专家称上海试点房产税使房价少增长15%
　　记者从权威人士处获悉，目前多个城市已将房产税试点方案上报国务院待批
　　国税总局日前下发通知称，研究扩大个人住房房产税改革试点范围。记者也从权威人士处获悉，目前多个城市已将房产税试点方案上报国务院待批。
　　这份《关于转变职能 改进作风更好服务大局的通知》明确，积极研究综合与分类相结合的个人所得税制度，公平收入分配。研究扩大个人住房房产税改革试点范围。此前，国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》提出，将扩大个人住房房产税改革试点范围。这预示着，房产税在试行两年多后从上海、重庆扩至全国的时机已经到来。
　　北京理工大学房地产研究所所长周毕文在接受《证券日报》记者采访时指出，国税总局的表态，确认了房产税征收将是未来楼市调控的必然趋势，也说明房产税进入楼市调控领域的时机终于成熟。
　　我国自2011年1月在上海、重庆两地开展房产税试点。业内曾有观点认为，此举对遏制房价上涨作用不大，但清华大学经济管理学院副院长白重恩的研究发现，上海开征房产税带来了房价回落的作用。
　　白重恩日前出席“中国未来的机遇与挑战”论坛时指出，上海和重庆的房产税制度设计有很大不同，重庆房产税主要针对独栋别墅和高档住宅来征税，而上海是对一些新购的住宅，不管是大的，还是小的，都要征税。
　　白重恩称研究表明，房产税的试点使得上海房价水平降低了15%，也就是说比没有房产税的时候少增加了15%，而重庆的情况正好相反。白重恩分析指出，重庆征收了房产税以后，那些要纳税的住宅的价格下降了，而没有纳税的住宅价格反而上升了。
　　另外，税收专家表示，试点实施两年多以来，两地的房产税税率仍然较低，而覆盖面则主要以增量住房为主。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，房产税试点扩围将是一个从点到面，从弱到强的渐进式推开过程。“试点城市数量会不断增加；征税范围会从增量房逐步扩展到存量房；税率会从低到高；征税对象也会扩大到大部分人。”
　　财政部财政科学研究所所长贾康在接受记者采访时表示，就目前的两个试点来看，上海属东部“一线城市”，重庆属西部大都市，如再增加试点，不排除其它类型或代表性区域的城市。
　　对住房是增量还是存量征税，一直是房产税争论的核心问题：如果增量征收将使房产税顺利起步，但是长期回避存量则可能造成税收不公平。清华大学经济管理学院经济系副教授欧阳敏认为，目前还是应该聚焦在增量上。她表示，短期内存量征收难度太大，如果存量提得太多反而会影响增量征收的推广。
　　“房产税试点取得一定成效之余，需要明确政策目标是什么，是为了调控房价还是调节收入分配、是理顺地方税体系还是为了给地方政府一个稳定的税源。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在接受记者采访时强调，应厘清了目标再做总体设计，再谈总体方案、路线图和时间表。(.证.券.日.报 .徐.科)

　　房产税试点未影响市场预期 更多体现在心理层面
　　国税总局近日下发通知称，研究扩大个人住房房产税改革试点范围。对此，业内人士分析认为，增加试点的直接影响不大，更多体现在对市场心理层面的影响上。
　　国家税务总局近日下发通知明确，研究扩大个人住房房产税改革试点范围。通知称，进一步加强税收信用体系建设，探索建立纳税信用评价规则、信用记录公开查询和社会共享制度。
