2013年6月26日下午2点，主题为地产新十年，聚焦城市群的第十届中国蓝筹地产年会，在北京千禧大酒店隆重开幕，国务院发展研究中心副主任刘世锦先生、摩根大通中国投资银行业务主席、亚太区董事总经理、著名经济学家龚方雄先生、华远地产股份有限公司董事长任志强先生出席会议，以下为任志强演讲实录。

　　任志强：城镇化趋势早在多少年以前，世界上90多个国家经验就做出了一个曲线，第一个阶段就是农村向城市集中，第二个发展阶段，就是中小城市向大城市集中，第三个阶段，就是大家都在幻想着，市中心向郊区转移，第四个阶段发展为城市群，就是我们现在标题上写的。

　　但为什么外国有，中国没有？到目前为止只有一个地区可以称得上是城市群，30万平方公里，GDP占中国GDP的30%，这个地区就是长三角。因为历史上那有南京，六朝古都再加蒋介石，同时又上海，有国外的一些同行和经济发展。

　　长三角可以称得上是真了城市群，而珠三角现在还完整的计算下来，因为它的GDP总量很大是全省，人口总量规模不如单位集中量。

　　重要的一个原因，就是因为我们没有土地私有制，是因为经济发展需要它拥有这样一个条件。不管是美国还是其他任何一个国家，他的土地私有制的时候，市中心富余的能力，才有可能随着城市病的发展向其他区域转移。为什么富人会从市中心向郊区转移，因为市中心的城市密度太严重，当过于严重的时候，导致他们不得不为了生活过得更美好而向郊区转移。

　　但是中国没法转移，因为只有农村土地和城市农村两类土地，当你去了农村的时候，你就变成小产权房了，小产权房就不可能建学校，包括三甲医院。既然不是私有土地，我的财富就不会向郊区转移，最后的结果是，我们永远也不会形成国外所说的每30分钟到一个小镇，每隔30分钟公共资源均等。

　　德国我们看到30万人口的小镇，是因为一个企业家，一个企业，他自己建了学校，自己吸引了医院，把和他相关的族群变成了城镇，就是因为他土地私有化。

　　在土地制度不改变之前，永远也不可能，所以我们也不可能形成真正的城市群概念。尽管我们在讲城镇化，但只要不解决土地制度问题，就永远不会有这样预期的发展。

　　我们从30%到70%是一个高速增长，我们现在52%，略高于世界平均水平，也恰恰是这样一个发展过程。正是因为我们没有土地私有化，没有这样一个转移过程，最后形成的结果就是，当公共资源向大城市集中的时候，大城市我们城镇化是最高的，约60%，二三线城市只有50%，在全国52%的城镇化率过程中，各个城市之间的分布是非常不平等的。李克强总理提出要把小城镇变成城镇化的时候，就是想解决大城市的发展负担，实际上是不可能的。

　　1985年我们第一产业就业人口超过了50%，达到了总劳动力的52%，但是我们生产GDP只有20%，到目前为止我们的劳动人口在下降，第一产业的劳动人口达到37%以上，我们GDP产量只有10%。第一产业如果不能被消灭，我们的城镇化基本上是没有希望的。

　　在城镇化发展中我们可以看到，在刚解放以后，我们城镇化是迅速的发展，到改革开放之前我们只有不到18%的城镇化，因为毛泽东不喜欢城镇化，因为人都集中到城市里就管不住了，就让大家都到农村去，就到三线去，让城市人口向郊区，农村和三线山里转移。紧接着是文化大革命，然后就是上山下乡，三年自然灾害人口大量丧失之后，城市养不活就到农村去，上山下乡。因为那时候是我们的最低峰。

　　此后出现了两个高峰，第一个高峰是土地承包制，把农民从土地上解放出来，所以我们农业劳动力开始进入到局部城市，所以我们看到，那个时候不是向大城市集中，而是向中小城市集中，就近入城，这是第一个阶段。

　　第二个阶段，是向大城市集中，中小城市向大城市集中，是95年以后，是92邓小平南巡讲话允许私人办企业。这时候的发展速度是非常非常快的。1995年的时候，我们的城镇化率是29.9,96年到2006年这几年期间，人口突然增加，在95年以前，我们每年新增人口是800到900万，最高1005万，从1996年开始，变成2130万，连续十年期间基本上都是2000多万。每年最高峰可以达到4.95城镇化率。那个阶段我们的人口迅速向城市集中，恰恰超过30%的城镇化率的增长阶段。

　　这个过程真的和房地产有关吗？没有任何关系，所以我们可以看一看，我们生产多少房子，这是我们从98年开始统计的，每年生产的商品房。那个时候我们大概每年，1999年我们生产了194万套房子，不到200万套房子。到了2011年，我们生产了721万套房子，700万套房子能保证多少人居住，乘以3算，2100万人口，都是城市人口。为什么在我们从96到2006年最高峰的时候，每年进入2000万人的时候，没有发生房子不够用的情况，因为那时候农民可以回家，大部分在春节期间就回家了，打的都是季节工。但是现在农民工开始要房子了，因为他们变成30岁左右有孩子小学等等一系列的问题，他们在城市居住，而不再回农村，所以后期矛盾更严重。

