东兴证券沈刚：政策仍利好 短期调整不改中期上升
　　东兴证券投资顾问沈刚4日在财富天下电视频道《交易日》节目中表示，在国五条利空的打压下，大盘短期将继续调整，预计沪指将下滑至2250至2280点之间，而国家政策导向和变化仍利好，因此大盘短线调整不改其中期上升趋势。
　　沈刚还称，国五条十分严厉，短期对地产的打击是非常严重的，与地产相关的银行和水泥等板块也将受到牵连，建议投资者短线回避相关板块。
　　南方基金杨德龙：地产调控加码打压股市表现
　　南方基金首席策略分析师杨德龙今日发表专栏文章对后市进行分析。
　　全文如下：
　　上周A股小幅上涨，上证指数上涨1.96%，收于2359.51点，深圳成指上涨3.05%，收于9650.14点。分行业看，上周银行股上涨5.85%，排名第一；受雾霾天气持续刺激，环保股也出现大幅上涨；受反腐力度持续加强影响，市场预期白酒和高端餐饮消费受损较大，导致食品饮料、餐饮旅游板块跌幅最大。
　　海外方面，美联储主席伯南克重申量化宽松政策会继续进行，量宽的收益要高于风险，受此影响，全球大宗价格企稳并有小幅反弹。虽然意大利选举再出波澜，但毕竟欧债危机的解决机制已经十分成熟，且意大利的债务负担远小于希腊等国，因此欧债危机再次恶化的可能性很小。总体而言，海外经济形势较为平稳。
　　国内方面，中采 2月份制造业PMI为50.1%，比上月回落0.3个百分点，小幅走低，但该指数仍连续五个月保持在50%以上。汇丰2月份制造业PMI预览值为50.4，创四个月以来最低，但也高于50。尽管PMI数据有所回落，但并不改变经济复苏持续的势头。这一回调主要是受春节因素以及外需持续疲弱影响。就业市场仍保持平稳，内需回暖持续，且政策层面仍相对宽松都将继续支持经济回升。此外，本轮经济复苏的幅度温和，意味着近期央行无需转向紧缩政策。
　　近期影响大盘走势最大的消息莫过于地产调控“新国五条”出台。周末国务院通知，出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。对部分城市提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。这表明政府在两会召开前再次出重拳调控楼市。该政策出台将打压房地产市场整体的活跃度，预计活跃度将持续下降两个季度左右。住宅成交量将先降温，房价涨幅有所回落，下半年个别月份出现环比下跌。该政策对二手房交易打击大，对一手房销售偏利好。地产调控政策加码，将打压房地产成交量，对相关产业链板块形成利空影响，也将拖累大盘表现。
　　物价方面，春节后，农产品价格大幅回落，回落力度明显大于往年，表明前期上涨过快是由于天气原因，而非结构性原因。同时，上周央行公开市场只回笼了50亿元，表明市场之前担心的货币政策转向问题是过度担忧。
　　上周转融券业务试点推出，将大大增加融券的品种和规模，提高券商的业务收入，对券商股形成明显利好。在转融券业务推出之前，融券仅限于券商自有证券，品种和数量都非常有限，限制了业务开展的规模，融券量很小，也一直远小于融资量。在转融券业务推出之后，基金、保险等机构可以将拟长期持有的股票通过转融券出借给融券者，获得一定的利息收入。转融券业务试点之后，融券量将逐渐增加，做空机制对市场走势的影响也越来越大。短期来看，融券卖空规模扩大，对大盘特别是融券标的股票造成打压，加大市场波动区间。但是，从海外经验来看，转融券业务推出在长期可以防止股市泡沫化，反而熨平了市场波动，防止指数大起大落。
　　我们认为年初资金投放仍然保持较高增速，投资增速有望保持高位，而下游地产、汽车和家电销售持续旺盛，必将带动社会补库存热情；同时欧美经济正如预期不断改善，出口也会保持较高增速。综合来看，经济增长无需过度担忧。唯一不确定性的是房价和通胀问题。在母猪存栏数较高的背景下，猪价失控风险较小，尽管节后各地再次出现用工荒，但仍需观察低端劳动力价格是否大涨。
　　本周两会召开，将给市场带来一些政策热点板块活跃。证监会再次强调引入住房公积金入市，并加快香港三期2000亿RQFII、台湾1000亿RQFII审批，为股市增加源头活水。此外，证监会召开的媒体通气会上，证监会有关部门负责人谈及IPO何时开闸时表示，目前没有明确的时间表。短期来看，在地产调控加码的背景下，大盘将会出现一定幅度调整。从中期看，A股在经过一段时间调整后，有望再次出现反弹。(.证.券.时.报.网)

