债台高筑无碍击鼓传花

　　日前中融信托发行了一款房地产信托产品，资金投向为资金链紧张的H股上市公司恒盛地产的相关项目。

　　证券时报记者获取的推介资料显示，该产品募资金额为12亿元，信托期限为3年。资金用于恒盛尚海湾豪庭项目后续的开发建设，预期年化收益率为9.5%～10.5%。

　　从项目本身来看，其2011年及2012年销售收入分别为13.2亿元和10.6亿元，2013年的可销售面积是前两个年度平均值的4倍。以此估算，项目预期收入覆盖信托借款本息仍是绰绰有余。

　　然而，从借款方恒盛地产本身财务状况来看，该公司债台高筑，资金链极其紧张。

　　恒盛地产2012年年报显示，公司年度净利润仅为10.8亿元，截至去年底，恒盛手中握有现金33亿元，其中23亿元为受限制现金，但一年内到期的债务就高达61亿元，2年内累计到期的债务更是超过120亿元。

　　此外，招银国际分析预计今年恒盛地产土地出让金及建筑开支的资本支出分别为9亿元与55亿元。

　　在此情况下，除非今年有大笔销售收入进账或者融入其他资金，否则到期债务以及应付款将形成恒盛地产资金链条难以承受的重压。

　　为缓解资金紧张问题，恒盛地产不得不高息举债。除通过国内信托融资外，今年3月恒盛地产公告称，将以13.25%的年利率，发行2.5亿美元的优先票据，所得款项为其现有债务再融资及作为一般营运金。

　　不过，评级机构标准普尔对此次恒盛地产发行优先美元票据给予的评级为B-。标准普尔认为该公司流动性不足，资本结构薄弱且执行能力较弱。

　　毫无疑问，信托公司借款给这样一家资金紧张的开发商，自身也将面临信托资金被挪用以及项目被展期的潜在风险。

　　然而，据证券时报记者了解，上述产品推向市场后，仅仅经过两轮募资，不到20个工作日就已经完成了发行工作。

　　发行市场强势回暖

　　从整个信托发行市场来看，随着房地产市场的整体回暖，信托投资人底气已大大提高。

　　在不久前信托业协会公布的数据中，一季度房地产信托新增1532亿元，同比增长247%，比2011年和2012年一季度增幅的总和还多。进入4月，房地产信托发行持续火热，单月共50款房地产信托产品成立，占4月信托产品规模比例为28.09%，平均募集规模达2.40亿元，较平均水平高出0.89亿元。

　　对此，地产信托专家孙飞认为，地产信托的走俏，一方面是因为“国五条”推出后，地产商拿地的热情重燃，使之对资金的需求量大增，一些难以从银行获得贷款的地产企业便借道信托进行融资；另一方面则是因为对未来收益的看好，投资者追捧，信托公司自然愿意推出房地产信托。

　　用益信托房地产信托研究员帅国让称，虽然不能预测未来几个月房地产信托的走向，但一季度房地产信托业务的恢复增长与房地产市场的复苏有密切关系。

　　“大家普遍认为，‘国五条’的出台抑制了部分房地产二级市场的交易，从而将需求转到新房交易上，加速了房地产信托的发展；此外，调控政策下，部分房地产企业从银行难以融资，将一部分融资需求转移到信托公司。”帅国让说。

　　接盘方踊跃

　　在房地产信托发行市场一路高歌猛进的同时，接近3000亿元的兑付压力也成为业界关注热点。

　　帅国让称，从一季度到期的产品情况来看，房地产信托兑付风险似乎不大。只有当兑付压力最大的二季度数据出来后，才能判断兑付危机是否大规模出现。

　　不过，当下上涨的房价倒打消了不少投机者的疑虑。不少业内人士认为，此前一再提防的兑付压力也可能随房价上涨迎刃而解。接盘临近到期时点却无法兑付的房地产信托，也便成为了时下的热门生意。

　　据证券时报记者了解，按照行规，接盘方以原价（信托本息）接下开发商的债务后，可在原价基础上加以3～5个点的债权溢价，从而获取收益；即便部分项目的开发商不堪债务负累，接盘方也可以按合约接下项目经营权。

　　在接盘方看来，信托产品中的土地抵押资产往往是市价的4折～5折，甚至更低价抵押，因此接盘方相当于以一个折扣价格取得相关项目资产或抵押物资产，而且有充足的时间将这些产品变现。

　　目前房地产私募基金以及四大资产管理公司已然成为接盘的主力。而近期业内也在盛传，新的接盘群体正在形成，不少公募基金子公司正在研究推出对接信托到期项目的专户产品，帮助信托产品解套，并继续经营融资项目。