华泰证券近日发布南京中商的研究报告称，2012年公司业绩低基数。2009年以后公司计提了大量的坏账准备、预计负债和辞退员工福利，截至2012年底这些由于历史原因带来的财务处理问题已经基本解决，2013年公司将轻装上阵，反应到利润表里资产减值损失、营业外支出和销售、管理费用率下降。另外，公司2012年对应收款项坏账准备计提标准会计估计进行调整，调整后影响净利润874.95万元，也带来2012年利润的相对低基数。

　　2013年公司业绩大幅增长。2012年公司在后台运营上做了两件大事，一是SAP系统的上线，二是成立联合营销公司及集团招商、运营小组。使得原来国企体制下大量的跑冒滴漏现象大幅减少，并且有效的促进了品牌资源的转型升级。两方面的作用使得公司2012年毛利率上升1.4个百分点，2013年Q1毛利率上升1.7个百分点，费用率整体下降5.5个百分点，因此2013年Q1公司归属净利润同比增长136倍。我们预计公司中报净利润同比增长30倍左右，半年EPS0.9元，全年净利润增长830%。

　　新业态布局二、三线地区。公司的城市综合体业态均布局于二、三线城市，商业供给不足，竞争相对缓和，也符合国家城镇化发展的要求，当地政府大多在拿地和税收方面给予一定的优惠政策。公司已公告的城市综合体项目有淮安雨润中央新天地、徐州中央国际广场、扬中雨润中央国际广场(预计2013年开业)、泗阳雨润广场(预计2013年开业)、宿迁中央国际购物中心、盱眙雨润广场。

　　大股东雨润集团支持公司发展。集团支持公司发展集中体现在两个方向，一是以集团名义拿地议价能力较强，公司开发的成本大幅下降；二是集团建设的多个项目商业部分均由公司经营，并且基本都有租金上的优惠，已公告的南京河西店三年免租、铜陵店三年免租、湖北大冶店租金极低。雨润集团目前在安庆、青岛、潍坊等多处均有商业地产的开发，公司未来都会以中央商场连锁店的形式入驻。

　　盈利预测与估值。预计2013-2015年公司分别确认地产收入6亿元、10亿元和8亿元，三年零售主业收入增速26.7%、27%和27.4%，主业收入增量不仅来自于原有门店的内生自然增长，也包括外延式扩张门店的贡献，预计每年新增门店4家。由于2013年公司费用率将大幅下降，因此全年净利润将有较大幅度的提升，预计2013-2015年公司净利润5.4亿元、7.8亿元和10.4亿元，EPS1.88元、2.71元、3.61元，2013年地产贡献EPS0.31元，即主业EPS1.57元。目前股价对应主业2013年PE为15.8倍，对于一个业绩三年复合增速40%以上的公司，估值偏低，维持“增持”的评级。