100万下调至30万元。据中信建投统计数据显示，今年7月份两年期的房地产集合信托平均收益在9.29%，而新湖乐清滨海新区项目的收益最低线为年化7.5%，投资规模100万~300万元的信托预期收益也仅有年化9%。
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