牵动各方神经的“南宁版”国五条细则已“靴子落地”。4月17日，记者从有关方面获悉，15日，南宁市政府办公厅已印发关于继续做好房地产市场调控工作的通知（以下简称“南宁版”国五条），从限购、信贷及税收政策调整、土地供应、住房保障、市场监管等几大方面“出招”，并进一步明确2013年新建商品住房价格控制目标。

　　从3月底以来，全国已有北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆、沈阳、宁波等20多个城市相继出台地方版国五条细则。“南宁版”国五条够不够“火辣”，有着怎样的亮点和魅力？昨日，本报记者采访了政府部门、房地产开发商、业内人士及广大市民，倾听各方对新政的“好声音”。业内人士表示，“南宁版”国五条虽然不及北京、上海等严厉，但也暗藏“杀招”。

　　1 房价目标与收入实际增幅挂钩

　　对备受关注的房价调控目标，“南宁版”国五条明确：今年南宁市新建商品住房价格增幅要低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。

　　“由于居民可支配收入增长的同时，居民消费价格也在增长，即居民可支配收入增长的绝对数值并非居民实际获得的收入增长数值。房价控制目标扣除居民消费价格因素的影响，以居民人均可支配收入的实际增幅作为参照指标更为合理。”南宁市政府有关人士指出，早在2011年，中央就曾提出要求地方公布年度房价控制目标，而今年改变了往年房价控制目标与年度居民人均可支配收入增幅相挂钩的做法，更能直接反映住房价格与居民住房支付能力的关系。

　　业内人士分析认为，2013年南宁市政府工作报告显示，今年城镇居民人均可支配收入增长12%，CPI涨幅控制在4%左右，根据新政的控制目标执行，今年南宁市房价增幅应控制在8%以内，对比执行调控政策以来的2011、2012年该市房价增幅数据，可实现保持房价稳定的调控目标。

　　“为了更准确地反映南宁房地产市场情况，细化调控措施，建议调控的重点应针对普通商品住房，而非普通商品住房交由市场自行调节。”南宁市一资深房产经纪人表示。据有关方面统计，南宁市2012年新建商品住房均价为6815元/平方米。他分析说，目前南宁房地产市场调控主要分为加大保障性住房供应和保持商品住房市场稳定这两大方面，其中商品住房市场包含了普通商品住房和非普通商品住房。在非普通商品住房方面，特别是部分高端住宅，供应对象针对高收入人群，其品质、配套设施以及一些软性的附加值较高，因此售价较高，如别墅等高端住宅的房价已经高达每平米2万元左右。但在统计房价数据时，该部分数据也纳入全部商品住房数据中进行统计，在一定程度上推高了整个房屋成交均价。

　　2 二手房“20%个税”规定仍待细化

　　对于市民而言，最为关心的是国五条中有关“20%个人所得税”问题，这也是被业内认定为最具杀伤力的楼市调控武器。“南宁版”国五条规定，要严格执行国家关于个人转让住房的各项税收政策。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依法继续免征个人所得税。

　　“二手房买卖差价20%的个税计征，这一剂猛药有可能带来商品房销售短期大幅回落，进而撼动房价，被视为“国五条”最大杀手锏。”南宁宝资嘉项目咨询有限公司总经理陈伟表示，综观全国20多个地方细则，除了北京、上海、广州、天津、重庆5个城市外，其他所有城市均未提及20%个税这一敏感问题。而南宁直接将这一税收调节政策写入了细则，并对能否核实房屋原值的情况进行明确规定，显示了当地政府从严执行国家房地产调控政策，巩固楼市调控成果的决心。

　　不过，陈伟也认为，南宁市不同于一、二线发达城市，二手房相比新建商品房交易量较小，采取“一刀切”的方式，将抑制二手房市场的发展，不利于盘活存量住房，增加市场供应。

　　对此，不少业内人士认为，按转让所得的20%计征个人所得税，固然可以对投机投资性购房产生一定的抑制作用，但加重交易环节的税负，也会对相当一部分改善型购房群体造成误伤。特别是对于房改房、集资建房此类带有福利分房性质的住房，当初是考虑到干部职工对国家、社会做出的贡献而给予的一种住房补助，如果也严格执行20%的个税征收标准，将引起较大反响。