　　中原地产研究部总监张大伟分析认为，房产税的推进速度在加快，虽然增加试点的直接影响不大，征收范围和征收额都会较小，但对市场的心理层面影响将非常大。从之前已经有的试点看，房产税都是从新增量开始试点，这样政策落地的难度小，上海、重庆都是先从增量开始，但这并不意味着房产税在这些城市就不会扩大。重庆已经逐渐开始扩大到存量。
　　从税收的角度，房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源。初期肯定从新购的超面积收起，但是长远来看，肯定会涉及存量多套房。不然的话，仅靠新购面积征收的房产税，可能都无法覆盖为此新增加的征税人员成本。
　　从地方收入来源来看，土地出让金的占比很高，而目前试点的上海及重庆的房产税额度都非常少。后期房产税扩大化甚至对二套以上全面收取的可能性非常大。对目前我国很多城市居民的财产收入以2-3套房产形式存在，可能会有比较大的影响。最后的结果只能是劫中产济富。张大伟表示。
　　对于房产税，业内不少人持怀疑态度，认为如果不改变供需结构，最后的结果依然是加税。房产税是新增实际收税的税种，在实际交易中并不能促进增加供应，虽然短期可能影响部分投资者抛出房源，但如果不解决投资只能依赖房产、新建住宅供应少于需求的话，房产税依然会被转嫁给买房者支付。
　　北京中原市场研究部认为，从重庆与上海房产税的试点现有结果来看，试点的房产税力度并没有起到影响房地产市场的预期目的，征税额及范围并没有大到调节刚需的目的，房产税的影响在试点范围内更多体现在心理影响上。(.北.京.青.年.报)

　　地方卖地冲动造鬼城：地产泡沫集中三四线城市
　　以建设区域性中心城市为战略目标的湖北十堰市，现阶段却面临着不小的尴尬：一边是新增大量土地加速发展，另一边则是大量楼盘竖起却迟迟不见买家。
　　记者在十堰看到，大美盛城已有多栋楼房建成，临街一排几家商铺已装修完工，而住宅基本处于一片黑暗。以前这里只是一片大山，才开山不久，谁会来这么偏僻的地方买房呢？楼盘对面医药学院的学生李继民说，虽然房子早已盖起，但很少看到有装修入住的。
　　十堰房地产市场所面临的尴尬处境并不是个例。一二线城市是时常出现彻夜排队抢号的市场，三四线城市则多是无人问津而空置的楼盘，房地产市场分化明显加剧。继鄂尔多斯、温州之后，江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似鬼城。
　　对此，业内人士表示，近两年三四线城市房地产待售存量一直处于较高水平，在人口外流的背景下，供大于求现象更加突出。与此同时，在地方财政仍主要依靠卖地的背景下，卖地冲动难以遏制。因此，应警惕由需求下降带来的楼市区域性风险。
　　16日，克而瑞信息集团(C R IC)研究中心发布《中国城市发展前景与风险排行榜》。榜单显示，甘肃陇南、武威、酒泉、定西及陕西延安等地位列房地产风险城市前几位。值得注意的是，风险排名前五十的城市均是三四线城市。
　　CR IC研究中心副总经理林波在接受记者采访时表示，城市人口外出务工比例较高，使得经济总量相对有限、中心区域土地供应较为充足的三四线城市房地产供过于求现象愈加明显，大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，供求风险较高。
　　利用商品住宅用地出让用地建筑面积/商品住宅销售面积计算近三年城市供求比，一线城市供求比仅为0 .64，供小于求。与之相对的是 ， 三四线城市供求比均值达1.22，供过于求。从单个城市供求比来看，供过于求现象更为明显。其中，甘肃武威供求比高达8.06，山西大同供求比高达5 .7，鄂尔多斯4.9，延安4.34.
