广东省新兴县水台镇是一个只有1.5万多人口的山区偏远小镇，当地以“文化体育中心”名义，向新兴县发展和改革局立项报批征用农地480亩。但是，这批公益用地中的大部分被离奇“招拍挂”到一家私人房企的名下，用地性质也已经改变为“商业、住宅用地”。公益用地又如何变为商住用地落入了房企之手？记者对此作了调查。

　　公益项目的“圈地玄机”

　　记者近日从广州驱车150多公里，抵达这个被群山环绕、地广人稀的小镇。“水台镇文化体育中心”项目，位于该镇街区南部约七八公里处的荒郊野岭之间。在“双和公路”南侧，记者看到数台钩机、推土机正在水田与山野处紧张施工。“该项目启动已有大半年了，当时还没有拿到土地批文。”一位知情人士对记者说。

　　为了解该项目的“出生”，记者辗转查阅了水台镇政府于2012年3月2日向新兴县发展和改革局申请立项报批的《水台镇文化体育中心项目建议书》。该镇在建议书中提出：由于近年来农村人口不断向圩镇集聚，急需建设一个集文化、娱乐、健身和开展一系列文化活动、体育活动的场所－－文化体育中心。该文化体育中心拟规划在镇南片区，规划面积480亩，计划投资2亿元。

　　当前用地紧张，一个县正常的用地指标不足千亩。水台镇人口不多，却如此大手笔谋划建造480亩的镇文体中心，底气何在？为何舍近求远，将项目放在远离居民区的荒郊野岭？既然定位为公益性项目，为何最后成了私人房企的“囊中之物”？

　　面对记者的一连串提问，水台镇委书记徐广志向记者说出了其中的“秘密”：“镇文化体育中心”是镇政府为应对国家征地监管体系，万不得已制的“局”，目的是给拟引进的一个大型商住地产项目取得土地批文。

　　“因国家规定，商住用地一定要走招拍挂等程序。”徐广志说，“通过设立镇文化体育中心项目，以公益性用地性质报批，可使项目更容易通过立项，也容易使土地在招拍挂时不会轻易落入非意向企业之手，一切尽在掌控当中。”

　　“替身项目”一路绿灯

　　新兴县一位知情人士介绍说，作为“替身项目”的水台镇文化体育中心，其真实身份是来自东莞的房地产开发企业－－福华集团和丰泰集团拟联手开发的一个大型商业住宅项目。该项目位于水台镇东南面的国有水台林场，以及部分农村土地，远景规划面积为8000亩，首期意向用地1100亩。

　　该项目的实际运作公司－－云浮市悦和居投资有限公司副总经理霍卫堂说，水台可望纳入珠三角“两小时经济圈”，公司高层看好这里的生态及旅游资源优势，拟在此投资建设养生类的商住地产项目。“项目已分8批次拿到了首批共340多亩土地，具体规划仍在制定中。”

　　对于“虚设项目”之事，水台镇委书记徐广志向记者反复解释说：这是一个生态型的“好项目”，水台镇“求贤若渴”，故不得已而为之。

　　记者了解到，悦和居商住项目在水台镇的正式文件中很少提及，但对外称谓名目繁多。除称作“文体中心”外，在镇的多份文件中，分别出现“体育公园”、“森林公园”、“水台林场项目”等多种称谓，但均指的是同一项目。

　　一些知情群众说，该项目最终目的是开发成配套有高尔夫球场、以别墅为主体的大型高档楼盘。“这根本不会为社会公众服务，档次和价格也肯定不是普通老百姓能承受得起的，哪有公益事业的半点影子？”

　　这样一个“偷梁换柱”的商住项目，却在审批的层层关键环节“一路绿灯”。

　　记者查阅获知，《水台镇文化体育中心项目建议书》在申报的当天，就得到了新兴县发展和改革局批复“原则同意建设”，上面盖有“新兴县发展和改革局”大红公章，落款时间为“二0一二年三月二日”。

　　“项目审批应该经过一系列严格的环节，新兴县发展和改革局当日收文、当天审批，其效率可谓神速。”新兴县一位不愿透露姓名的干部说。

　　对此，新兴县发展和改革局负责审批工作的党组副书记苏石汉表示，“由于人手有限，我们基本是以书面材料审核为主，如果有疑问才需要到现场实地考察，工作人员稍不谨慎就会让虚假材料蒙混过关”。

　　“化整为零”违规操作

　　按照国家有关法规，县政府拥有的土地审批数量有限。获得项目“准生证”之后，为了绕过上级监管，当地政府“化整为零”，将项目所需用地拆分成十亩、几十亩不等的小块分别出让。

　　水台镇长曹文向记者证实，水台镇举全镇之力，使用各种“非常规手段”，完成一期核心区1100亩建设用地的征用工作，“目前正在开展第二期征地工作”。征地补偿标准参照深罗高速公路办法，每亩水田补偿3万，山地1.1万。

　　记者走访得知，由于补偿标准过低，当地不少村民表示强烈不满。一位姓叶的村民说：该项目本是赤裸裸的房地产开发经营项目，却打着公益项目的旗号，参照高速公路标准超低价征地，补偿标准甚至不及10年前。“一棵年产值逾千元的果树，一次性征用补偿款仅为120元。”

　　“部分不太配合的村民，遭到镇政府有关工作人员断路断水断电等威胁。”当地10多名群众反映说。

　　2013年6月和7月，新兴县先后以8批次招拍挂形式，将总共340多亩的首批土地以每亩10万元到20万元不等的价格，“定向”供给云浮市悦和居投资有限公司，土地用途分别为“商业、住宅用地”，和“其他普通商品住宅用地”。

　　记者就“公益用地为何要分批“化整为零卖给私企”、“以租代征”等多方面问题，提出采访新兴县国土资源局，但未获回应。

　　国家《森林法实施条例》明确规定，“一项工程使用林地，应一次性提出用地申请，不得化整为零”；“使用其他林地面积1050亩以上的，由国务院林业主管部门审核”。该项目在国家严格限制林地转为建设用地的当下，是很难获得国家林业局审核同意的，专家表示，“地方政府采取的蚂蚁搬家的批地方式，涉嫌违规运作”。(记者梁钢华)

　　作者：梁钢华