　　所以不要以为是因为城镇化推动了房地产。在城市中一个是按户数计算，一个是按面积计算，80年以前的房子，加起来不到6%，所有的房子几乎都是80年以后生产的，旧房子快拆完了。房地产是为了住房改善，不是为了农民进城。

　　从建筑比例看，我们还有25.2%的平房，这里当然包括最好的别墅，我们还不足以把它都变成城市化住宅。2004年的调查，我们当年竣工3.7亿平方米，拆了3.7亿平方米，全部是用于改善。在城市里的比例高一点，达到81%。

　　市场化率水平有多高，市场化率解决办法和租和买，两个加起来的比例。数字变化中最突出的，就是原有的公房租赁比例越来越低，也就是政府没有提供原来比例的公租房。商品房租赁的价格在不断上升。如果保证高比例的社会公租房，就让这个比例大大下降了。所以压不住。

　　这个比例中我们还可以看看，在政府上一年的工作报告中曾经提出，我们的住房所有化率以后达到84.7%，错了，为什么，我们最高峰的时候达到比较高了，镇一级达到83点多，我们城市里头达到80几，07、08年是最高峰，但是现在为什么掉下来了，从05年的77.9下降到74点几，我们房子每年都再多增，为什么掉下来了？是因为我们城市家庭户数多了，其中包括老龄化，当老龄化逐渐增加时候的结果，就是家庭户数增加。

　　德国在1976年的时候，总的人口是7300万人，但是只有1900万个家庭，到了2010年的时候，他们增加了800万人口，总人数变成8100万人口，户数增加，变成4100万，家庭户数就是老龄化的时候，年轻人出去了。

　　当我们总理提出小城镇的时候，我们小城镇住房私有化是最高的，80多。在大城市中，我们低于70%是住房私有化率，变化非常大。

　　我们再看一张图，从产权结构和居住产权结构上，两者在城市和城镇中差别巨大，城市中我们私有住房占16.4%，但是在镇里面自建住房占到56.2%，一半以上。在小城镇的城镇化发展过程中，和开发商没什么关系，你爱盖不盖房子，他该城镇化就城镇化。不要以为总理一说发展城镇化，你就有了发展的机会，别以为这是机会，真正城镇化发展的过程最快的时候是95到06年，这一段时间最快的时候和你有什么关系，你那时候可能还没做房地产。

　　所以从套数结构来看，从综合(行情 专区)发展结构来看，都和开发商没有太多关系，那开发商还干嘛？房地产绝不是提高城镇化率的条件，它是城镇化的副产品。

　　我们通过分析知道，商品房仍然以改善住房条件为主，绝不是以农村新增人口为主。2004年到08年之间我们做了一次调查，农村户籍人口在进城买房占11%的比重，城市外地人口进入到某一个城市大概占16%左右，所谓的外地人购房里是高收入人群，他是多地购房，多地转移，他们不是以炒为主的投资概念。

　　有人说我们有大量的刚需，当老龄化人口出现的时候，子女一定会出去，但不要以为这种刚需是满足年轻人的居住条件，它对老年人来说是一种极大的居住改善。商品房严格说起来，都是以改善为目的的一种，不管大小，和好坏都没什么关系，都是一种改善。

　　因此在城镇化中不要期待因为有城镇化率，所以我们开发商就有捞一笔的机会，不是。

　　我来的时候他们说最想听的就是明年3月份房价涨不涨，我简单说一下1到5月份的情况，和我们下半年的预算。上半年的情况，就是第一个大家关心国五条，各地差异巨大，很多媒体都把国五条的集中点集中在20%的个人收税上。我个人觉得最重要一条是重在控制房价涨幅。当这个城市房价增幅超标的时候，这个城市就会越来越加紧用各种不讲理的手段去限制增幅。

　　二手房并不增加当地政府的GDP，在GDP的计算中，二手房交易完全不计算，我们只计算的是投资增加值。因此地方政府并不在乎二手房好和坏，但是一手房是非常重视的。因此在几者之间变化是巨大的。

　　第二，我们可以看到，一个是成交，房屋交易量在高位开始出现了回落，主要是一手房，第二个特点，是房价的涨幅略有减少，年初的时候房价涨幅是迅速上升的，不管出不出国五条都是上升的。有人说国五条帮了我了，才让3月份房价上涨，胡说八道。

　　原因是什么，去年我们就说了，土地购置仍为负增长，到今年为止，我们5月份为止，土地购置是负的13.6%，还是负的。我们估计土地负增长的趋势会延续到年底，去年是负的22.6，今年是负的15到25之间，可能转正的希望不大。

　　虽然地方政府都在推销，但是是不会有那么多开发商买这么多地，我们很难说。新开发面积未见增长，不能说没有增长，1%，基本上持平了，但是这个1%并不足以拉动销售。从目前看，我们销售的增幅是远远高于新开工的，这两者相比的结果是什么，如果销售持续上升，而新开工持续低迷，明年更够呛。

