本报记者 潘沩 上海报道

　　随着地产基金的迅速扩张，地产基金介入地产项目的时期也越来越早，故与开发商一起拿地不是新闻；而一个地产基金大手笔投出20亿人民币，并与开发商一同拿下一级城市的地王，则尤引人注目。

　　富达与K2的“暧昧”

　　今年5月底，上海市新华路街道71街坊地块竞拍。这一地块紧邻地铁枢纽虹桥路站，出让面积约为4万平方米，挂牌起始价为 29.31亿。

　　最终，北京福润天成房地产开发有限公司（以下简称“福润天成”），一家名不见经传的公司，以46亿元的高价，击败古北集团、九龙仓等公司，并成为当时的上海地王。

　　福润天成成立于2012年9月，当时注册资本仅为1000万元。很显然，它是一个新成立的项目公司。

　　全亮透露，这46亿元，主要是K2地产出资；富达地产基金协助募集部分资金。但全亮拒绝透露富达地产基金具体出资额。黄金湾集团也不担心接下来的资金，“我们集团跟很多机构签了配比的合同，就是集团出一块钱，他们相应地出几块钱。”

　　K2地产这一项目拿地就花了46亿元，接下来还有建安、招商等，项目投资估计超过80亿元。

　　北京一位地产界人士告诉记者：46亿元中，有20多亿元来自黄金湾集团的销售回款，约20亿元则是富达地产基金出资。

　　此外，地产业内人都知道，K2地产为黄金湾集团的子公司；富达地产基金亦由黄金湾集团发起设立，与美国富达投资集团没有任何关系；此

　　外，黄金湾集团旗下还有一个互联网平台：黄金湾（北京）电子商务有限公司（以下简称“K8”），号称是土地、融资、采购服务第一品牌。

　　目前，国内的地产基金大多是一年期或两年期。富达地产基金从福润天成拿地时就开始投入真金白银，那么其LP出资人何时方能拿到回报？

　　全亮透露：“这个项目周期比较长，未来这个资金一般来说都会优化。到一定阶段把它变成开发贷款，逐步把成本降下去。”

　　开发商通过地产基金融资，成本往往显著高于银行、信托渠道。据清科集团统计，2011年成立的地产基金，其年化收益率约为22%；2012年成立的地产基金，其年化收益率约为16%。

　　在全亮看来，开发商之所以能承受这样的融资成本，是因为其一个项目的融资，只有部分是通过地产基金；而且等项目进行到中后期，如符合“四三二齐全”（四证齐全，指企业必须有30%的自有资金投入，开发商必须有国家二级资质）后，即可通过银行、信托等渠道融资。这样，整个项目的财务成本并非高不可及。

　　双GP兜底模式

　　富达地产基金成立于2011年，截止到发稿时，其管理资金的规模为50亿-60亿元人民币。

　　黄金湾集团由地产开发商，转战地产基金，恐怕跟旗下的K8不无关系。K8既有线上的网站，又有线下组织中国地产金融拓展联盟（以下简称“地金联盟”），它实际上是一个基于网络的地产金融平台。网站对所有人开发，地金联盟则类似行业俱乐部，成员有地产公司老板、地产公司投资部人员等等。

　　K8网每天会发布地产行业信息，如某地新出来一块地、某公司要转让某项目的全部或部分股权；K8有专门的分析师，附上这些地块、项目的基本信息，提供给联盟成员。成员或找钱、或找项目，K8也因此既有信息流通、又有撮合合作功能，因此聚集了不少地产行业的相关人员。

　　全亮看来，黄金湾有K8，再发起地产基金，颇为顺理成章。今天，K8、K2地产、富达地产基金是互为客户的关系。“K2和富达都可以在K8那得到项目的信息；富达可以帮助K2募资，K2也可以跟我们一起做GP，但上海新华路的地，是K2主导。”

　　在黄金湾集团的官网上，介绍富达地产基金的项目投资标准时，明确说明：“项目所在城市为4级以上城市或者百强县，东北三省、天津、重庆、河南区域的项目不做；项目物业性质为住宅或者以住宅为主的商住项目。”

　　全亮解释，“富达（地产基金）目前主要做集团落地城市的项目。”对地域的选择，主要不是选择项目的便利，而是富达地产基金的运作由“集团兜底”。

　　一般来说，中国目前的地产基金多是项目基金，即GP（基金管理公司）跟拟投项目的开发商签好协议，协议约定：GP帮助开发商募资的金额、募资成本、期限等；GP又与LP（地产基金出资人）签协议，约定这一支地产基金的预期收益率、期限、LP的出资等。开发商承诺给GP的收益率，自然高于GP向LP承诺的收益率；甚至于，有的开发商除了承诺给GP固定利率的回报，还会再支付部分利润，如项目5%、10%的利润，具体条款取决于双方的议价能力。

　　换言之，GP充当的是中间人的角色。所以，一旦开发商无法按承诺给出回报，GP或者给LP的回报低于预期，或者自己承担。

　　全亮介绍，富达地产基金一般都是双GP，即除了富达地产基金，还会找一个公司一起来担任GP；一旦开发商无法完全按照约定兑付，那么“大不了（黄金湾）集团和另一家GP来还钱给LP，我们把项目收回来，项目的所有权就归我们了。就是兜底，承担无限责任。”

　　所以，富达地产基金选择的投资项目，只能是黄金湾集团有能力操盘的城市，不然无法做到“集团兜底”。全亮补充道，一个项目的另一家GP，往往也是开发商，黄金湾集团和这家GP都是看好这个项目。

　　综上可知，地产基金的利益链条是非常清晰的：项目开发商很看好项目前景，希望获得融资、顺利做完项目，为此愿意为部分融资支付高额的利率；地产基金GP支付较低的资金（GP出资额往往不过几百万），赚得开发商支付的利率与LP得到回报之间的差价；LP则获得较高的回报。

　　富达地产基金运作的项目里，它投资的项目，原本是黄金湾集团和另一家GP看好的项目。所以，如果项目的开发商能顺利将兑付，那么富达和另一家GP获得上述差价；而若项目开发商的工程进度控制不力，无法按时获得后续资金来兑付，它们自己接手由于项目前期投入由项目开发商做的，所以富达和另一家GP，缩短了自己开发项目的时间，从而大幅降低项目的财务成本。

　　这一切看起来很美是吗？一位地产基金高层指出，在上面模式中，有两个漏洞：如果地产基金投资的项目仅仅是工程进度等原因，黄金湾集团和另一家GP自然有能力兜底；但如果出现系统性风险，比如资金面大幅收紧，黄金湾集团和另一家GP自家的项目尚自顾不暇呢？另一个是对于LP的风险，如果黄金湾集团和另一家GP届时有能力但不兜底呢？中国法律对债权人的保护，不如美国等成熟的西方社会。

　　这位地产基金高层补充，这都是最恶劣的情况。一般来说，开发商对GP的承诺，以及地产基金GP募资时对LP的承诺，都会兑现。不然开发商以后别想融资，GP以后别想募资了。

　　但另一位上海地产基金人士私下告诉记者，2011年成立的一些地产基金有一些已经开始清算，由于无法给予LP事先约定的回报而出现纠纷的现象并不少见。

　　未来，房地产行业是否会出现系统性风险，因此带来对整个地产基金的洗牌，则不得而知。（编辑 段晓燕）