房地产调控政策何去何从？有闲钱要不要入市？买房还是先租房？面对近期在银行间市场出现的流动性紧张，房地产市场将走向何方？这些已经成为从企业到市民都普遍关注的问题。

　　日前，国务院参事、中国民营经济研究会副会长、国务院研究室工业交通贸易研究司原司长陈全生来泉，就房地产未来的调控思路问题做了专题报告。 （记者刘倩 林艳腾）

　　调控关键在于租售并举

　　2010年以来，房地产市场上接二连三出现“史上最严厉”的调控政策，然而，购房者却只感受到了房价的一路上涨。尤其今年3月以来，全国各大城市房地产市场明显回暖。对此，陈全生分析认为，中国房地产当前的问题，不是要调整房地产的调控政策，而是要调整房地产的调控思路。

　　回顾过去出台的政策，不管是经适房、限价房政策，还是后来出台的限贷、限购、限价政策，都是在“买”字上做文章。陈全生认为，目前的“市场管商品房，政府管保障房”的政策并不全面，市场不仅要“管商品房”，还要“管租赁房”。“把部分居民从销售市场引导到租赁市场，不断完善租赁政策，使居民租房也能住得安稳。”

　　对于从政策到思路的转变，陈全生给出了几点建议。具体来说，就是要把对住房需求的调控转向更多地对住房供给的调控，要增加普通商品房供给，特别是要大幅度增加普通商品房用地的供给；要把对单一对销售市场的调控，转变为销售市场与租赁市场并重的调控，把注重买房的调控，转变为买房与租房并举的调控；要把注重新建大量廉租房转向更多地利用现有房屋存量改做廉租房，促使低收入家庭散居、混居于社会之中。

　　陈全生反复强调，房屋作为一种商品，其价格的升降，根本的决定因素是市场供求关系。目前房地产市场总量上的供不应求格局尚未改变，即使动用行政干预手段，硬性规定房地产商的销售价格，因总量上供不应求，房价依然会在购房者的转手中被抬高。因此要有效解决社会对“人人有房住”的需求，就要不断完善住房租赁市场。

　　因为我国目前对房屋租赁市场的法律法规还不完善，在实施过程中可能会出现不少问题。比如，租赁税费高。自住或空房闲置，房主不用缴纳任何税赋，但若将房屋出租，房主作为经营者则要缴税，这是不利于房屋租赁市场健康发展的。陈全生认为，国内房地产市场当务之急，还需要建立健全租赁法规，修改完善租赁政策。

　　未来可能出现住房过剩

　　要把对房屋销售市场的调控，转变为销售市场与租赁市场并重的调控。陈全生建议，政府可以采用“允许买房，限制卖房，奖励租房，闲置罚款”的调控思路。

　　就消费者层面而言，针对“租房”和“买房”的一个现实拷问是，在目前中国普通老百姓的家庭观里，“家家有住房”已经成为一种共同追求。尤其对步入婚龄的年轻人来说，拥有住房是“标配”。那么，现实矛盾在哪里？陈全生为现场观众算了一笔账。中国人口是“四二一”的机构：四位老人，两位中年，一个独生子女。六个老人的房子将来都要留给独生子女。“现在二三十岁的年轻人，四五十岁以后可能拥有好几套房子。到那时候，房子就过剩了。”

　　陈全生谈到，在他考察过的一些西方国家，过半群体都是在40岁以后才拥有人生第一套房。“因此，我建议一部分人不必急于买房，可以先去租房。”他举例说明，一些发达国家的人均住房率70%，租赁占30%。像纽约、名古屋、东京这些城市，2/3租赁，1/3自有。

　　值得注意的是，在陈全生所给出的一系列数据和图表中，记者留意到，1999年—2009年期间，我国土地购置面积呈现出整体递减的态势，而从2002年—2013年上半年，我国土地购置面积增长与商品房价格增长均呈现出负相关关系。这可能预示着在未来一段时间内，房地产市场仍然会出现供不应求的关系，住房价格还有上涨的可能。