　　另外一个特点，热点向大城市集中，一线城市土地增长90%，开发商购了大量的土地，但二线城市严重负增长，三线城市开工土地也是严重的负增长。去年我们正好相反，一线城市在政策调控和限购政策导致下，基本上投资增长是低速的，许多城市维持在一位数。但是二三线城市许多城市维持在两位数和三位数。今年倒过来，让二三线城市土地卖不出去了，一线城市再迅速的暴涨，因为价格也是随着供求关系的恶化暴涨的。

　　商品用房，住宅，都是在上涨的，到5月底维持在38%的增长，虽然增幅从2月份的70%几略有下降，要保持70%的增长几乎是不可能的。但如果今年保持2、30%的增长也是不得了的，去年我们整个销售增幅只有5%，今年如果20%增长，就要多卖两个多亿的房子，去年已经超过12亿，今年要14亿的房子太不容易了，所以我们认为增幅还会略有下降，尤其后面还会发生政策性的变化。但是我们可以看到销售在持续增长中。

　　我们二手房的交易价格和新建房的价格增长都是很高的，当房价的增长高于收入增长的时候，一定是越来越没有钱买房子，是非常危险的增长。我们现在可以看到，我们新建商品房的增比已经增长了10几了，收入增长是没有那么高的。比较同比增长了11.5%，非常高。我们收入增长才增长8点几。

　　在这个发展过程中，不管是一手房，还是二手房，都应该是一个疯狂的增长过程。

　　第三个指标变化，新开工是从高位下滑，现在只有1%，而去年因为土地的负增长，导致了新开工也持续增长。今年我们可以看到，虽然4月份土地略有回升，但5月份又下滑，如果土地是负增长，我们新开工可能正增长几乎是不太可能的。如果我们销售是2、30%的正增长，而新开工和土地购置都是负增长，后期我们会更加严重的供求关系恶化，这也是一个很危险的。

　　从整体宏观经济看，现在是缺乏供应，所以普通认为一季度比去年四季度下降了，二季度要比一季度还要下降。我们惟一不知道是下降的底数是多少，我们也没有看到特别坏。

　　我们有四张资产负债表，第一张是国家的资产负债表，我们现在赤字相当于GDP的负债大概2、3%，20万亿都变成政府的赤字，我们也不超过GDP的50%。把所有的国家计算进去，我们会发现中国政府的资产负债表要远远好于所有发达国家现在面临问题的这些国家的资产负债表，像日本相当于GDP的230%，我们还不到50%，所以中国政府的资产负债表是最好的，非常好，当然你说沙特那些产油国没法比，大经济体里我们算是非常好。

　　你说政府是钱荒，政府没有钱荒问题，而是政府想怎么用这个钱的问题。M2已经超过了15.3，不断增长，超过了年初规定的13%增长率的两个多点，央行想把15点几回到13%，就得用9到11的速度来压缩。所以银行的资产负债表也没问题。第三张资产负债表是个人的，个人资产负债表也没问题，即使出现了紧缩也没问题，这三张资产负债表没问题。

　　最有问题的是企业资产负债表，房地产企业都在76到80之间，一旦银行钱紧的时候，倒霉的一定是高负债率的企业，也许国有企业会好一点，也许品牌企业会好一点，也许在境外有融资平台，或能转换非银行接待的融资平台的企业会好一点，他们会更加灵活，尤其是未来发展十年主要靠的绝不是银行。

　　如果往前推十年，银行在所有市场中占90%左右的融资水平，社会融资不到10%，到去年银行信贷在社会总信贷中不到50%，非银行信贷已经远远超过银行总额。过去我们央行靠控制银行的钱来决定我们的M2水平，现在发现突然他管不住了，相当一部分不在银行体系内管，所以一下跑到15,16%，跑出来这部分就要靠银行来解决。

　　这个钱荒是不是对房地产没影响，一定会有影响。如果不用新的买购买新的土地，因为你银行的钱缩紧不会对他们造成什么影响，不会像08年那样，绝对不会。

　　长期就是他持续下去，今年到年底，或者到明年年初，仍然控制一个很严格的资金总量的时候，银行就该撑不住了。首先地方债务的问题，或者其他企业债务还不上，对开发商企业来说，长期是忍不住的。08年很多企业没垮，是因为没有长期，09年就开始救市了。11年也是，一年多时间，房价又涨回来了。所以都没遇到长期，假定长期，就一定会对房价产生影响。你永远不可能让你60%以上的资产负债率，在没有银行和市场融资的情况下去完全靠销售去弥补，是不可能的。

　　投资增速会下滑，如果有钱紧的问题，我们投资一定不会像年初冲得那么狠，这是必然的。

　　假定这两种情况出现的话，我们供求关系在明年仍处于一个恶化的结果。至于价格怎么样，你们自己想吧，我说完了，再见。