　　山西证券：房地产利空打压大盘
　　指两市早盘大幅低开，开盘后两市双双跳水，沪指跌超2%，深成指跌超3%，板块方面，地产股领跌，跌超6%，券商、银行、保险等跌超3%。技术上看，短线空头力量逐渐减弱，但目前的量能依然欠缺，缺乏量能的配合，短期的走势会比较温和，而政策面上看，周日，期待已久的两会也拉开了序幕，市场正式进入两会行情期，有媒体报道，今年的一号提案针对的是绿色农业，锁定餐桌安全，两会行情资金将在近期围绕该概念反复炒作，在两会利好的背景下，房地产调控的利空消息让短线市场可能陷入胶着状态。

　　江桂华:国五条利空 大盘本周或先抑后扬
　　《交易日》评论员江桂华4日在财富天下电视频道《交易日》节目中表示，国五条细则出台强势打压银行和地产，预计本周上半周将维持调整势头，但调整完以及做空动力释放完之后，大盘将迎来反弹，因此总体来说本周大盘将以横盘震荡为主。

　　银河证券：国五条细则调控升级，地产股进入中期调整
　　3月1日傍晚，国务院办公厅下发了关于继续做好房地产市场调控工作的通知，俗称“国五条”细则。在内容上，有不少超预期的方面：限购覆盖城市全部行政区域；房价过快上涨城市需提高二套房首付和利率；需缴纳个人所得税的，应依法严格按转让所得的20%计征。
　　我们的分析与判断：
　　（1）“国五条”细则传递出强信号：政府调控决心不变
　　此次“国五条”细则超市场预期，也向市场传递了一个很强的信号，即政府对房地产的调控决心不变。之前2月20日公布新闻稿时，大家一致的反映是低于预期，购房者和开发商对此都预期不充分。此次，楼市调控细则超预期的内容主要表现在：个人所得税严格按照转让所得的20%计征；严格执行住房限购，限购区域覆盖城市全部行政区域；房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
　　（2）政策调控或误伤部分改善需求，主要城市楼市成交或降15%
　　我们认为，新政细则会使得楼市需求会受到抑制，尤其是改善性需求；楼市也会产生结构性差异，即市中心由于税费较高而变得冷清，而郊区楼盘则大多以首套需求为主而相对活跃。对二手房而言，在地方的细则出台之后，由于税费的增加，买卖双方成本都大幅提升，二手房市场可能会有一个冰封期。对于新房而言，尤其是以“北上广深”为代表的一线城市的楼市，由于二套房信贷政策很可能收紧，购房门槛和成本都将上升，估计2013年全年主要城市的楼市成交量可能会下降15%至20%，中期来看（三至六个月），“国五条”细则对楼市需求释放是偏空的。
　　投资建议：
　　此次“国五条”细则超预期，预计影响15%的楼市需求；而各地方政府的楼市调控细则也将在未来的一个月内出台，一线城市政策可能会更为严厉，楼市和股市都需要得到反映。因此，我们继续维持谨慎的观点，房地产板块会有所调整。通过NAV合理折价率的测算，我们重点覆盖的公司的股价极限下跌空间平均值约为17%。
　　对个股而言，我们认为会继续分化。相对较好的还是房价泡沫小、涨幅小、产品定位于刚性需求的公司。比较而言，我们看好万科、保利地产(600048)、荣盛发展(002146)、南国置业(002305)和华夏幸福(600340)。（.银.河.证.券）

　　华安证券：二浪调整不必恐慌
　　本周消息面各种利好利空纷至沓来导致股指跌宕起伏。沪指在2290点关键点位附近企稳回升，但是距离5周均线2363点仍然一步之遥，并未实现短期走势转强信号。周末地产政策再度祭出或将造成市场调整继续。从技术面看，此轮调整主要以政策微调和权重股获利回吐所引发，目前来看由于整体市场其他版块涨幅有限，市场本身聚集的兑现压力并不突出，因此接下来的二浪调整过程中，是调仓换股的良好时机。后市如果股指的调整仍然保持在关键点位之上，则对于后市的行情不必过分悲观。
　　从市场运行看，周末地产政策再度出台必将导致地产股延续调整走势，短期而言大部分权重仍然处于调整过程中，个股将保持一定程度的活跃。两会大幕已经开启，两会主题股将继续受到预期提振。医药、食品安全、美丽中国、新型能源、环保节能等主题将继续受到短期资金追捧。
　　操作策略
　　二浪调整过程中适当控制仓位的同时，对于优质股逢低加仓、调仓，。选择符合两会主线且涨幅不大个股持有。板块方面，短期关注券商、工业智能化、页岩气、新能源、文化传媒等。中线继续逢低布局医药股。(华.安.证.券.)

