12月16日，港铁在深圳地铁4号线龙华线车厂上盖发展项目“天颂”正式启动，这也是港铁首次在香港以外获得土地开发权的项目，开启港铁在中国内地物业开发的先河。

　　作为世界上为数不多能盈利的地铁运营商，港铁开始在内地复制其在香港“地铁+物业”的盈利模式，参与深圳以及内地其他城市的土地开发。

　　港铁行政总裁韦达诚在接受《第一财经日报》记者采访时称，希望港铁“地铁+物业”综合发展的经营模式在内地的首次运用，能为内地铁路沿线土地综合开发利用提供成功典范。

　　港铁的下一个物业开发项目将在天津地铁6号线北运河站进行。目前，港铁在国内北京、杭州、天津、深圳四个城市有项目运营，运营方式也分为三种：公私合营（ PPP）、建造运营移交（ BOT）、运营及维护 （O&M）。

　　开发总成本约40亿元

　　从地理位置上看，天颂项目位于龙华新区大浪街道，是深圳着力推动产业转型升级的新城区。

　　深圳地铁4号线（龙华线）是一条连接深圳南北的地铁主干道，途经人流量巨大的高铁站深圳北站。天颂项目位于距离深圳北站两站的龙胜车辆段上。未来，深圳北站连通香港九龙的高铁开通，到九龙只需14分钟。

　　该地块的地价约为人民币20亿元，项目公司将负责项目的所有开发和建筑成本，预计建筑成本约为20亿元。该项目将于2016年竣工，届时将提供约1700个住宅单位和10000平方米的商场，预计2014年取得预售许可。

　　港铁2012年年报显示，截至2012年底，其资产总值为 2069.15 亿港元，市值 1766.92 亿港元，其中政府占股 76.7%，是全球少数几家盈利的地铁运营商之一。

　　而让港铁实现盈利的模式正是“地铁+物业”的模式。简单来说，这一模式是指城市轨道交通建设，提供出行方便并提升地价，提升后土地价值的一部分通过物业开发回收，以补贴地铁建设资金缺口，并为地铁增加客流。在这个模式下政府不用补贴地铁，更可从沿线土地开发收取地价，有明显的财政效益，同时也可为社会带来可持续的生活方式。

　　目前，港铁运营香港 9 条市区铁路线及一条机场快线，并在新界西北提供现代有轨电车服务，占香港公共交通总运量的 46.4%。在香港共计投资及营运诸如圆方（Elements） 在内的 13 个商场，管理包括香港国际金融中心二期在内的高端写字楼及住宅。

　　成功模式如何复制

　　目前，中国正处于地铁轨道交通快速发展期。截至 2013 年 9 月，国内获得国家批准建设轨道交通的城市达 37 个，高居世界第一。

　　但内地城市的地铁开发运营一直难逃政府补贴的命运。以深圳为例，深圳地铁集团2012年财报显示， 2012年利润总额3.785亿元，而2011年是6.751亿元，同比减少43.94%，2012年净利润3.265亿元，2011年5.928亿元，同比减少44.92%。深圳地铁集团认为，利润总额较上年同期减少的原因之一是，2011年度确认政府补助 7 亿元，而2012 年度确认的政府补助为 5 亿元。

　　港铁“地铁+物业”模式帮助港铁实现盈利，2012 年度港铁总利润（EBIT）约为 125.5 亿港元。

　　地铁上盖物业商业开发也正逐渐被国内地铁公司采纳。以深圳地铁为例，2011年深圳地铁上盖物业商业开发进入实际实施阶段，如蛇口西上盖物业项目、深大站项目相继开工、前海车辆段上盖项目与塘朗车辆段上盖项目进行首批合作开发试点，但这一模式是否能在内地地铁公司开发中形成良性循环尚待观察。