溢价率符合预期

　　中国证券报记者在深圳市土地房产交易中心了解到，包括万科、华润、卓越、佳兆业、金融街（000402）、香港新世界（600628）、世茂房地产、金地、香江、绿地控股等多家房地产企业参与此次前海土地拍卖。但热度低于预期，现场参与此次竞拍的开发商数量少于此前预估。

　　本次土地出让采用“一次竞价”而非公开叫价拍卖的形式，房地产商经过10分钟内一次性投标，最终卓越以总价123.69亿元竞得前海首批两宗地块。

　　卓越集团总裁李晓平表示，尽管为前海土地买卖工作准备一个月时间，但未曾预料能成功竞得两幅地块。比照目前宝安中心区住宅价格的标准，此次竞拍价仍属于合理水平，未来对前海的商业地产开发的利润率预期也将达到企业合理利润率水平。同时，集团在融资方面也不存在问题，可能会考虑与香港方面加强合作，并希望将卓越在深圳福田区商业地产方面的品牌优势延续到前海。

　　前海管理局规划建设处处长胡灿表示，对于前海此次两宗土地出让采取的一次性竞价方式以及竞拍结果较满意，50%的溢价率也符合预期。前海管理局希望能与竞得人共同努力开发建设前海，实现项目的准时动工。由于两幅土地建筑面积大约87万平方米，预计未来投资总额将超过百亿。

　　前海管理局规定，建筑面积除地价之外的投资强度不低于15000元/平米。同时，需拿出30%的公共用房无偿地返还政府，政府可用以调节办公用房的房价。为防止房地产恶意炒作，前海土地竞得人还需提取土地出让金的15%至20%作为产业发展的奖励基金，补贴给入住前海并且实现了产业发展目标的企业。

　　此外，前海首批挂牌出让三宗地块中的第三宗T201-0078地块，将于8月16日开拍，挂牌价达到67.2亿元，折合楼面起始地价为每平米1.3万元。华润集团、香港新世界等房地产企业代表均表示看好前海未来前景，对第三块地拍卖颇有兴趣，正为地块拍卖做相关准备。

　　龙头房企报价保守

　　“卓越出手确实有些出乎意料，而实力更加雄厚的龙头房企反而更谨慎。”前海土地首拍结果公布之后，一位深圳地产人士如此评论。现场报价情况显示，万科、华润、金地等龙头房企报价不仅更保守，且多以联合体形式参与拍地。

　　从报价结果看，底价为35亿元的T201-0077地块，世贸房地产报价为42亿元、绿地报价为49.68亿元、卓越置业报价为51.89亿元、万科与新世界合作报价为45.56亿元、华润置地报价为35亿元。底价为47亿元的T201-0075地块，金融街报价52.16亿元、万科新世界报价49.35亿元、华润置地报价47亿元、绿地报价71.39亿元、卓越报价71.8亿元、金地香江佳兆业联合报价51.72亿元。

　　与卓越置业相比，万科等龙头房企的现金流显然更充裕，但是对于前海合作区首次推出的优质地块，龙头房企却持谨慎态度。事实上，从近期各地的土地成交结果看，中小房企竞拍高价土地的积极性要明显高于龙头房企。世联地产（002285）研究显示，16家品牌房企今年上半年的拿地金额与去年下半年相比已经明显回落。

　　也有深圳地产人士表示，虽然卓越置业此次报价力压群雄，但两宗土地的成交价格与深圳中心区相比也相对合理。目前深圳福田中心区的写字楼价格已经超过每平米6万元，若前海合作区能够顺利发展为深圳的新兴CBD，卓越置业此次拍下的两宗地块未来理应有利可图。

　　拍下两宗地块之后，卓越置业的现金流可能要经受考验。就在2012年，卓越置业将其持有的位于深圳福田中心区的卓越世纪中心散售，而散售可能对写字楼物业的整体管理造成不利影响。有深圳地产人士分析，补充现金流可能是散售卓越世纪中心的原因之一。卓越刚刚拍下的两宗地块未来均将建造商业办公物业，这对于一家中等规模的开发商而言可能构成持久考验。