　　贺春明：国五条细则短期不利于地产股
　　《证券时报》财苑社区证资料为长江证券投资顾问的贺春明发表观点认为，国五条改变了房地产市场的预期，可能对房地产板块短期有一定的不利影响，中长期有利于股市的继续走好。
　　贺春明表示，国五条中，个税计征模式改变主要针对未满五年的二手房产交易，短期二手房交易量会迅速降低，投资资金短期也将不再进入房地产市场，政策推出彰显房地产调控的决心，会改变市场对于房地产市场的预期。政策对于新建商品房的影响偏中性，一方面刚需会转向新建住宅市场，而投资性需求完全被挤出。如果房地产政策能够持续，炒房资金会逐步退出房地产领域，而这对于其他的投资领域或许不是坏事，这些资金投资于国民经济的其他领域，尤其是实体经济之中，对于经济的长远发展应该是有利的，而这些有利影响也会传导到资本市场，中长期有利于股市的继续走好。
　　贺春明指出，二手房征税，新房不征税，刚需会大部分转移到新房市场，这个政策对地产商有利。或者说这个政策最直接的影响就是推高房租。除非政府大量提供廉租房和保障房，而且大多数人都可以申请保障类住房。
　　贺春明同时认为，历年两会期间及两会后市场涨多跌少，主要由于新的提案概念可以推动一些概念的炒作，今年关注的焦点是节能减排、军工、文化板块等，可以作为参考。近期市场特点大盘股休整，题材股炒作，创业板指数连创新高，私募、大户对于市场表现非常乐观，指数或延续三浪主升浪。券商融资渠道进一步拓宽，有利于改善业绩增强竞争力，仍可关注。(.证.券.时.报)

　　国五条重创地产股 两会后有望修复
　　受3月1日晚间“国五条”细则出台的影响，3月4日早盘，地产股即遭遇暴跌行情,保利金地等封于跌停板。分析人士称，细则中限购制度、二套房信贷及税收方面的政策调整影响投资者信心，但楼市基本面不会大幅恶化，预计在两会地产调控窗口期结束之后，地产板块估值有望快速修复。
　　“国五条”细则中对限购令、二套房信贷及税收政策提出进一步细化和收紧。受此影响，3月4日沪、深两市双双低开，地产板块遭空袭。截止发稿，万科A跌幅9.63%，保利地产(600048)、金地集团(600383)以及招商地产(000024)跌幅则牢牢的封死在跌停板上，其他还有多只地产股跌停。
　　国泰君安发布报告认为，地产股短期内将承受压力，但与此同时，此轮调整将有利于年内以龙头地产股为代表的板块趋势性投资机会。行业中期迎来趋势性投资机会的可能性加大。
　　广证恒生地产行业分析师俞冲则表示，尽管地产股仍面临政策抑制风险，但楼市基本面不会大幅恶化。“调控新政对商品房销量的影响正在经历着边际效益快速递减的过程。”他指出，鉴于市场流动性依然充裕、城镇化建设加速的大背景，地产板块估值有望在政策靴子完全落地后快速修复。

　　楼市新政落地 基金认为对地产股冲击有限
　　上周五楼市调控细则出台，不过由于此前对相关政策已经有所预期，部分基金认为，政策短期内会对地产股有所冲击，但影响幅度或许有限，后续影响则须进一步观察一些一线城市会否出台进一步的执行规则，以及政策的实施效果。对于后市大盘的走势，基金经理们还是更为关注经济复苏的状况。
　　地产股短期承压有限
　　在出台楼市调控新政策“国五条”8天后，国务院办公厅3月1日发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，从六个方面细化了新“国五条”的相关规定。其中，较受市场关注的政策包括二手房个人所得税从严按照差额20%征收，对房价上涨过快的城市进一步提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率等。
　　对于这些政策对地产股的影响，基金投研人士倾向于认为，新政将对地产股板块带来一定的心理冲击，但由于市场此前已经对政策有较为充分的预期，在“国五条”出台前夕地产股已经经历过调整，预计短期内地产股不会遭遇太大压力，整体下跌空间有限。
　　上海一位股票型基金经理分析表示，二手房个人所得税从严按照差额20%征收，对二手房交易影响较大，预计二手房成交量将明显降温，但这部分被“挤压”出去的需求，是否会转移到一手房市场，还需要观察。如果一部分需求转到新房市场，一定程度上有利于开发商的销售业绩，那么对地产股的影响是中性的。实际上，从地产股投资角度，更需要注意的是，如果一线城市出台细则确认将提高二套房贷款首付比例和利率，这将对一线地产股造成冲击。
　　也有基金人士认为，调控的主要目的是稳定房价走势，目前来看对房地产板块影响不大。甚至由于“利空出尽”，地产股可能出现反弹，并带动大盘上扬。
