融资成本明显降低

　　中国证券报：当前房企的融资环境如何，是否出现改善？

　　陈志：目前房企的资金来源有很多渠道，包括开发贷款、卖出产品后回笼的资金、流向房地产行业的资金如基金、信托以及银行产品等。尽管没有确切数据，但从感觉上看，企业手里的钱并不少。

　　张哲：房企的融资环境与货币政策有较为紧密的关系，2012年货币政策微调，房地产企业的信贷环境出现明显改善。在“稳增长”的宏观背景下，资金流动性明显加强，房企的融资环境已经较2010年和2011年明显改善，但“强者恒强”的趋势愈发明显。

　　银行出于风险控制考虑，仍主要选择资质优良、经营效益好的优质企业和项目进行投放，同时对贷款规模也有所控制。对于中小房企而言，从银行获得资金支持的难度依旧很大，而且在海外市场发债的企业大部分是规模较大的龙头或区域龙头房企，一旦市场出现较大波动，中小型房企仍会面临较大的资金压力。

　　陈国强：最近拿地的企业很多，只能说明这些企业不差钱，但并不意味着全行业的资金情况都有好转。目前房企的融资能力已经出现明显分化。

　　中国证券报：房企的融资成本与过去相比是否有所降低？

　　陈志：从融资成本上看，前一段时间房企的融资成本较高，但目前各类融资渠道的成本都在向基准利率靠近，整体资金量比较充裕。

　　陈国强：企业的资金渠道正越来越多元化，也包括尝试打开境外融资渠道，而且境外融资的成本要比境内融资低很多。过去有的房企融资成本可能要在20%以上，而境外有时融资成本甚至低于5%。如果银行对企业资金实力认可度高，拿到的利率会更低。

　　张哲：总体来看房地产企业的融资成本有所降低，如房地产信托的年平均收益率两年来首次跌破10%，这一方面是因为贷款利率下调导致，另一方面是房地产市场在2012年逐步回暖，企业资金面略有宽裕，对融资成本的要求更为严格。

　　盲目拿地暗藏风险

　　中国证券报：目前有大量房企选择海外发债，怎样看待这一现象？

　　陈国强：海外发行债券或优先票据的成本较低，但其中也存在风险，比如境外筹集的资金如何进入国内，还要面临管理问题。

　　张哲：从单纯的债券利率来看，房企海外发债的成本较以往大幅降低。今年1月至5月初，27家上市房企海外债券发行利率的均值保持在9%以下。但从实际的融资成本来看，海外发债产生的综合资金成本优势并不突出。一方面由于海外债券发行费用较高，除利息之外需要支付募资额4个百分点左右的发行费用，另一方面由于境外资本回流内地受到较严格的管制，上市房企普遍采用“外保内贷”的方式间接获取筹得的资金，使得资金成本进一步增加。

　　中国证券报：当前是房企融资的好时机吗，如何看待未来行业的资金变化及风险？

　　张哲：得益于良好的市场销售，房地产上市公司2012年的负债指标和偿债能力指标较2011年已经有所改善，但与2009年和2010年相比仍有差距。不仅如此，未来房企融资成本可能增加。因为目前通胀压力依然存在，一季度的信贷扩张可能在下半年有所放缓；另一方面随着行业集中度的提升，房企的竞争会更加激烈，这肯定也会延续到资本市场，一定程度上会造成企业融资成本的上升。

　　对于房地产公司而言，创新融资方式，发展多元融资渠道仍是未来主要的策略。拥有海外上市平台的房企可以依托海外债券及海外银团贷款获取资金支持，而对于多数中小房地产企业而言，也许会更多尝试房地产私募基金、房地产信托、股权转让等方式获取资金支持。

　　陈国强：未来房企的资金面取决于经济基本面的情况，从整体看还是趋于好转的。目前信贷规模的增长还处于常态化，M2仍保持10%以上的增速，房地产行业和房企的资金面坏不到哪儿去，今年房企业绩和资金都不用太悲观。

　　陈志：房企面临的最大风险是资金不能有效流动。目前房企的负债率还比较高，市场回笼速度也并不快，很多企业在放慢销售节奏，这意味着需要将更多的资金投入到土地和建筑上。如果市场不好，就带来了风险。

　　高杠杆、高融资、高负债的状态对房地产而言是存在风险的。现在土地高溢价很明显，地方政府为了缓解地方债务到期的压力，加快推地速度，推出了不少高价地。土地供应的压力在化解，但风险也逐步转移到房企的身上。一旦市场出现萎缩，对企业而言将是很大负担。考虑到经济周期，明年和后年房地产行业可能会迎来较大的政策调整和制度性变革。企业必须从现在树立风险意识，不能一味扩张拿地，应该适时调整产品结构，建立市场品牌。