陈伟彬（主持人）：随着广州楼价不断的跃上一个高位，一些刚需买家也进行了迁徙，而且越来越往郊外迁徙了，尤其是广州南部的番禺等等一些郊外楼房也是大家选择的一个区域，我们看一下腾讯大粤房产监控阳光家缘的数据现实，上半年番禺成交7327套楼盘，在各区中排行第三，均价接近15699元/平方米，我想问一下在座两位，如何看待上半年番禺的房价走势？你们觉得番禺的楼市成交热度可否持续？

　　黄韬（中原地产项目部总经理）：其实今年整体的楼市热度大家都看得到，而且今年的热度比往年更令人意外，新政落地失败之后，今年甚至是楼价反弹最快的一年，以往新政过后通常是半年到一年楼价才反弹，今年是4月分左右楼市就开始有反弹。

　　今年的特点在两个方面，第一个是刚性需求量价提升非常明显，90平方左右，总价在200万元以下的房子成交量和价格飙升最快；同时还有一个特点是1千万的豪宅，高端豪宅的量保持稳定，没有像高需那样火爆，但是也没有跌价，所以这两个特点是导致今年的整体量价提升的主要动力。

　　说到南沙和番禺，番禺是目前刚性需求盘的重点区域之一，因为成交量最多的是花都、南沙和番禺，他们两个互相有一个替换，有时候是南沙多一点，有时候番禺多一点，还有一个后起之秀是科学城板块，科学城板块的刚性需求盘今年推得比较多，所以刚才所说的这种情况下番禺就变成了量价提升的其中板块之一，同时现在番禺已经不像以往所说的，1万（一手房每平方米单价）以下的楼盘基本上不见踪影，现在番禺已经踏入2万的范围。

　　陈伟彬：刚才黄老师也说到，番禺商业氛围是越来越浓厚了，我们也知道今年5月的万博商业地块，楼面地价近1万5每平方，溢价率达到136.6%，现在万博商圈里面也有很多商业进驻，当地政府也希望把万博商圈打造成重点的龙头商业商圈，那么万博商圈可否打造一个新的珠三角的核心商圈？

　　彭澎（广州市社会科学院高级研究员）：可能辐射到外界和珠三角的主要是看几个因素，第一个是当地的购买力已经有了，这个因素跟天河当时有点类似，但是交通枢纽这一块目前没形成，最多是地面交通枢纽开始有这么一个概念，但是地下的部分还没形成，这个是值得去观看的。当然，广州的第四商圈可能会出现在哪里？我想万博只是其中之一，不管如何，商圈的打造肯定对于整个华南大盘的房地产是一个利好的影响。

　　黄韬：如果要达到珠三角的核心商业商圈可能还需要时间，从目前的居住氛围和整体经济环境看，已经具备了高速发展的过程，但是从过程到目标还有一定的时间，因为整个万博商圈或者是华南板块的居住氛围已经形成了，人流足够，同时政府也大力打造以万博为中心的商圈来促进安居乐业，也就是说，不仅是华南板块甚至番禺板块去居住，还要创造就业机会。

　　陈伟彬：的确，也要给一些时间去发展这些配套设施。那我们再说说南沙，上半年成交4465套，在各区中排行第四，均价10828元/平方米，自从南沙被定为国家新区之后，楼价是升得很快，那两位如何看待上半年南沙的房价走势？

　　彭澎：我一直有一个看法，南沙应该是有点透支增长，但是由于这大半年来广州的房价是全面上涨，所以透支的涨幅也都可以被消化掉。因为一个比较效应，番禺都2万多了，南沙1万多也正常，原来觉得不太正常，但是比其当初最早的4千多确实涨得太快。现在南沙的购房者绝大部分是投资者，这一点不管数据怎么样，我判断是这样的。

　　黄韬：将来整个南沙新区，新到很多政策都很特别，甚至跟港澳的商业氛围是可以连通的，甚至有传闻说，南沙区的居民可以免签证去港澳，甚至有国际岛的概念，如果是这样长远发展，10年、20年、30年南沙新区还是有希望的，但是将来的楼价怎么样？大家心里明白。

　　说起楼价，我认为南沙新区去年定立新区之后的楼价，虽然是受到政策的刺激，但是它已经从产品结构、环境和各个方面跟以前的4千、5千不同了，所以我们不能看它升了50%60%。我们回头看看产品，其实不同 产品我们不能说它就升了这么多，包括广州市的楼盘也是这样，不能单看它以前卖4千，现在卖8千，什么都没改变就升了一倍，不可能的，因为景观、户型、配套，甚至我们说的装修材料都不同，所以我们不能简单的说它升了。

　　在南沙购房的投资客可能需要有心理准备，南沙的发展短则十年长则二十年，炒房客要考虑投资回报周期较长的问题。