　　关注经济复苏状况
　　对于后市大盘的走势，基金经理们还是更为关注经济复苏的状况。3月1日，中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心发布的2013年2月份中国制造业采购经理指数(PMI)为50.1%，较上月回落0.3%。
　　基金普遍认为，因春节长假对实体经济活动的强烈影响，PMI指数的下降可能主要源自季节性因素的影响，不适合根据单月数据得出明确的结论。因此，对于宏观经济实际复苏情况，目前还没有特别明朗的数据，市场短期内还无法充分辨明后市方向，仍需要进一步观察，因此在这段预期混沌期，操作上仍需要相对谨慎。
　　长信基金策略分析师毛楠分析表示，要想较准确地把脉宏观经济运行情况，分析3月份的各项经济指标尤为重要。若第一季度宏观经济数据验证了经济整体运行平稳向上，则强周期板块如煤炭、有色、汽车、地产、机械、建材等的投资机会将凸显；若经济呈现弱复苏态势，投资逻辑则可由银行股逐步转向消费等。(.中.国.证.券.报)

　　叶檀点评楼市新政：钱并不一定会流入股市
　　3月2日，著名财经评论人士叶檀在厦门出席民生银行的活动时指出，在新的房地产调控政策出台之后，房地产市场将进入一定时间的观望期，但是资金不一定会从楼市进入股市，股市也将进入震荡期，不过，股市依然有机会。
　　征收20%所得税蛮厉害的
　　叶檀称，新近推出的房地产政策是原有政策的延续和收紧，力度更大了，加收20%的所得税在之前就有，只不过之前是免征，现在加收20%所得税，蛮厉害的。这种税相当于资本利得税，对投资者是相当重的打击，房地产市场将进入新一轮的观望期。但是房价涨不涨除了税收之外，主要还是看货币，如果未来大家相信还是会通胀的话，很多人还是会铤而走险买房的。
　　“如果这一次房地产调控依然没有达到效果的话，相信还会有新的调控政策出台。”叶檀说，现在是在税收和限购上做文章，未来的政策会在房产税上。这次的调控主要是因为最近房价涨得很凶，这跟去年11月以来的货币放松有一定关系。
　　钱并不一定会流入股市
　　在楼市新调控政策出台之后，有财经人士表示资金将从房地产市场进入股市，中国股市将迎来牛市。
　　对此，叶檀表示，股市和楼市并没有直接的相关性，并不会出现楼市不行，股市就会好起来的情况。事实上，太多数情况，当货币政策收紧或者是泡沫崩溃的时候，所有的资产品价格都会下跌，所以当经济周期在下跌时，资产品价格下跌，楼市和股市都会下跌。
　　决定资金是否要进入股市的情况，主要还是在于圈钱市是否有改变，上市公司的净利是否有好转，如果没有好转，有钱为什么要进入股市？
　　“但是今年股市，依然还是有机会的。”叶檀表示，“股市将出现来回震荡的局面，对波段操作或者是短期投资者，今年是一个大展身手的良好机会。现在很多人认为在‘两会’前后，总会有一波‘两会’行情，新政府上台之后也会通过大力建设来拉动GDP，这无可厚非。但是我认为还是要由市场决定，经济发展、消费增加并不是一句话就能决定的，还是要尊重市场规律。”
　　智能化成为未来金融的主流
　　近日，由阿里巴巴的马云、中国平安的马明哲、腾讯的马化腾联手设立的众安在线财产保险公司，已经得到保监会同意其筹建的批文。在叶檀看来，这正是智能化开始成为未来金融的主流。
　　叶檀称，这是中国最敏感的商业群体对智能化时代的呼应，现在他们可以把所有的经济业务都在网上进行，信用分析也在网上进行，如果成功，就意味着中国的金融彻底进入智能时代，这对传统的金融将带来很大冲击。(.海.峡.导.报)

　　多家银行均未收到二套房贷调整通知
　　记者日前从多家中资银行获悉，银行方面尚未收到调整二套房贷政策的明确通知，因此仍按照首付比例最低六成、贷款利率最低为基准利率的1.1倍操作。
　　“新国五条”细则出台后，作为“配角”的商业银行，正在静待最新调整方案。
　　记者日前从多家中资银行获悉，银行方面尚未收到调整二套房贷政策的明确通知，因此仍按照首付比例最低六成、贷款利率最低为基准利率的1.1倍操作。
　　根据此次调控新规，“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”
　　“目前还未收到总行关于二套房贷的调整通知，”一家国有大行上海分行相关负责人对本报记者说，“现在等待相关部门和地方出台实施细则，银行方面应该会按照具体的落地实施细则来调整信贷政策；当然，上海地区房贷政策调整的可能性很大。”
