领盛投资管理亚太区策略研究部主管高博立表示：“过去几年，市场对核心物业的需求并没有减少，随着亚洲的退休金、保险和主权基金增加在对房地产上的投资比重，这方面的需求将继续增长。这会令到核心物业更为昂贵，但由于能提供高质素的收益来源，因此对于某些投资者而言，这类物业仍然物有所值。这种需求也可通过积极的资产管理，恢复其高质量收入来源，使增值策略变得有吸引力。”

　　“因此，无论是透过租赁，杠杆或选择位置更佳的物业，越来越多投资者会愿意接受更高的风险，以换取更大的回报。如果没有额外的经济冲击，刺激经济措施能一如预期重新刺激增长，使得经济和金融情况改善，那么这类接受更高风险的做法将会更加普遍。”

　　亚太区展望

　　2012年下半年亚太地区的经济急速放缓，而紧随的财政及货币刺激措施将使得该地区于2013年出现增长的转机。宏观的经济情况反映出，企业将在2013年增聘人手和扩大商业投资。消费市场普遍较具抗跌能力，因此零售和住宅房地产市场保持得较为平稳，但不会如其他物业类别般大幅升值。由于欧洲的需求疲弱，区内的贸易将会继续缓慢增长，因此并非专注于本地或区内需求的物流设施，交易量可能会显得疏落。

　　亚太区主要的上行风险：

　　- 中国的经济突然回升将推动国内资本价值，特别是住宅市场。回升的趋势也将带动整个地区的增长，特别是与中国国内经济增长紧密相连的经济体：澳洲、香港、日本、澳门、新加坡和台湾。

　　- 由于全球利率长时间保持在低位和亚洲经济好转，越来越多流动资金将流入区内。资金涌入可能如2009/2010般导致交易量和资本价值激增。

　　亚太区主要的下行风险：

　　- 如果家庭普遍选择把新增的收入储蓄起来，而不是用于消费，中国可能无法过渡到一个以消费为主导的经济体。如果区内最大的经济体表现不佳，将影响整个亚太地区。

　　- 地缘政治风险，虽然可能性较小，但会带来一些最不利的影响。在区内的岛屿主权的问题，可能削弱投资者的信心，破坏贸易和投资活动，并引起由市场情绪导致的资产价格下跌。

　　领盛建议，亚太地区投资者在2013年应考虑四个方面：

　　- 对于愿意接受降低资本回报，以换取稳定收入的投资者，可考虑市场上有具吸引力的核心物业投资机会。

　　- 投资者应研究是否可利用核心物业的需求不断增长及区内经济复苏的预期，对资产进行重新定位。

　　- 尽管经济增长会放慢，但仍有市场由于供应有限而可保持一定的增长率，可通过发展核心物业或主动的资产管理以提高租户质量，获取非常具吸引力的回报。

　　- 填补因投资组合贷款人退出，对开发项目造成的风险资本再融资缺口。

　　中国内地

　　领盛认为以下是中国内地房地产的最佳投资机会：

　　 物流仓库：稳定的现代化仓库在许多国家提供极具吸引力的购买价格和稳定的收入，其中以中国的预期回报率最高。此外，个别地区的现代物流设施的发展非常具有吸引力。这些项目将受益于全国物流网络基础设施的投资和持续的效率提升。虽然该投资机会具有吸引力，但投资者应注意，由于建设周期短，加上缺乏透明度，使中期的供应风险难以确定。

　　 写字楼：由于甲级与乙级写字楼的租金差距扩大，一线城市核心地段的乙级写字楼可通过改善资产和租客组合，提供升值潜力。

　　 酒店：最好的投资机会是一些能提供稳定的、与核心物业回报相若，但传统上并不被视为核心的物业。将经营不善的中国国内品牌酒店重新定位，应该会得到相当丰厚的回报。

　　 零售物业：虽然位置非常重要且交易量有限，但零售物业仍然具吸引力。投资机会可在中国个别的一线和二线城市的优质零售物业中寻找。

　　 综合开发项目：在中国的综合开发项目可利用具备长者护理及/或国际学校概念，从而得益于日益增长的中产需求并较竞争对手拥有突出优势。这类项目具有吸引力，并有机会以较低的成本从政府获得土地。

　　关于领盛投资管理

　　领盛投资管理有限公司是处于领先地位的全球房地产投资管理公司，亦是仲量联行集团(纽约证券交易所[微博]交易代码：JLL)的成员，管理约470亿美元的上市及非上市全球私人和公共的物业的股本。领盛投资管理活跃于房地产资本及运营市场，包括非上市及上市市场、债务及股本市场。我们的客户包括全球各地的公营及私营退休基金、保险公司、政府、基金会及个人客户。欲了解更多信息，请浏览www.lasalle.com。