　　正常情况下，供求比在0 .8至1 .2区间内表示供求平衡。数值过大则表明市场供过于求，存在较大的供求风险。林波说，多个三四线城市供求比早已超过正常区间数倍，风险集中且消化能力差。
　　中指院日前发布的《3.5线城市房地产开发投资吸引力报告》也对此进行了印证，近五年3.5线城市施工面积增速持续高于全国平均水平，2010年至2011年达到近30%，2012年同比增长19%，高出全国平均水平5.4个百分点。虽然近两年全国供应增速大幅下滑，但由于不是重点调控城市，受影响较小，3.5线城市2012年新开工同比增长2%，竣工同比增长16%，均高出全国近9个百分点。
　　与此同时，市场消化能力却远远跟不上建设的步伐，2010年至2012年，3 .5线城市除抚州和宝鸡外，其余销供比(销售面积与新开工面积比值)均小于1，尤其是枣庄、铜陵 、 荆门等城市 ， 销供比未及0.5，供过于求态势明显。
　　从未来需求来看，三四线城市也不尽如人意。代表需求潜力的常住户籍人口比，一线城市均值为1.84，二线城市为1 .21，三线城市仅是0.98。这意味着，一二线城市为人口流入型，常住人口明显高于户籍人口，而三线城市均值低于1，说明人口外流现象严重，常住人口少于户籍人口数量。
　　由于城市综合实力的相对不足，经济、教育、医疗、社保体系等方面还有待发展，使得不少三四线城市面临着人口外流的问题。林波说。从常住户籍人口比来看，三线城市均值仅为全国平均水平的90%。人口外流使得三线城市狭小的人口规模更加趋向于低位，从而进一步降低城市房地产市场的需求。
　　林波同时指出，三四线城市风险区域化明显，现阶段整体上东部沿海地区风险较小，中部部分人口外流城市风险偏大，西部地区由于经济产业发展较弱风险偏大，形成西北风险集中圈。
　　对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，在高风险区域内，应减少土地供应，缓解供求关系。在经济整体疲软的背景下，地方政府急于卖地补充财政资金的倾向愈加明显。因此，应警惕地方财政短缺加大卖地冲动的行为，进一步挖掘地方购买力，以免更多的空城变为鬼城。(.经.济.参.考.报 .梁.倩,徐.海.波)

　　全国地价连续五个季度加速上升
　　今年二季度土地市场延续回升态势。国土部下属中国土地勘测规划院昨日发布的最新报告显示，第二季度，全国主要监测城市综合地价已连续五个季度加速上升；住宅地价同比涨幅超过5%的城市接近四成；异常交易地块数量环比增五成，平均溢价率142%。
　　中国土地勘测规划院有关负责人认为，随着三季度土地供应逐渐放大，以及部分城市的优质地块入市，市场出现高价地的可能性依然存在，土地市场上升的态势不会发生根本性变化。他建议，下一阶段要密切关注地价走势与宏观经济的协调性，把握好供地节奏，避免优质地块集中进入市场，引导市场的理性预期，协同有关部门引导金融资本的合理流向，避免过多资金沉淀于土地市场。
　　数据显示，第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3226元／平方米，环比增速为1.62%，较前一季度增加了0.15个百分点，且已连续五个季度加速上升。其中，商服、住宅、工业地价分别为6044元／平方米、4799元／平方米和684元／平方米，分别环比上涨1.34%、2.06%和1.25%。
　　同比来看，地价增幅连续三个季度加速上涨，整体涨势步入较高位区间运行。住宅地价同比涨幅超过5%的城市接近四成，其中超过10%的城市有呼和浩特、深圳、安阳、太原、黄石、广州、包头、上海、厦门。
　　截至6月30日，二季度上报异常交易地块115宗，较前一季度增加36宗，增幅为50.6%，与去年同期的50宗相比，数量大幅上涨；溢价率方面，二季度上报异常交易地块平均溢价率142%，比前一季度上升了22个百分点，比去年二季度的平均溢价率下降了20个百分点。
　　对于地价加速上涨的原因，中国土地勘测规划院有关负责人指出，宏观经济复苏弱于预期，但货币环境总体宽松，新型城镇化规划出台预期强烈，市场对土地要素预期收益看高，在上述因素综合作用下，地价呈现加速上涨态势。同时，房地产市场调控政策导向未变，但新国五条对市场的抑制性影响有限；住宅需求居高不下，房企拿地积极，拉动住宅地价明显上涨。
　　对于土地市场后期走势，该负责人认为，尽管二季度后期出现资金流动结构性紧张，但在房地产开发企业市场购地和房地产开发投资方面并未出现回落的态势，随着三季度土地供应逐渐放大，以及部分城市的优质地块入市，市场出现高价地的可能性依然存在，土地市场上升的态势不会发生根本性变化。(.证.券.时.报.网)