　　该负责人同时坦言：“近期银行内部已经作出相关提示，敦促二套房贷客户加紧递交材料和办理相关手续，以免政策落地带来的影响。”该人士称，一般情况下，“房贷是否确定以审批作为界线，即如果审批获得通过，则该借款人不会受到政策改变影响”。
　　华夏银行深圳分行人士则介绍，国务院政策刚刚公布，落实起来需要一个过程，因此目前仍在执行之前的政策，而且该行上周刚刚开了各条线的业务会议，相关政策亦未下达，预计本周将会有的政策出台。
　　“我们肯定会紧跟调控要求，根据宏观政策来制定房贷政策，特别是在目前的情况下，我们自身对房贷业务也会比较谨慎。”该人士称，个贷在该行贷款中占比不高，个贷客户数量也不多，因此对个贷客户“还是很珍惜的”。
　　多位银行人士均对本报记者表示，未来银行将更为严格地执行二套房贷“认房又认贷”的认定标准，之前极个别银行“认房不认贷”的擦边球行为将不再被允许。
　　“事实上，从去年底以来，银行方面对借款人征信记录的核查已明显更加严格。”沪上一家房地产中介相关负责人昨天对本报记者透露，“这两天不断有客户打电话查询房贷情况，目前合作银行方面基本仍按照原先的首套房贷和二套房贷政策不变；一旦调整二套房贷政策，则客户在首付比例方面压力会比较大。”
　　实际上，在国务院此番出台新政策之前，各级银行的首套房贷政策都已有所收紧。招行深圳分行一名客户经理称，目前他们尚未接到政策调整的通知，但目前该行的首套房贷利率已经上调至基准利率，没有任何折扣。而浦发银行深圳分行人士亦称，目前其首套房贷利率为基准利率的九折，没有任何优惠。
　　一家股份制银行上海分行相关负责人则对本报记者说：“二套房贷占现有的个人按揭贷款比重并不高，大约八成仍是首套房贷，所以提高二套房贷标准对银行的影响不会太大。”
　　上海银监局上周五最新披露的数据显示，截至2012年末，在结构上，沪上首套房贷款余额占比87%，比年初上升4.5个百分点。一手房贷款余额占比59%，与2012年年初持平。
　　“从去年以来，股份制银行房贷业务规模总额是下降的，个人经营性贷款的比重则在上升，这符合资产优化组合的方向。”一家股份制银行副行长此前接受本报记者采访时说。(.第.一.财.经.日.报)

　　上海五大行尚未调整二套房贷政策
　　称未接到调整通知
　　预计首付比例会从六成提高到七成
　　新国五条细则昨日正式公布，且明确提及人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
　　早报记者采访发现，截至昨日晚间，在上海的工、农、中、建、交五大国有银行均未接到二套房贷政策调整的通知，依然执行首付比例最低六成、贷款利率最低1.1倍的标准。
　　二套房贷政策收紧不影响首套房贷政策？
　　“目前还没有接到调整通知。”多位银行分支机构的房贷相关负责人谨慎表示，亦表现出观望的态度。
　　一国有大行相关负责人表示，每次出调控政策，一般从国家政策出台到银行内部下发文件需要有一周时间，“不会那么快。”
　　但他同时指出，有一些银行的规定是，在调控新政出台期间递交的房贷申请，是否按新标准执行，是以贷款审批时间为准，也就是说，部分银行已经受理的一批房贷申请也可能“被新政”。
　　值得一提的是，国务院办公厅昨日发布的新国五条细则，对房价上涨过快的城市，央行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
　　具体到各地央行如何去界定房价上涨过快，是否有量化的指标，受访者均表示不得而知。
　　“上海肯定要调了，预计二套房贷首付提高到七成，贷款利率上浮20%。” 另一家国有大行分支机构的相关负责人昨日称。
　　事实上，二套房贷政策将收紧至“首付七成以上，利率较基准利率上浮1.3倍”传言已在市场上流传多日。一国有大行网点的客户经理还表示：“首付已要求七成。”该行电话客服针对二套房贷政策的答复则是：“一致按照人民银行的贷款利率政策，按照风险定价的原则，综合考虑每一位客户的资信情况、购置房屋特点、首付款的比例高低、贷款期限长短等多种要素进行合理定位，申请办理我行住房贷款的相关事宜与贷款支行经理联系，如果已经问了贷款支行，一般就是这么一个情况，具体还涉及网点审核的情况。”
　　受访的房贷业务相关人士均表示，即便二套房贷政策收紧，也应不会影响到银行首套房贷的既有政策。
　　购买250万元房产按首付七成需多交18万
　　据21世纪不动产上海区域市场研究部计算，假设购房者购买一套250万元的房源，以当前二套房执行标准，其首付需达六成比例，即150万元，最高可贷100万元。以一笔100万元总额、20年限、采用等额本息还款方式的商业贷款为例，按当前二套房贷款利率上浮1.1倍计算，其月供约为7876.5元，总计利息为89万元。
