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■本报记者 韩丛 继与美国铁狮门合作开发北美项目之后，有媒体报道万科近日将其海外触角延伸至澳大利亚，再谋新的发展。有业内人士向本报记者表示，万科此举关键在于满足移民、留学生的住房需求，但其海外布局的举动将会面临投融资、管理模式等方面的挑战。国内扩张受限制据本报记者了解，万科目前正在悉尼方面寻找合适的投资机会，也在积极准备在悉尼几处地块的竞拍。一位澳大利亚方面的房产机构内部人士曾向媒体透露，万科方面正与悉尼开发商进行实质的接触与洽谈，目前万科已派出相关管理团队进入澳大利亚，且万科在悉尼想独立开发。就在此消息被报道之前，蛇年伊始的2月13日，万科宣布与美国铁狮门房地产公司合作，共同开发在旧金山的住宅项目，这成为万科在北美市场上的首次出击。而在此之前，万科董事会主席王石(微博)在达沃斯论坛等公开场合均提及其国际化战略。针对万科在美国、澳大利亚的相关举动，房地产行业研究员韩长吉对本报记者表示，万科向海外房地产市场扩张一个关键的原因在于国内房地产市场正在进行严格的宏观调控。近日，中央发布房地产调控新 “国五条”，楼市调控再次收紧，有业内人士曾对本报记者表示，这表明国内房地产项目扩张将受到严格的监管。韩长吉认为，进军海外是大型房企走向国际，开拓海外市场，迎合海外华侨、留学生等住房需求的一种体现。万科此举的利益关键点在于随着当地经济发展、住房需求的增加，房产、土地具备一定的升值空间。以悉尼的房产外销市场为例，其外销比例较其他国家高，更为明显的是，在外销比例中，中国人的购买比例占外销市场总量的15％。在美国旧金山，华人比例也比较高。因此，有业内人士预测，万科在澳大利亚、旧金山开发房产将占据一定的优势地位，他们开发的房子将很大一部分卖给中国人、留学生等群体。挑战重重 难言乐观万科布局海外房地产市场是一步大棋。从万科在美国投资房地产项目的经历来看，实属挑战重重，业内人士对此表示喜忧参半。据悉，万科与美国方面的合作源于王石和铁狮门总裁兼联合首席执行长斯派尔的一次早餐，二人相见甚欢，之后便谋划合作，经过两年的合作谈判，最终于2012年12月达成旧金山项目工程协议框架。从万科投资旧金山项目来看，其投资海外地产项目主要负责出资金并担当管理合作人及财务投资者的角色，由海外合作伙伴负责具体项目的设计、开发、销售、运营等。韩长吉认为，此种合作方式恐怕不能算是最“靠谱”的一种，因为毕竟万科很难掌控项目具体开发运营状况，投资存在很大风险。不过，也有业内人士表示，不必过度担心万科在合作中丧失主动权，因为从二者出资比例方面来看，万科并非处于绝对劣势。据此前万科某高管透露，旧金山项目总投资约为6．2亿美元，其中万科将投资1．75亿美元，铁狮门提供7500万美元，其余部分将通过债务融资覆盖。万科持合资公司70％的股权，铁狮门为30％。针对万科投资旧金山的前景，中国房地产信息集团分析师薛建雄曾表示并不乐观，因为万科在国内的融资成本较高，而在北美的投资回报率相对较低，保本实属不易。此外，薛建雄还表示，在美国开展房地产项目，不仅需要和政府沟通，更困难的是与社区沟通，项目必须获得社区的支持才能推进，往往需要社区几十万人 “统一意见”。这就造成了项目进展速度慢，效率低，中资房企“耗不起”。至于在澳大利亚投资房产将面临的挑战，一位不愿意透露姓名的业内人士向本报记者表示，澳大利亚对房屋修建的质量要求非常高，国内难说有哪家房地产企业能满足其高要求。此外，澳大利亚的开发投资程序也更为复杂，对于想独立开发的万科将构成挑战。除上述投融资成本、回报、质量挑战等问题之外，韩长吉还表示，万科出海在资金、运营管理模式、土地使用管理、相关资源开发、风土人情等各方面都将面临繁复的挑战。房企出海成趋势近日，中国海外投资联合会的数据显示，2012年以来，碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、中坤等十余家房企均在海外开展项目或者进行相关投资，尤以中坤黄怒波购买冰岛一事最为轰动。从上述房企的发展来看，其成效目前尚未明显呈现，不过投资数额却都不菲。据媒体报道统计，碧桂园在马来西亚投资高达数百亿元，中国建筑在加勒比海地区联合投资方共投入35亿美元开发一处旅游度假项目。业内人士认为，“在国内房地产市场严厉调控的背景下，加上移民潮的推动，房企出海投资地产项目将成为一种趋势。国内开发商若要想在海外市场取得一席之地，还得提升自身国际化经营能力，提早进军才能占得先机。 ”韩长吉认为，对出海房企而言，市场固然重要，但更重要的还是资金、项目开发、管理等硬实力，以及对当地法律法规、习俗、文化等软实力的了解和提升。
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