　　“与不少城市回避20%个税相比，南宁市的这款规定虽无新意，但态度值得肯定。”市民黄浩认为，具体20%个税应该怎么收，何时收的问题，在细则中并没有明确，让不少翘首以待的购房者有点“摸不着头脑”，希望有关部门尽快出台相关细则。

　　“南宁版”细则15日已经下发，不过，17日，记者从南宁市税务部门了解到，目前该市仍按原来的房产个税计征规定执行，即按交易价格的1%计算方式纳税。“何时再进一步调整，如何调整，具体还要等上面通知。”南宁市地税局相关工作人员表示。

　　记者了解到，自3月1日，国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》后，因担心受“20%个税”政策冲击，与全国各地一样，南宁的二手房市场同样上演了“急速疯狂”。据南宁市房屋产权交易中心通报数据显示，3月份该中心共受理交易过户申请业务1642份，平均53份/天，比2月份814份的受理量多出828份，增长102%，创下3年来新高。

　　3 保障房建设首提“分配入住套数”

　　业内人士分析认为，“南宁版”国五条中，一方面，增加了保障性住房和普通商品住房供应，稳定市场预期；另一方面，支持合理自住需求、抑制投机投资性购房，防止房价过快上涨。

　　根据细则规定，南宁市今年要继续加大保障性住房建设力度，并在2013年要完成1.46万套、新开工1.942万套、新增廉租住房租赁补贴2000户及4800套分配入住的任务。此外，还要进一步解决外来务工人员的住房困难，将符合南宁市公共租赁住房保障条件的外来务工人员纳入公共租赁住房保障。

　　“增加保障房建设供应，成为当地政府调控房地产市场又一剂猛药。”广西大学土木建筑工程学院副教授李伟业认为，南宁市今年保障性住房新开工任务虽然比2012年的2.65万套有所减少, 但按近年开竣工资料统计, 目前仍有约7万套的保障性住房正在建设，续建套数和竣工任务是历年之最，而且更为可喜的是，“南宁版”国五条中，在全国首次提出保障房建设任务的一个新目标分配入住套数。“对广大无房户困难户来说，这比每年开工或基本建成多少万套靠谱多了。”

　　为了稳定普通商品住房及住房用地有效供应，“南宁版”国五条指出，2013年南宁市计划供应住房用地300公顷，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%，对列入年度计划的保障性住房用地实行优先供应，应保尽保。

　　同时，要求发改、国土、规划、建设、住房等有关部门共同建立保障性住房和中小套型普通商品住房建设项目行政审批“绿色通道”，提高审批效率，督促房地产开发企业严格按照合同约定开竣工，加快保障性住房和中小套型普通商品住房项目的建设和上市，尽快形成住房有效供应。

　　4　继续严格执行普通商品房限购措施

　　“南宁版”国五条指出，今年要继续严格执行第二套（及以上）住房信贷政策，继续严格执行普通商品住房限购措施。住房、公安、民政、税务、社保等部门进一步完善信息共享和审核工作机制，加强购房资格审核，对不具备购房资格的购房人，不予办理房屋登记；对违反政策规定，或教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的房地产开发企业、房地产经纪机构及其执（从）业人员，暂停网上签约或交易申请，其违规行为记入信用档案，并由其承担相应法律责任。

　　业内人士认为，对于南宁市这类三线城市，目前城乡差距还比较大，市郊及县区房地产开发水平较低，基础配套设施较为落后，根据中央城镇化发展的要求，今后一段时间内需加大对这些区域的开发建设，尽快缩小城乡差距。如果采取“一刀切”的方式在南宁市全部行政区域内实行住房限购措施，将极大地制约上述区域的快速及可持续发展。

　　据南宁市政府相关人士介绍，此前南宁市在制定限购政策时，充分结合自身实际，采取相对宽松的限购政策，因而未将市辖六县列入限购范围，只在“本市市区”范围内实施限购，仙葫、五象新区、兴宁快环外部分区域由于不在南宁市城区街道办事处所辖的区域，因此也不限购，并且规定能够提供累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的外地无房家庭，可以新购1套住房。他还表示，2011年以来，南宁市房价基本保持平稳，且房地产市场存在区域差异性，在全市“一刀切”实行限购，将不利于六县及五象新区等区域房地产市场的发展。（记者 文彩云）

　　作者：文彩云来源广西日报)