　　如果相关房价火热城市提高二套房贷款首付比例至七成及上浮贷款利率1.3倍，则购房者在购买同样房屋时，首先需支付175万元，最高可贷额度仅为75万元，较此前多交25万元。
　　而以一笔75万元总额、20年限、采用等额本息还款方式的商业贷款为例，按二套房贷款利率上浮1.3倍计算，其月供约为6515.8元，总计利息为81.4万元，仅比二套房利率1.1倍时少缴约7万余元利息。
　　由上述可见，一旦提高了第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率至七成、1.3倍，对于申请二套房的购房者而言，其先期支付成本大幅增加的同时，远期支付的利息总额则相对减少较少。
　　而按如今未调整的二套房1.1倍的贷款利率计算，同样75万元总额、20年限、采用等额本息还款方式的商业贷款，其月供仅5907.4元，总计利息为66.8万元，月供少缴608.4元、利息更是少缴14.6万元。(.东.方.早.报)

　　楼市新政执行前 京津沪二手房交易激增
　　3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称 “国五条”细则)明确提出了“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施。受此影响，近日，二手房交易者急于在政策正式执行前尽快完成交易，京津沪多个房地产交易中心人头攒动，很多窗口前排起了长长的队伍。
　　中原地产市场研究部数据显示，3月2日北京二手房住宅网签套数达1059套。而此前两天的网签量为：2月28日1036套，3月1日746套。
　　中原地产研究部总监张大伟表示，截至日前，北京二手房单日网签超千套的合计有179天，其中仅3月2日为假期成交。
　　昨日 (3月3日)，《每日经济新闻》记者在北京、天津、上海几个房产中介处走访调查发现，新政甫一发布便引爆了房产中介的生意，前来咨询、交易的人数明显增多。
　　中介：单日新增房源近四成
　　伟业我爱我家的资料显示，3月1日傍晚“国五条”细则公布后及当周周末，许多经纪人的手机响个不停，也有不少客户、业主及周边小区居民来店咨询新政事宜。
　　其中，有近90%的咨询都是关于“二手房交易个税按差额的20%征收”的话题，另有近10%的咨询是关于“二套房首付和贷款利率提高”的话题。消费者问得最多的是“政策具体什么时间开始执行”、“我的房子是不是要按20%的差额缴税”。
　　上述资料显示，很多交易者都有尽快签订合同，办理过户的意愿；刚刚签订购房合同的交易双方，则期盼房子尽快网签过户；近期有购房计划或出售意愿的，希望尽快达成交易。
　　伟业我爱我家市场研究院数据显示，新政出台后，仅3月2日单日的新增买房客户需求委托量环比前一日就增长了近三成；新增房源委托量近四成。我爱我家4008咨询热线处于超负荷运转状态。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，“国五条”的执行细则在各地落地之前，为抢搭政策末班车，二手房市场将迎来一波交易高峰，但在各地执行细则正式出台后，二手房交易量将迅速跌入低谷，价格也会经历一个短暂的滞涨期。
　　北京：二手房价格出现松动
　　昨日上午，《每日经济新闻》记者来到北京昌平区回龙观某知名房产中介门口。不大的门店内，前来看房、咨询的人络绎不绝，很多人咨询的是二手房买卖、过户以及“国五条”细则公布前后对二手房买卖的影响等。
　　“目前大家问的都是20%个税的问题，但是因为细则还没有出来，大家都处于观望之中。针对这件事，下个月的过户计划可能会有调整，但是现在还没有动静。”一位工作人员向记者表示，从前日晚上开始，他的电话就响个不停。
　　“之前一直很坚挺的二手房房价，现在也出现了松动。”该门店导购人员告诉记者，“‘国五条’细则出台后，交易人数明显增加，不急着用钱的人也急于出手。比如龙腾苑二区的房子，现在能卖260万元，新规推出后就只能降低价格为不确定的个税腾出空间，否则出手会比较困难，买家承受不了。同时，买家也急于购买，害怕未来的个税会拉高房价。”
　　在回龙观的另一家知名房产中介门店内，工作人员表示，很多业主急于赶在新政实施前将房子出手，在价格上作出了些许让步。
　　“之前不让议价的房子，现在的价格开始有所松动了。个税额无论怎么说还是会反馈到买方那里的，但是房价会为个税留下空间，总体来说买方还是买一样价格的房子，但是卖方少了几十万元的个税钱。当然，也有些不打算降价卖的房东，因为不着急用钱，现在还在等细则出来。”该工作人员说。
　　记者走访的上述两家中介工作人员都表示，“目前交易最多的是三居室”，当记者表示想买房时，导购称买大的比较划算，“未来房价会涨，你现在买了三居，以后也不用换房，最好是趁新规出台之前”。
　　天津：郊区市区冰火两重天
　　类似赶在新政之前忙过户的现象，在天津塘沽区几家房产中介现场却没有出现。
　　即使在周末，塘沽区房地产中介处看房的人也不多，甚至可以用“冷清”来形容。一位中介工作人员告诉《每日经济新闻》记者，这周末看房的人比上周少，原因是这边按揭客户大约占到总成交量80%~90%，由于按揭客户办理过户的时间需要一个多月，更多的购房者选择了观望，等新政“靴子”落地以后再作打算。
　　与塘沽区交易市场冷清局面不同的是，河东区二手房交易却很火爆。
　　河东区我爱我家、中原地产等多家中介的大厅里，站满了前来咨询的客户，经纪人也忙得不亦乐乎。
　　“往年这个时候也是二手房交易的旺季，但今年尤其火爆。”中原地产晨阳道店一位经纪人告诉记者，二手房市场从上月中旬就开始回暖。究其原因，他认为是“新政给房产市场添了一把火”。
　　“卖房差价的20%征个人所得税，这一政策比较严厉，很多拥有多套房屋的业主都想趁早卖，不愿再撑了。”上述经纪人表示，上周(2月25日~3月1日)平均每天都有十几位业主办理过户。
　　“越调越严，不能再等了”。一位业主表示，等新政下来后，如果再按照原来的价格报价，加上卖房差额20%的税收，买方肯定接受不了。
　　一对正准备购房的年轻夫妻表示，虽说新政公布的个税是由房主缴纳，但交易过程中还是会转嫁给购房者，买房不能再等了。
　　“大家都想在办理过户的过程中少花点钱”。我爱我家晨阳道店一位经纪人指着店里正在签约的业主和购房者说。他们店3月2日就成交了5套，但他认为目前的火爆不会长久，“等新政下来后，买卖双方肯定都会减少，对于新政规定的税费，交易双方都有一个适应期”。(.每.日.经.济.新.闻)

　　财政部官员贾康：新国五条误伤改善性购房需求

　　3月3日，全国政协委员贾康在人民大会堂遭遇记者围堵采访。中国经济网记者冯兴科/摄
　　今日下午，全国政协十二届一次会议开幕。全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康在接受记者采访时表示，“新国五条”会误伤居民改善性购房需求，但不应要孤立地看待，它在政策组合拳里，是看得见、摸得着的一个措施。
　　会议结束后，贾康委员在人民大会堂一楼大厅被记者们团团围住。他表示，“新国五条”中规定，二手房交易中个税按个人所得的20％征收，这项规定对投资需求来说，会产生很大的抑制作用，也会影响成交量，这是房地产调控的一个正面效果。但不可避免，会对居民改善性购房需求带来抑制作用。
　　“对于房地产市场来说，‘新国五条’确实会有一些负面作用。但在现阶段，管理部门综合考虑后，总得要先解决当前房地产调控中的主要矛盾。总体来看，这样一个政策，我认为不要孤立地看待。它在政策组合拳里，是看得见、摸得着的一个措施。”贾康委员说道。
　　在贾康委员看来，“新国五条”并非永久不变。他认为，这个政策会根据新情况，不断地动态优化。其对于房地产市场将产生何种影响，他表示，“新国五条”关于征收20％的个人所得税，很可能会转嫁到购房人的身上，并从而影响到二手房市场和新房市场。“对于有刚性需求的购房者来说，如果他非买房不可，就可能会考虑新房市场，这将会增加新房市场成交的热度。”
　　最后，贾康委员表示，要重视多年来推行的保障房建设。“保障房建设，要加快对低收入阶层‘住有所居’的有效供给，特别是加快以公租房为重点的保障房建设。如果保障房做得基本到位的话，那么商品房的房价问题，大家就不会感受有那么大的杀伤力。”他认为，如果所有低收入阶层都“住有所居”，那么其他人就可以从容行使消费者主权，对应开发商的生产经营权，大家就可以在公平合理的情况下自由选择了。
　　委员小资料：
　　贾康，著名财经专家，现任财政部财政科学研究所所长、研究员、博士研究生导师，中国财政学会副会长兼秘书长。

　　楼市调控加码 短期压制需求
　　2月20日“新国五条”发布后，市场对于其基调定为“原则性表态”和“引导市场预期”，对于政策走向预判更加敏感的资本市场并没有出现快速和大幅度下探，反而在随后几个交易日出现纠偏性回补。但是，在“新国五条”发布后披露的2013年1、2月份数据显示房价在加速上涨，特别是在一线城市。1月份，全国70个大中城市中房价环比上涨的城市有53个，且涨幅明显扩大，与2012年 12月房价环比涨幅不超过 1.2%相比，1月价格上涨的城市中，最高涨幅已扩大至 2.2%；3月1日披露的百城房价指数显示，2月份主要城市房价环比1月上涨0.83% ，这也是自2012年6月以来的第9个月环比上涨。其中，广州、北京、上海和深圳2月住宅价格环比分别上涨了2.38%、0.88%、1.33%、2.55%。
　　在舆论压力、引导预期的压力和房价快速上涨的压力面前，中央需要做出具体的表态和明确应对措施。于是，国办发〔2013〕17号文在“新国五条”发布后8日内迅速出台，并在基调和力度上试图迅速扭转市场此前的预期。这一点体现在政策发布背景的表述上，“新国五条”的表述是：“我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变”，意在传达房价上涨之必然和调控之难，而17号文则强调：“当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化”，意在传达调控之重要和调控信念之坚定。前后表述截然不同，后者旨在扭转此前“新国五条”发布后市场形成的“房价上涨趋势难改和控制难度很大”的预期。
　　而基调的这种变化也体现在了具体的政策措施上，总结来说，加码力度大的政策主要体现在三个方面：一是规定已实施限购措施的城市，其限购区域应覆盖城市全部行政区域和所有新建商品住房以及二手住房，这对“新国五条”提出的统一限购政策给出了具体“如何统一”的答案；二是房价上涨过快的城市，将提高二套房首付比例和贷款利率，该表述一方面意在将此前传言的二套房贷收紧政策纳入新政范畴，另一方面意在向市场传达调控不仅限于原则性表态；三是对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管和房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
　　上述政策加码的力度和影响一方面是中央和地方博弈的结果，另一方面取决于这些城市住房供求状况，特别是待售商品住房的消化情况。首先，就限购行政区范围如何扩大来说。限购在一线城市(除广州外)已覆盖全部行政区，故辖区内有郊县和非核心区的二线重点城市(如南京、成都等)将可能是此次限购扩大行政区覆盖面的重点，因为这些城市是去年以来房价上涨较快的城市，也是本轮调控重点打击的对象，而且新建商品住房供应基本上都在这些区域，政策针对性较强。至于其他实施限购的二、三线城市，目前存在的最大问题是待售商品房消化压力大(如贵阳、沈阳、西安等)，且2012年这些城市房价上涨幅度很小，甚至还没有上涨，限购行政区扩大基本上难以实现；其次，就二套房贷紧缩政策来说，不管该政策最后以何种形式落地(如是否考虑合理的改善性需求、二套房贷首付成数和贷款利率如何设定等)，基于目前庞大的改善性和投资性住房需求，以及已在执行的、偏高的二套房按揭首付成数和执行利率，再次加码对于市场的影响将非常大。再考虑到二、三线城市偏高的库存，以及近年来基建投资快速推进对于土地财政的依赖程度更高，因此该政策最后在一线城市加码的概率更大；最后，就二手房交易按转让所得20%计征个税来说，该政策如果能够真正执行，政策效果和对于市场的影响将是史无前例的。但目前该政策执行存在制约因素：一是很多房屋无法按前后一致的编码核实历史交易和登记信息，也就无法核实房屋原值；二是计算两次交易中的个人所得，需要核减产权人的装修和维护支出、房屋的自然折旧等，存在可操作空间和漏洞可钻；三是原来二手住房交易个税一直按照交易额的1~1.5%来计征，新征法对于税务部门的信息系统建设是一个不小的挑战。而且，该政策的目的在于控制2012年以来二手住房价格的快速上涨，而过去一年二手房价格快速上涨主要发生在一线城市，所以即使该政策最后能够实施，也主要在一线城市。
　　政策如何落地还需相关部委出台配套政策和地方具体落实，时间上将至少会拖延到“两会”后到4月份。短期看，市场将重回浓重的观望氛围，成交量或将从二季度开始锐减，房价可能在二季度滞涨微跌，并在三季度实质性下跌，减量幅度取决于具体落地的程度。长期看，由于这一揽子政策仍旧是需求管制，在供给面(保障房供应、居住配套跟进、公共资源空间布局以及新型城镇化质量)短期内无法突破瓶颈的情况下，驱动一线和主要二线城市房价上涨的长期因素仍旧存在，此轮针对一线和主要二线城市楼市的调控措施难以取得根本实效，无非是需求在短期内被压制。(.证.券.时.报)